С «красной линией» – дешевле
По данным компании Penny Lane Realty, сейчас в столице примерно 50% квартир бизнес-класса продается с перепланировками, не согласованными с БТИ. Однако это не смущает покупателей – такое жилье пользуется спросом.
Тот, кто приобретает квартиры бизнес-класса с несогласованной перепланировкой, рисковать готов, но покупатели элиты – нет. По данным компании, рисковых в этом плане покупателей элитного жилья не больше 5–7%.
«Примечательно, что число таких квартир в элитном секторе минимально, – считает руководитель юридического департамента Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Люди, покупающие дорогое жилье, сразу нанимают профессиональную команду архитекторов и дизайнеров, которые сдают квартиру «под ключ» вместе с необходимыми документами».
Неузаконенная перепланировка может стать серьезным препятствием при оформлении имущественных прав. Однако свидетельство о собственности, полученное в течение последних пяти лет, позволяет регистрировать сделку без документов из БТИ. Поэтому теоретически факт перепланировки можно скрыть от регистрационной палаты. Однако всю ответственность после завершения сделки будет нести новый собственник квартиры, даже если перепланировка была сделана до него. Какие кары его ждут? Это может быть административный штраф и предписание о проведении согласования. Когда согласовать изменения невозможно, суд может обязать собственника вернуть квартире прежний вид.
Если свидетельство на квартиру было выдано более пяти лет назад, то для оформления сделки купли-продажи необходим пакет документов из БТИ: поэтажный план, различные справки и экспликация помещения. Для выдачи всех бумаг владельцам приходится обязательно вызывать представителя БТИ, чтобы обмерить квартиру. Если жилье не соответствует плану, техник отмечает это так называемыми «красными линиями». Продавец и покупатель должны знать, что сделки с помещением, где есть «красные линии», зарегистрировать нельзя. Необходимо либо согласовать перепланировку, либо вернуть помещение в первоначальный вид.
Схемы купли-продажи квартир с перепланировками могут быть различны и зависят от характера переделок и степени их согласования с БТИ. Например, в практике Penny Lane Realty была сделка с квартирой на Новочеремушкинской улице. Двух- и трехкомнатную квартиры объединили в одну, захватив при этом часть общего коридора. Понятно, что такую перепланировку согласовать невозможно, поэтому при совершении сделки собственники по документам продавали одному покупателю две квартиры.
В другом случае объединение двух квартир удалось «утрясти», и сделка проходила по одному объекту.
Почему покупатели довольно охотно приобретают квартиры с «красными линиями»? Прежде всего, потому, что они обычно дешевле на 7–10%, чем те, у которых с техническими документами все в порядке. Однако следует понимать, что покупатель планирует делать с жильем дальше. Если жить в квартире с несогласованной перепланировкой можно, то взять, например, ипотеку под залог такого объекта не удастся.