Судьба соинвестора: кому дешевая квартира, кому – голодовка
Все-таки Пушкин – это наше все! Можно найти цитату на любую тему. Вот и ситуацию с обманутыми дольщиками-соинвесторами иллюстрируют две бессмертные фразы: «Не гонялся бы ты, поп, за дешевизною» и «Я сам обманываться рад».У них были разные цели, а результат, увы, – один
Недавно в Доме журналистов прошел «круглый стол», посвященный несчастным дольщикам и проблемам незавершенного строительства. Выслушать людей, отдавших деньги компаниям, но так и не въехавших в квартиры, пришли депутаты Госдумы, представители Московской прокуратуры, специалисты из Росрегистрации и службы судебных приставов.
Граждане и чиновники: глаза в глаза
К людям вышли представители государства, которые в течение двух часов терпеливо выносили упреки облапошенных соинвесторов.
На встрече кипели страсти. Оно и понятно, – дольщики на пределе. Люди упрекали правоохранительные органы в том, что те не ловили мошенников: надо было хватать их за руку раньше, пока те не сбежали или не успели растратить их деньги. Работники УВД парировали: как понять – мошенник он или нет? Так можно любого, кто начинает стройку, записать в мошенники. Кто есть кто, это выясняется уже потом.
Самое удивительное вот что. Оказывается, что жалобы от тех, кто отдал компаниям деньги, в ОБЭП поступали. Нередко по ним начинались даже проверки. Но когда следователи приходили в офис или вызывали руководителя компании для объяснений, то большинство дольщиков были этим недовольны. Почему это милиция мешает и тормозит строительство дома?! Что оставалось следователям? Раз вы соинвесторы, которые готовы делить риски со строителями, рассуждали они, то сами и разбирайтесь.
Все ли мошенники?
Тем не менее, против кое-кого дела все же заведены. Точнее, – против руководства семи компаний. Однако фирм, не выполнивших обязательства перед дольщиками, не менее двух десятков. Все ли они мошенники? Как считает президент МАГР Михаил Гороховский, в основном компании не смогли достроить дома из-за предпринимательских рисков. А граждане, участвуя в долевом строительстве, эти риски несут.
С ним согласен и руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «Инком-недвижимость» Михаил Раздольский: «Все компании, которые попали в сложное финансовое положение, называть мошенническими я бы не стал. Господа, это рынок. Надо понимать, – если хочешь дешево и быстро, то сильно рискуешь.
Но мы же не будем называть каждую неудачную торговую операцию мошенничеством! Представьте, купец купил товар, поехал его продавать, а на базаре много других купцов с аналогичным товаром. Поэтому он не смог его дорого продать, не смог расплатиться с кредиторами и разорился. Вместе с ним пострадали и те, кто ему давал деньги. И что, он мошенник? Он просто плохо изучил рынок! Так и с застройщиками: в половине случаев, считаю, никто не виноват. Инвестиции в новостройку – это риск. Еще на заре рынка можно было списать на незнание людьми ситуации, а спустя 15 лет рыночных отношений можно было кое-чему научиться».
Как вычислить афериста
И все же, некоторые деятели выходили на рынок именно для того, чтобы провернуть аферу. Не случайно же несколько руководителей компаний сбежали с деньгами и разыскиваются милицией. Реально ли вычислить мошенников?
Руководитель компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Григорий Куликов считает, что можно самому попытаться провести небольшой анализ работы компании.
Сразу должна насторожить дешевизна. Кроме того, проверить благонадежность застройщика можно в банке – прийти и заявить о своем желании купить квартиру данной компании по ипотеке (кредитование на «нуле» сегодня ни для кого не новость). Если серьезный банк готов реально кредитовать покупателя квартиры под проект на стадии строительства – это хороший и почти достаточный знак.
От себя добавим, что, пожалуй, это единственный метод. Банковские службы могут как следует проверить компанию. Исключением, пожалуй, служат те банки, которые используют схему поручительства, – они вряд ли будут серьезно копаться в делах строительной фирмы.
А если застраховать…
Если бы те, кто вкладывал деньги на «нуле», застраховали свои инвестиционные риски, то было бы все нормально? Генеральный директор страховой компании «Авис +» Георгий Гасанов считает, что выплата страховой премии ситуации бы не спасла. Хотя страхование производилось на всю внесенную за квартиру сумму, но стоимость-то ее за годы строительства значительно изменилась. Если два года назад квартира в Химках стоила на начальном этапе порядка 20 тысяч долларов, то сегодня эта сумма переваливает уже за 50 тысяч «зеленых». Кого сегодня устроит 20 тысяч? Что на них можно купить? Люди бастуют не из-за возврата ими вложенных денег, они отстаивают свое право на квартиры. Им нужны квартиры, а не страховка.
Впрочем, заметим, что если можно было бы страховать договоры соинвестирования с процентами, то это была бы определенная гарантия, что фирма не мухлюет. Страховщики ведь тоже профессионалы, не хуже банка могут проверить, что за компания затеяла стройку.
Власти остались в стороне?
Впрочем, была фирма мошенником или нет, – людям по большому счету все равно. А вот вопрос, несет ли администрация города, где велось строительство, ответственность за обман – их, наоборот очень интересует. Михаил Раздольский считает, что власти на эту ситуацию смотрели сквозь пальцы. Не замечали нарушений не за красивые глаза. Получить без торгов и конкурсов бесплатно земельный участок просто невозможно, поэтому выводы пусть каждый делает сам.
Можно ли привлечь чиновников к суду? «Возможно, что претензии людей к чиновникам вполне обоснованны, только вот юридическую ответственность за неисполнение фирмой своих обязательств власти вряд ли понесут, – говорит начальник юридического отдела агентства недвижимости «Арсенал холдинг» Владимир Мнацаканов. – Администрация любого масштаба – это не правоохранительный орган. В ее функции не входит определение правых и виноватых в гражданско-правовом споре или уголовном процессе. И она не может нести ответственность за нарушение частной фирмой своих обязательств перед гражданами. Но если есть судебные решения и факты, свидетельствующие о недобросовестности в прошлом учредителей и руководителей отдельных фирм, то администрация имеет возможность отказать таким фирмам в выделении земли, не давать им разрешение на строительство и т. д.»
Заставить «ногами»
С весны этого года в России действует закон, который регулирует отношения всех участников инвестиционного процесса, – «Об участии в долевом строительстве многоквартирных и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (№ 214)».
Только вот компании не очень-то хотят работать по этому закону и всячески стараются его обойти.
Аналитик рынка Андрей Бекетов считает, что необходимо заставить застройщиков работать по новому закону о долевом строительстве. Сделать это люди могут только «ногами», то есть уходить от тех, кто предлагает заключать договоры сомнительного содержания.
Не верьте на слово «продавцам воздуха». Им нужны только ваши деньги. Сегодня, когда вы несете им свои 50–70 тысяч долларов за «котлован», они белые и пушистые, а через год – два, когда дом будет построен, и квадратный метр в нем подорожает в 2–2,5 раза, то вполне может проявиться их крокодилья суть. Неизвестно, как себя поведут даже очень крупные и благонадежные фирмы. Где гарантия, что они не захотят продать эти квартиры втридорога, а вам лишь вернут ваши деньги? Разумеется, без всяких процентов за пользование. И никакой суд, даже самый гуманный, никому помочь не сможет.
Разгадываем секреты застройщика
Какие именно действия строительных компаний могли довести дело соинвестирования «до ручки»? Попытаемся разобраться хотя бы в самых опасных моментах.
Откуда у них деньги?
От вас – дольщиков. На эти деньги они и строят. В банках брать кредиты невыгодно – проценты большие, да и не каждый банк даст малоизвестной компании в долг.
«Непрозрачные финансовые и юридические схемы не всегда позволяют застройщикам брать кредиты у сторонних банков. Банки выдают кредиты только «своим» компаниям, – объясняет специалист компании «КОНТАКТ – элитная недвижимость» Дмитрий Борисов. – Остальным приходится рассчитывать только на свои силы и деньги частных инвесторов. Когда строительство заморожено, продажа квартир тоже останавливается. Получается замкнутый круг».
Компании работали приблизительно так: объявляли, что собирают деньги на строительство объекта С, но на деле достраивали на них предыдущие, незавершенные – А и В. Следующая порция соинвесторов финансировала тот самый объект С, но им-то говорили про уже следующий и пока что несуществующий D.
На растущем рынке все было прекрасно, и строительные компании, работающие вышеописанным манером, все опасности проскакивали, считает Михаил Раздольский. Рынок рос, люди шли, несли деньги, но как только он встал (стагнация – явление относительно недавнее), произошла осечка.
Спровоцировать осечку могут следующие факторы: любая негативная информация о рынке недвижимости, снижение активности покупателей в результате сезонности или стабилизации цен (как летом 2004 года), банковские кризисы, даже незначительное снижение цен на нефть.
Риски – пополам
По закону соинвесторы несут солидарную ответственность. Дольщик – это не покупатель квартиры, а такой же предприниматель, как и сама компания. А бизнес – дело рискованное.
Логика у компании следующая. Раз подписал кабальный договор (никто ж насильно этого делать не заставлял), то будь добр, выполняй. И проблемы с затяжкой строительства не перекладывай только на плечи компании. Если не хватило денег, скинемся еще по несколько тысяч «зеленых» и дом достроим.
Вот и верь товарищу
Некоторые компании пошли еще дальше, разъясняет аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, – они организовывали не ООО или ЗАО, а коммандитное товарищество. Люди же на приставку КТ, которая стояла в рекламе перед названием фирмы, не обращали внимания.
Принцип работы коммандитного товарищества описан в статье 82 Гражданского кодекса. Участники коммандитного товарищества (товарищества на вере) – от его имени ведут предпринимательскую деятельность и отвечают по всем обязательствам товарищества всем своим имуществом. Это так называемые «полные товарищи». Наряду с ними имеются один или несколько участников-вкладчиков (коммандитистов), которые несут риск убытков, связанных с деятельностью товарищества, только в пределах сумм внесенных ими вкладов и не принимают участия в предпринимательской деятельности.
Разовьем мысль нашего эксперта и представим, как можно мухлевать с «коммандиткой». Допустим, «полным товарищем» является солидная строительная организация, которая это товарищество основала и отвечает перед вкладчиками всем своим имуществом, – здесь правила игры просты и честны. Но если у фирмы никакого имущества и в помине нет, или фирма – простой «коммандитист», а своим имуществом отвечает какая-нибудь ее нищая «дочка», то имущественных претензий к КТ не предъявишь! Особенно, если в действиях руководства компании не будет обнаружено злого умысла.
Другой вариант спекуляций с товариществом – на словах вам обещают, что вы, инвестируя в строительство, накапливаете себе на квартиру. А на самом деле – пользуются вашими деньгами. Когда дом построен, захотят его продать, но не вам. А вам вернут деньги. Схема все та же.
Расплата по векселям
Чтоб только не работать по новому строгому закону, даже очень крупные фирмы используют вексельные схемы – фиксируют свои обязательства в векселях. На деле получится все то же самое – застройщик вернет вам ваши деньги (с определенными процентами), а квартиры продаст другому дяде. Потому что вексель – это денежное обязательство, а вовсе не имущественное.
И социальный эгоизм в придачу
Но и сами дольщики отчасти виноваты в создавшейся ситуации. Любовь к дешевизне обходится слишком дорого.
«Если в уже построенном доме цена 1 квадратного метра равна 1 000 долларов, а вам говорят, что в доме, который только будет построен рядом, цена «квадрата» будет равна 500 долларом, то это не более чем блеф, – считает Андрей Бекетов. – Но у нас есть люди, которых обманывать не надо, они сами готовы обманываться. Более того, это некое проявление социального эгоизма: дать половину денег за то, что стоит в два раза больше, а потом идти к власти с требованием заплатить другую половину за счет тех, кто не смог наскрести и малой толики средств. Уверен, что как минимум половина инвесторов знала о ценовой ситуации на рынке и предполагала такой исход событий. Просто было огромное желание проскочить первыми и оставить с носом последних. Эти люди из категории любителей проехать по встречной к светофору для того, чтобы быть первым за счет последних. Увы, повезло не всем».
«Разводка» по-умному
Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское поле» корпорации «Инком-недвижимость»:
– Красная нить всех афер – быстрее и дешевле. Но это низшая степень мошенничества, так сказать, «для лохов». Умных людей обманывают по-умному. Цены компания в этом случае ставит высокие, а условия покупки квартиры заметно усложняет. Берет большую предоплату. Старается создать видимость не очень выгодного, но надежного дела. В результате люди, ценящие надежность, попадают в эти сети и становятся в один ряд «с лохами». Поэтому говорить о том, что «дешево – да гнило, дорого – да мило» я бы однозначно не стал. Самое главное – репутация фирмы на рынке. Если компания работает давно, в ее активе не один построенный дом, то она вряд ли пойдет на обман. Имидж купить невозможно, он зарабатывается годами.
Удар по имиджу
Олег Самойлов, директор по стратегическому развитию компании «МИЭЛЬ-недвижимость»:
– Конечно, удар по имиджу отрасли нанесен. Сколь масштабными окажутся его последствия – покажет время. Однако не думаю, что все компании, в отношении руководства которых возбуждены уголовные дела, можно подвести под какое-либо единое определение. Предложенный перечень характеристик, на мой взгляд, излишне узок: либо – мошенничество, либо – следствие управленческих просчетов.
Многие пострадавшие от деятельности компаний покупали квартиры напрямую. Это было ошибкой. Прежде чем совершать рискованный шаг (любая сделка – это риск), нужно было обратиться за консультацией к специалистам. Профессиональная юридическая экспертиза, проведенная своевременно, могла бы помочь покупателям воздержаться от рискованных вложений. Практика показывает, что в подавляющем большинстве случаев посредством качественной правовой экспертизы рискованную сделку можно распознать и предотвратить.
«Рынок продавца» подлил масла в огонь
Дмитрий Борисов, ведущий специалист компании «КОНТАКТ – элитная Недвижимость»:
– Считаю, что это результат серых схем привлечения инвестиций в строительство. Во многих случаях в договорах не прописаны обязательства застройщика по срокам сдачи дома Госкомиссии и оформлению квартир в собственность, не указана полная цена покупки. Иногда под вывеской известной компании договор заключается с компанией-однодневкой. Судебные перспективы таких договоров весьма ограничены. На все попытки покупателей изменить договор и защитить себя застройщики отвечают отказом. Здесь свою негативную роль сыграл «рынок продавца»: не хочешь – не покупай. Придет другой покупатель и пойдет на все условия, поставленные продавцом. В подобных условиях велик соблазн забрать прибыль, продав квартиры в еще не построенных домах, либо на средства, собранные на один дом, начать строить несколько.
Знали, но делали
Ольга Побединская, директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002»:
– В принципе, все компании-застройщики знают о потенциальных рисках, связанных с долевым строительством. Точно так же и те, кто покупают квартиры на этапе закладки дома, должны понимать, что законодательство еще не совершенно. Покупая квадратные метры, существующие пока только на бумаге, они в надежде сэкономить и получить прибыль в будущем существенно повышают свои риски. Решить, был ли это злой умысел или ошибка, может только суд. Будем надеяться, что данный прецедент в итоге поспособствует появлению более совершенной нормативной базы.