О слагаемых себестоимости
В народе давно бытует мнение: у девелоперов – баснословный доход . И с каждого проданного «квадрата» они, мол, кладут себе в карман две-три его стоимости. Мол, себестоимость его – всего полторы тысячи долларов, а продают его не меньше, чем за пять. Миф ли это, рассказывает президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин:
Такие разговоры я тоже слышал, но откуда эти цифры, от каких «аналитиков» – не знаю. Могу лишь предположить: эти так называемые «эксперты» берут за основу стоимость строительно-монтажных работ (СМР), совсем забывая о таком понятии, как инвестиционная себестоимость.
Если говорить о стоимости СМР, то она действительно более или менее соответствует этим 1,5 тысячи долларов. Причем, СМР не сильно зависит от того, где строить: в Москве или Подмосковье. Для экономкласса сегодня это примерно 32 тыс. рублей за квадратный метр. В «бизнесе» – около 40 тыс. рублей. А вот по элитному жилью сказать сложно. Там себестоимость строительства может быть абсолютно любой величины. Никто не запрещает, например, покрыть стены золотом. Ну, а если серьезно, то на сегодня в среднем это где-то 75–90 тыс. рублей за квадратный метр. Тут стоит оговориться, что это именно сегодняшний порядок цен. Достаточно небольшого изменения стоимости бетона и арматуры, и все эти средние цены сразу же изменятся.
Что же касается инвестиционной себестоимости, то здесь все гораздо сложнее. Если бы у меня спросили год-полтора назад, я бы мог дать ответ. Сегодня же инвестиционную стоимость оценивать вообще нельзя. Просто потому, что Москва – это не тот город, на примере которого можно приводить какие-либо цифры. Поэтому обойдемся без конкретики, просто обрисую, из чего раньше складывалась инвестиционная себестоимость.
Во-первых, это земля. В стоимости каждого квадратного метра затраты на приобретение земельного участка в зависимости от места составляют 700–1000 долларов. Во-вторых, СМР. Это еще плюс 1-1,5 тыс. «зеленых». Здесь все зависит от сегмента. Далее вспомним о кредитах. Это вообще отдельная тема. Я смотрю на разные компании, у которых по 10–15–20 млрд рублей кредитов. При таких суммах, даже если ты продаешь в месяц жилья на 500-600 млн рублей, даже если на миллиард, то ежемесячно будешь отдавать 200-300 млн только на покрытие процентов. Поэтому, если суммировать эти 3 составляющих, то уже здесь сумма получается значительно больше той себестоимости, о которой говорят так называемые «аналитики».
Сложно говорить и о рентабельности строительного бизнеса. Если про Подмосковье, то 15–20% – уже хорошо. Конечно, можно построить за 1,5 тыс. долларов квадратный метр, но это будет новостройка в голом поле, да и то при условии, что сети подведут местные или федеральные власти. Но и за 4,5 тысячи долларов этот «квадрат» продавать никто не будет, покупатели такого ценообразования просто не поймут.
В пример могу привести жилой комплекс «Зодиак». Нам с ним очень повезло. Мы строились в кризис, когда и материалы, и рабочая сила стоили намного меньше, чем сейчас. В итоге добились инвестиционной себестоимости на уровне 90–100 тыс. рублей за метр. При этом в кризис мы продавали ненамного дороже. Не скажу, что в ноль, но с минимальной рентабельностью. Сейчас, когда комплекс уже достроен и почти все квартиры проданы, мы продаем там оставшиеся метры по 250–300 тыс. рублей. Получается как раз в 2-3 раза. Но если считать по всему дому в целом, то картина будет совсем другой.
Ну и наконец, о главном. О том, что заботит каждого потенциального покупателя недвижимости. Как сделать так, чтобы жилье стоило дешевле? У меня на этот вопрос однозначный ответ: не нужно ничего особенного предпринимать, рынок все отрегулирует сам. Во время кризиса не было спроса, но был большой объем предложения – цены были минимальны. Сейчас строится мало, предложения нет, зато покупатели активизировались. Естественно, цены ползут вверх. Для того, чтобы они были доступными, нужно просто не мешать девелоперам больше строить. Вот и весь секрет.