Доля – малая, проблема – значительная
Большая часть квартир в России имеет несколько собственников. Пока те живут безконфликтно – все хорошо. Проблема может возникнуть тогда, когда владельцы долей не могут между собой договориться: кто-то чинит препятствия в пользовании квартирой, другой же разумное предложение совместно продать квартиру и поделить деньги – просто игнорирует. Как поступить – об этом наш сегодняшний разговор.
Считать долю – таковой
Незначительная или малозначительная доли. В чем разница?
Незначительной считается доля, которая составляет менее 25% общей площади и при этом не может быть выделенной в отдельную комнату, т. е. она должна быть меньше самой маленькой изолированной комнаты.
Например, 1/4 доля однокомнатной квартиры является значительной, но 1/5 доля однокомнатной квартиры уже незначительная доля квартиры.
1/5 доля трехкомнатной квартиры будет считаться значительной только в случае, если она не меньше маленькой изолированной комнаты.
Незначительную долю другие сособственники имеют право выкупить в принудительном порядке через суд. Значительную долю выкупить принудительно нельзя – на нее легче «прописаться» и выиграть судебный иск о вселении.
Но собственник вправе пользоваться своей долей. Правда, ответа на вопрос «что это означает?» практика не дает. Можно ли, например жить на доле, которая составляет всего одну сотую? Вот такой юридический казус, лазейка в законе. Вселиться на малозначительную долю физически невозможно, а выиграть судебное дело – можно.
Продать можно любую долю квартиры. Здесь главное – вопрос цены. И еще: у другого сособственника не должно быть существенного интереса на использование чужой доли. И если доля в квартире у человека – единственное его жилье, выкупить ее нельзя (то есть, если кто-то купит всего 2 кв. м, и у него кроме этих двух «квадратов» больше ничего нет, суд ничего истребовать не сможет. Этот человек может вселиться и жить). Ситуация парадоксальная, но в рамках закона.
Договориться полюбовно
Предположим, человек унаследовал долю в квартире, или ее ему подарили, или она досталась еще каким-то способом. А его на эти метры не пускают. Что делать?
Есть несколько вариантов:
1. Попытаться по-хорошему договориться с другим собственником.
2. Вселиться в эту квартиру. Если подать в суд иск о вселении, то, скорее всего, дело будет проиграно. Суд ввиду того, что доля малозначительная, отказывает во вселении. Можно, правда, потребовать компенсацию. Но другой сособственник может заявить, что нет денег. В таком случае следует попытаться предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой. Дело обычно стопроцентно выигрышное (Конституция гарантирует право человека пользоваться своим имуществом. Даже если это всего несколько квадратных метров).
3. Если нет сил и возможности бороться за свое имущество – можно попытаться продать свою долю. Правда, сделать это будет не так просто (квартиру целиком продать легче). Скорее всего, доля будет с большим дисконтом (цена – существенно ниже рыночной).
Доля в квартире, как правило, может стоить от 20 до 30% от той цены, которую можно было бы выручить, если бы продавалась квартира целиком. Но бывают доли, цена которых меньше даже 10%. Если доля слишком маленькая, то спроса на такие доли нет. Напомним, что прописаться там трудно (хотя есть покупатели, которые могут купить долю в расчете, что все же удастся законным путем склонить другого собственника к продаже всей квартиры). Только при продаже всей квартиры целиком, принадлежащей нескольким совладельцам, удается получить всю рыночную цену. Но для этого необходимо договориться с другим сособственником.
Охраняется законом
Основополагающий документ государства – Конституция РФ, статьями которой можно оперировать при возникающих трудностях.
Статья 35.
1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.
Статья 25.
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Гражданский Кодекс РФ – статьи 249, 250, 252. Там сказано, что собственники по взаимному согласию пользуются, распоряжаются, владеют тем имуществом, которое у них есть. А если они не достигли согласия, то проблема решается уже в судебном порядке.
Что не поделили?
Чаще всего проблемы с долевой собственностью возникают, когда речь идет о разделе имущества между наследниками.
Кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи, налаживаются новые отношения и портятся старые. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и возникает конфликт. А при этом принадлежащая каждому доля в квартире становится проблемной.
После того, как новые собственники оформляют свидетельства о праве собственности на свои доли в квартире, возникает вопрос: как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если новые и прежние владельцы жилплощади смогут договориться полюбовно, например, определят компенсацию, продадут квартиру, поделив деньги, либо просто смогут жить вместе без конфликта.
Но в жизни часто наследники не могут договориться. Кто-то из совладельцев, понаглее и побойчее, занимает всю жилплощадь, ставит металлическую дверь со своим замком и не пускает другого собственника. Или предлагает ему мизерную сумму выкупа.
Что делать в таком случае пострадавшей стороне? Если другие сособственники всячески препятствуют вселению в квартиру, и нет никакой возможности с ними договориться, прямая дорога в суд.
Вселиться через суд
Можно обратиться в суд с иском о признании доли малозначительной и выкупе ее принудительно с выплатой компенсации. Статья 252 часть 4 ГК РФ это позволяет. Суд постановляет: признать собственником того, у кого большая доля и обязать его выплатить компенсацию другому сособственнику. Стоимость долей зависит от множества факторов: размера доли, цены самой квартиры, условий продажи – с проживанием или без. Оценщики, как уже говорилось, считают доли квартиры с большим дисконтом. Многое зависит и от судьи. Как правило, оценщики оценивают долю раза в два дешевле. И судьи соглашаются с этой оценкой. Такая, по мнению юристов, в России сложилась практика.
Если вселиться в квартиру, то в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ гражданин вправе пользоваться своим имуществом (долей в жилом помещении), жить там, хранить свои вещи, а другие собственники долей в этой квартире не вправе им мешать. Так что, можно, конечно, предъявить в суд иск о защите нарушенных прав. Но гарантии, что истец выиграет это дело, нет. Судебная практика подсказывает иной выход – предъявить иск о нечинении препятствий в пользовании квартирой, вселении, обязании передать ключи и т.п. Дело это выигрышное. Но такие споры о нечинении препятствий в пользовании и вселении могут затянуться на год-полтора. И все это время другой собственник будет пользоваться квартирой.
Но может случиться и так, что и после того, как суд вынесет решение в пользу пострадавшего сособственника, выяснится, что это решение невозможно исполнить. Дело в том, что в случае неисполнения решения о вселении судебный пристав-исполнитель может только оштрафовать должника, но других реальных рычагов для исполнения решения суда у него по нашему законодательству нет.
И даже после удачного вселения через несколько дней замки меняются вновь, и все надо начинать сначала.
Т.е. если судебное решение было исполнено, человека принудительно вселили, а потом опять выгнали, то судебный пристав-исполнитель уже не поможет. Ведь прежнее решение уже исполнено, и при новом конфликте надо снова идти в суд, снова подавать иск. В результате напрасно потрачены деньги на адвоката, время… Ничего не остается, как продавать свою долю за бесценок.
Защити себя сам
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем самозащиты своих прав. Если вы собственник пусть даже малозначительной доли, а другой совладелец не дает вам ключи от квартиры, можно просто взломать дверь. Это не самоуправство, за которое наступает уголовная ответственность. Человеку на законных основаниях принадлежит часть квартиры, но поскольку другой собственник возражает, то он вправе так поступить. Закон это допускает.
При этом нужно четко помнить о пределах самозащиты. Способы самозащиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). Ломать замки и двери можно, а вот крушить чужую мебель, пускать в ход кулаки, брать злодея и его семью в заложники – нельзя. Это уже будет квалифицироваться как уголовное преступление.
На штурм!
Прежде, чем идти с «болгаркой» вскрывать замки, желательно совершить ряд действий.
Перед «штурмом» следует заранее предупредить полицию письменно – вы ничего незаконного не делаете. Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Надо написать заявление в дежурную часть ОВД района о том, что вас не впускают в квартиру, и вы вынуждены взломать входную дверь. Обязательно упомянуть 14 статью ГК, позволяющую осуществить самозащиту. И в конце необходимо написать, что вы просите разъяснить другому участнику долевой собственности о недопустимости противоправных действий, направленных на недопущение в квартиру. Предупредили полицию – теперь можно не опасаться, что по звонку соседей или совладельцев квартиры приедет группа немедленного реагирования.
Теперь можете идти вскрывать дверь и переносить свои вещи.
Убедившись, что по поводу самостоятельного вселения есть заявление в полицию от пострадавшего сособственника, полиция дает отбой и часто даже не реагирует на вызов. Кроме того, необходимо дать телеграмму на имя другого участника долевой собственности с требованием предоставить ключи от квартиры. Нет ответа – послать телеграмму повторно. Выждать еще какое-то время – до тех пор, пока не вернутся уведомления о вручении телеграмм. И не забыть взять заверенные на телеграфе копии текстов телеграмм и копии уведомлений о вручении. Эти документы должны быть на руках во время штурма квартиры. Такие же копии нужно приложить к заявлению в полицию. Это послужит доказательством того, что «злодей» оставил их без внимания, воспрепятствовал осуществлению прав собственника.
Кстати. Для вскрытия двери можно вызвать сотрудников МЧС. Вызов обойдется в 2-3 тысячи рублей, и за 2-3 минуты будет вскрыт любой замок. Необходимо имейть при себе документ, подтверждающий ваше право собственности.
После проведения операции теперь «противник» должен опасаться покидать квартиру, куда его тоже могут потом не пустить. Выхода у него два: либо прекратить пользоваться квартирой, либо договориться с новым хозяином, которому теперь тоже принадлежит доля в квартире.
Теперь можно начать и переговоры, которые смогут привести к реальному результату, когда доля в квартире станет доступной, либо удастся получить за нее соответствующие деньги.
Комментарий
Антон Ежов, адвокат :
– Некоторые ушлые люди, используя судебные механизмы, скупают по дешевке малозначительные доли. Тем самым обогащаются за счет другого участника долевой собственности. Если человек при этом выгоняет своего ближнего из квартиры и лишает его доли, принадлежащей ему на законных основаниях – такой захват иначе, чем рейдерство не назовешь. Если учесть, что рейдер – это тот, кто захватил чужое, то под это определение подходит и тот, кто захватил чужие доли в квартирах. Но доказать это почти невозможно. Потому что квартирные рейдеры используют «дыры» в законодательстве.
Чтобы подобного захвата не происходило, должно быть четко прописано, что выплата компенсации по ст. 252 ГК РФ должна производиться как соответствующая часть рыночной цены всей квартиры.
Зачем покупают долю? Бывает, для того, чтобы жить, если доля внушительная и соответствует по размерам комнате. Но чаще – цель другая: заполучить остальную жилплощадь, выкупив ее по дешевке у прежних собственников. И нередко – чтобы на этом заработать. Закон это позволяет.
Чем сейчас привлекателен рынок долей? Есть люди и целые организации, которые профессионально скупают доли. Дело поставлено на поток. Вложение денег даже в долю в квартире – гарантия того, что это имущество не обесценится.
Как решают подобные проблемы, к примеру, в США. Если возник спор между участниками долевой собственности, судья предлагает спорщикам в течение трех или менее месяцев договориться между собой, как они будут использовать совместное имущество: хотите – продавайте, хотите используйте – ваше дело. Если в течение срока, который определил суд, стороны не смогут договориться, суд продает спорное имущество с торгов, а деньги делятся между сторонами. Проблема решена – раз и навсегда. Никто не сходится врукопашную. Наши же законодатели по каким-то причинам не могут или не хотят найти решение подобным спорам. Поэтому у нас есть возможность выкупать малозначительные доли по цене гораздо ниже рыночной.
Чаще всего малозначительные доли появляются в результате наследования квадратных метров. Отпишет бабушка свою квартиру внукам, и всем им достается по части жилплощади. А потом, если возникнет конфликт, наследники перессорятся, какой-нибудь недобросовестный родственник выкупит остальное по дешевке. Так что завещание надо писать с умом, не дробить на малозначительные доли.
Подобная борьба участников долевой собственности приводит к тому, что в конечном итоге в проигрыше оказываются все – и материально, и психологически. Никто «за так» не отдаст свою долю, потому что это дорогое имущество. Совет обеим сторонам «долевого» конфликта – не выходить за рамки правового поля и оставаться людьми.