Как квартиру продать и деньги не потерять
Пожалуй, один из самых напряженных моментов при сделках с недвижимостью — это передача денег. На сегодня самой распространенной схемой и, как считают многие риелторы, самой надежной, является использование депозитной банковской ячейки. О плюсах и минусах такого способа передачи денег от покупателя продавцу рассказывает заместитель генерального директора компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин.
Когда мы начинали работать на рынке столичной недвижимости, то о банковских ячейках, как про эффективный инструмент в работе риелтора, могли только мечтать. Хорошо помню те времена (а это были мои первые сделки в 1993 году), когда взаиморасчеты между клиентами было принято проводить в салоне автомобиля, в мужском туалете на третьем этаже Департамента муниципального жилья, в кабинете нотариуса либо просто где-нибудь в подворотне, на виду у любопытных прохожих.
С появлением первых депозитариев стало ясно, что появился прекрасный инструмент, снижающий (но до конца все равно не исключающий) риски, связанные с взаиморасчетами между сторонами сделки. Как это происходит? Между участниками сделки подписывается договор аренды банковской ячейки и приложение к нему, определяющее условия и сроки доступа к ячейке. Соглашения бывают двух- и трехсторонними. Важное преимущество последнего состоит в том, что сторонами этого соглашения являются не только покупатель (арендатор 1), продавец (арендатор 2), но и банк. Покупатель и продавец подходят к ячейке и вместе производят закладку в нее. Хочу обратить внимание на то, что банк не отслеживает содержимое вложений. Банку безразлично, что именно вложили стороны. Поэтому мы всегда советуем нашим клиентам быть предельно внимательными в момент закладки денежных средств в ячейку. И мы всегда поможем правильно составить соглашение, обратив внимание на различные «мелочи» и «подводные камни».
В нашей практике был случай, когда покупатель принес на сделку денежные средства в банковской вакуумной упаковке, в которой получил свои сбережения в другом банке. Продавец был готов сэкономить время и не пересчитывать деньги, но наш сотрудник настоял на вскрытии упаковки и на пересчете денег. И не зря! В результате выяснилось, что в упаковке оказались лишние купюры. В другой раз в упаковке нескольких купюр не хватило, и покупателю пришлось докладывать недостающие средства. Во время пересчета и проверки купюр изредка, но встречались фальшивые. И вот что интересно: о том, что они фальшивые, покупатель не имел представления. Необходимо, чтобы все эти обстоятельства выяснялись ДО закладки, а не ПОСЛЕ!
Для покупателя и продавца очень важно, что банк является незаинтересованной стороной договора, которая занимает совершенно независимую позицию. Банк никак не может повлиять на ход сделки, на оформление документов, на регистрацию и т. д. Сотрудники банка лишь отслеживают факт выполнения или невыполнения покупателем (продавцом) тех условий, которые указаны в трехстороннем соглашении.
Теперь про условия. По согласованию всех сторон, в трехстороннем соглашении указываются сроки доступа покупателя или продавца к ячейке хранения. Обычно срок доступа к ячейке делится на две части: срок 1 и срок 2. В течение срока 1 к ячейке единожды может подойти продавец и забрать все, что там лежит – при условии предъявления сотруднику банка документов, подтверждающих факт законной регистрации сделки. Бывает, что стороны также в качестве одного из условий доступа продавца к ячейке указывают не только сам договор купли-продажи, но также и выписку из домовой книги с отметкой о снятии определенных лиц с регистрационного учета, либо иных документов, которые удовлетворяют обе стороны сделки.
Срок 2 всегда наступает после окончания срока 1. Он значительно короче первого. Обычно длится несколько дней. В течение срока 2 выемку содержимого ячейки производит уже покупатель. Это показывает, что сделка не произошла, и квартира осталась в собственности продавца. Мы сейчас не рассматриваем обстоятельства, из-за которых сделка может не произойти. Это предмет особого разговора. Но такое бывает. И банковская ячейка помогает избежать риска потери денег в случае срыва сделки.
Сейчас про риски. Любой банк, который имеет депозитарий и ведет работу со сделками, указывает в своих договорах, что «банк не несет ответственности за подлинность представленных любой из сторон договора документов». Банку эта лишняя ответственность и не нужна. Но тут возникает риск для покупателя. В случае, если срок 1 еще не закончился, но сделка по каким-либо причинам не произошла, продавец теоретически имеет возможность подделать документы и забрать из ячейки деньги, которые ему не должны принадлежать. Так что будьте бдительны. Особенно это касается тех, кто проводит сделку самостоятельно или через частного посредника.
Есть и другие опасения клиентов. Они боятся, что ячейку могут вскрыть представители компетентных органов. Так вот: это возможно лишь в исключительных случаях, и только по решению суда.
В риелторской среде ходят слухи про некий «Банк N», в котором руководство банка втихаря вынимало часть денег из ячеек клиентов, надеясь, что никто не будет пересчитывать. Такое вполне возможно, поэтому мы всегда предлагаем нашим клиентам обращаться только в серьезные финансовые учреждения, имеющие не только все лицензии и разрешения, высококлассное профессиональное оборудование и прекрасно обученный персонал, но также и безупречную репутацию.
Это что касается Москвы. А вот в Подмосковье ситуация иная. Там в 99 случаях из 100 взаиморасчеты происходят без ячеек. Наличные обычно передаются из рук в руки. И вопрос здесь не столько в экономии. Это связано с тем, что в текстах подмосковных договоров купли-продажи есть несоответствия. Например, в договоре купли-продажи обязательно имеется фраза о том, что взаиморасчеты уже произошли – несмотря на то, что переход права собственности растянут по времени. Но без этой фразы не примут документы на регистрацию. А риски сторон никак не учитываются. Регистрация перехода права собственности на жилье занимает немало времени. Поэтому каждый раз, когда мы приезжаем в какой-нибудь подмосковный город на переговоры с клиентами или контрагентами по поводу проведения предстоящей совместной сделки, мы убеждаем их в преимуществах работы все же с использованием банковской ячейки.
Взаиморасчеты с использованием «бронированного помощника», возможно, имеют свои минусы. Но совершенно точно можно утверждать, что плюсов несоизмеримо больше. Так что банковская ячейка – это на сегодня наиболее надежный и безопасный способ передачи денег и для покупателя, и для продавца. А минимизация рисков участников сделки – это уже важнейшая задача риелтора.