За квартирой на стройку: новый продукт АИЖК
Большинство российских банков и в лучшие времена неохотно выдавали кредиты на покупку жилья на первичном рынке, хотя интерес к квартирам в строящихся домах всегда был повышенным. А в кризис почти все банки от таких программ отказались, предпочитая кредитовать вторичку. Объяснение простое: не хотят рисковать.
Специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разработали специальный продукт «Новостройка», и с апреля 2010 года началась его реализация. Продукт может оказаться весьма привлекательным для тех, кто хочет обзавестись жильем в только что построенном или строящемся доме. Однако стоит поспешить: из-за уменьшения объемов строительства во время кризиса предложение новостроек сократилось, а выставляемые на продажу квартиры в новых домах экономкласса разлетаются как горячие пирожки.
Как стать владельцем собственной квартиры в новостройке с помощью новой программы, которую предлагают заемщикам банки-партнеры АИЖК?
Для справки
Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) создано в 1997 году правительством Российской Федерации для развития системы ипотечного кредитования. Одна из приоритетных задач АИЖК – поддержка рынка первичного жилья.
Доступнее, чем на «вторичке»
За скромным названием «Новостройка» скрывается программа по стимулированию спроса на жилье экономкласса в возводимых многоквартирных домах, которая инициирована правительством РФ. Цель программы – предложить заемщикам такие условия, чтобы кредиты на квартиры в новостройках стали доступнее, чем на вторичном рынке жилья. Для этого покупателям предлагается ипотека в среднем под 11% годовых. Для владельцев государственных жилищных сертификатов предусмотрены дополнительные вычеты из ставки кредитования, а на первоначальный взнос по «Новостройке» можно направить средства материнского капитала. Еще одна важная деталь: с учетом страхования ипотечных обязательств первоначальный взнос на новую квартиру может составить всего 10%.
Максимум – восемь миллионов
Кредиты предоставляются на срок до 30 лет с учетом возраста заемщика. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет, при условии что срок выплаты кредита истекает до наступления 65 лет.
Для каждого заемщика сумма кредита определяется индивидуально на основании документально подтвержденных сведений о его доходах, при этом трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не меньше шести месяцев. В расчет принимаются как доходы по месту работы (основному и по совместительству), так и дополнительные, включая доходы от аренды, проценты по вкладам, дивиденды. Максимальный размер кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей, для регионов – 4 млн рублей.
Если денег заемщика не хватает для получения необходимой суммы кредита, ее можно увеличить за счет привлечения созаемщиков. Условия кредитования по программе «Новостройка» допускают участие одновременно трех созаемщиков. Это должны быть лица, не состоящие между собой в браке или родственных отношениях.
Каждый из участников сделки обязан иметь официально подтвержденный доход, за исключением случаев, когда жилье приобретают супруги или родители совместно с детьми, обучающимися на очных отделениях вузов. Супруги обязательно должны быть созаемщиками и залогодателями, независимо от наличия или отсутствия доходов, за исключением случаев, когда между ними заключен брачный договор, по которому заемщиком и собственником-залогодателем выступает только один из супругов.
Ежемесячная сумма платежей по кредиту не может превышать 45% ежемесячного совокупного дохода заемщика или всех созаемщиков, участвующих в кредитной сделке.
Где эта улица, где этот дом
Ипотечный кредит по программе «Новостройка» выдается на приобретение квартир в многоквартирных домах, построенных не ранее 2007 года. Год постройки дома подтверждает копия или выписка из технического паспорта здания (строения) или жилого помещения (квартиры) с указанием года постройки здания.
Квартиру можно приобрести как на этапе строительства, так и по его завершении, при условии оформления прав собственности до конца 2010 года. Также кредиты могут быть предоставлены членам ЖСК на оплату паев жилищно-строительного кооператива.
Залогом (который, как правило, оформляется при регистрации прав собственности) по ипотечному кредиту служит приобретаемая квартира. До оформления права собственности на квартиру кредитор вправе оформить временный залог права требования по договору инвестирования.
Продавцом квартиры обязательно должно выступать юридическое лицо, которым может быть:
– застройщик;
– инвестор, оплативший стоимость жилого помещения непосредственно застройщику по договору участия в долевом строительстве;
– любой по счету правообладатель строящегося жилого помещения, независимо от того, сколько раз до него заключались договоры уступки прав требования, при условии что среди предыдущих владельцев не было ни одного физического лица или индивидуального предпринимателя;
– владелец жилого помещения, который приобрел его после окончания строительства по договору купли-продажи у другого юридического лица, при условии что среди предшествующих правообладателей и владельцев не было ни одного физического лица и индивидуального предпринимателя;
– управляющая компания, осуществляющая доверительное управление средствами (имуществом) паевого инвестиционного фонда, при условии что собственниками жилых помещений считаются владельцы инвестиционных паев такого инвестфонда.
Приобретение жилого помещения у юридического лица подтверждают следующие документы:
– договор участия в долевом строительстве;
– соглашение (договор) уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве;
– акт приема-передачи квартиры, подписанный застройщиком и заемщиком;
– договор купли-продажи жилого помещения (квартиры).
Кстати
В выборе жилья от застройщика заемщик не ограничен, но чтобы получить кредит на приобретение той или иной квартиры, необходимо согласовать свой выбор с кредитующей организацией.
Внимание! Банк может отказаться кредитовать покупку выбранной вами квартиры, если она не соответствует требованиям стандартов, установленным АИЖК к предмету ипотеки. А именно, если квартира не подключена к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, и т. д. Также стандарты агентства не допускают выдачу кредитов на квартиры с отсутствующей внутренней планировкой (свободной), при этом отсутствие внутренней отделки допускается. Однако заемщик может самостоятельно осуществить все процедуры по определению планировки жилья и оформить ее в установленном порядке.
Ставка зависит от взноса
Процентная ставка в «Новостройке» фиксированная – она не меняется на протяжении всего срока погашения кредита (после оформления залога квартиры).
Размер процентной ставки традиционно зависит от суммы первоначального взноса. Логика банка понятна: чем больше денег вы вложите в покупку квартиры, тем больше гарантий, что обязательства по кредиту будут выполняться исправно.
Внимание! Кредитор может установить повышенную процентную ставку до регистрации заемщиком права собственности на квартиру, что является временной компенсацией риска, связанного с финансированием строительства.
Лучше подстраховаться
Для получения кредита по «Новостройке» в обязательном порядке требуется оформить договор имущественного страхования приобретаемой недвижимости, который заключается на весь срок действия кредитного договора с ежегодной выплатой страховой премии. Договор вступает в силу после окончания строительства и регистрации права собственности, так как имущество, принимаемое на страхование, должно быть в наличии. Стоимость страхования составляет в среднем не более 0,5% от суммы ипотечного кредита.
Если ваш первоначальный взнос меньше 30% рыночной стоимости жилья, то в обязательном порядке должна быть застрахована ответственность заемщика по кредитному договору. Это совсем новая для нашего рынка опция, которая и позволяет снизить размер первоначального взноса, т. к. часть рисков в случае прекращения выплат по кредиту берет на себя страховая компания.
Что дает такая страховка заемщику? Скажем, вы потеряли работу и больше не способны выплачивать взносы по кредиту. В этом случае на заложенное имущество обращается взыскание, квартира выставляется на продажу, а деньги после ее реализации выплачиваются в счет долга кредитору. Однако нередки случаи, когда вырученных от продажи денег не хватает на покрытие всех расходов по кредиту, в т. ч. процентов, накопившихся во время длительной судебной процедуры. Если вы предварительно заключили договор страхования ипотечных обязательств, то страховая компания погасит за вас разницу между стоимостью проданной квартиры и долгом по кредиту, а также будет заинтересована продать квартиру по максимально выгодной для вас цене.
И еще. Без личного страхования всех заемщиков, чьи доходы учел банк, ставка по кредиту согласно требованиям АИЖК и условиям продукта «Новостройка» увеличивается на 0,7%.
Давайте посчитаем
Например, вы – молодые супруги без детей, возраст по 25 лет. Оба работаете, и ваш совокупный ежемесячный доход составляет 70 тыс. рублей. Подходящий вариант – приобрести однокомнатную квартиру на первичном рынке Подмосковья общей площадью от 40 кв. м. Ориентировочная стоимость квартиры – 4,6 млн рублей.
Вариант кредита по программе «Новостройка»: первоначальный взнос – 1,38 млн рублей (30%), сумма кредита – 3,22 млн рублей, процентная ставка – 11% годовых (при условии оформления личного страхования), срок кредитования – 30 лет, ежемесячный платеж – 30 687 рублей. Досрочное погашение возможно уже через шесть месяцев с момента получения кредита.
Как погашать
Основной долг и проценты по кредиту погашаются ежемесячно равными платежами – это так называемый аннуитетный платеж. Порядок погашения доводится до заемщика в виде графика платежей. Регулярное несвоевременное или неполное погашение кредита может являться основанием для инициирования процедуры его досрочного возврата.
С подробным порядком погашения кредита, внесения досрочных платежей рекомендуем ознакомиться в типовой форме кредитного договора.
Экономим на госпрограммах
Заемщикам – участникам государственных программ предоставляются вычеты, уменьшающие процентную ставку по продукту «Новостройка».
Материнский капитал. Ставка кредитования снижается на 0,25% для заемщиков, направляющих средства материнского капитала на первоначальный взнос.
Чтобы воспользоваться правом на вычет, распорядителю материнского капитала необходимо предъявить кредитору:
– государственный сертификат на материнский (семейный) капитал;
– копию заявления в Пенсионный фонд РФ о распоряжении средствами материнского капитала на оплату части стоимости жилого помещения;
– расписку о принятии названного заявления в Пенсионный фонд РФ;
– уведомление об удовлетворении названного заявления в Пенсионный фонд РФ.
Сертификат участника подпрограммы «Молодая семья» федеральной целевой программы «Жилище». Ставка кредитования снижается на 0,25%.
Чтобы получить вычет, необходимо при оформлении кредита предоставить кредитору сертификат участника, выданный органом местного самоуправления субъекта Российской Федерации по месту нахождения заемщика.
Государственный жилищный сертификат, удостоверяющий право гражданина на получение социальной выплаты (жилищной субсидии, субсидии на приобретение жилого помещения за счет средств федерального бюджета). Ставка кредитования снижается на 0,25%.
Сертификаты выдаются участникам подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством». Чтобы получить вычет, необходимо при оформлении кредита предъявить кредитору государственный жилищный сертификат.
Если заемщик имеет право на предоставление сразу нескольких вычетов, их величина суммируется.
Когда дом построен
Чтобы получить кредит на приобретение квартиры в новостройке после окончания строительства, выберите партнера АИЖК, с которым собираетесь иметь дело. Проконсультируйтесь, какие документы необходимо представить. Если имеете право на вычет из процентной ставки, уточните, какие документы нужны для подтверждения этого права.
Подготовьте документы для рассмотрения заявки на ипотечный кредит:
1. Заявление на получение ипотечного кредита – анкету заемщика (по форме первичного кредитора (займодавца).
2. Паспорт гражданина РФ либо иной документ, удостоверяющий личность гражданина РФ и подтверждающий регистрацию.
3. Страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.
4. Военный билет либо иные документы, подтверждающие отношение к военной службе – для мужчин до 27 лет.
5. Документы, подтверждающие доход и занятость. Обычно это копия трудовой книжки или трудового контракта (договора) и справка с последнего места работы о размере дохода за последние шесть полных календарных месяцев по форме 2-НДФЛ.
Дополнительно могут представляться копия налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за прошедший календарный год и извещение Пенсионного фонда РФ или соответствующего негосударственного пенсионного фонда (НПФ) о состоянии индивидуального лицевого счета застрахованного лица.
Перед подачей заявления попросите сотрудника банка проверить подготовленные документы, сделать предварительный расчет суммы кредита и соответствующей ему суммы минимального первоначального взноса. Узнайте, какие дополнительные расходы сопутствуют оформлению и выплате кредита.
Получив от кредитующей организации уведомление о положительном решении вопроса, приступайте к выбору квартиры (это можно сделать и раньше).
Важно! Договоренность с кредитующей организацией о предоставлении кредита имеет ограниченный срок – как правило, не более трех месяцев. Если за это время вы не обратитесь за перечислением средств кредита (займа) по заключенной сделке приобретения квартиры, то кредитующая организация может потребовать переоформить заявление на кредит (займ) и снова предоставить документы, необходимые для его рассмотрения.
Не соглашайтесь вносить аванс или задаток за жилье из собственных средств до тех пор, пока кредитующая организация не одобрит данную квартиру. Если окажется, что выбранное помещение не соответствует установленным кредитующей организацией требованиям, продавец может отказаться вернуть деньги, и никто не компенсирует понесенные вами расходы.
Представьте кредитующей организации документы на жилое помещение и его собственника. Если к выбранному жилью не возникнет претензий, то для расчета максимально возможной суммы кредита нужно будет документально подтвердить его рыночную стоимость. Для этого вам надо будет заказать, оплатить и представить кредитующей организации отчет об оценке недвижимого имущества, подготовленный независимым оценщиком или оценочной компанией. Помимо этого, банк должен иметь информацию о цене жилья, назначенной продавцом. Кредитующая организация рассмотрит все документы и сделает окончательный расчет максимально возможной для вас суммы кредита (займа) с учетом стоимости квартиры.
Важно! Ранее озвученная сумма кредита (займа) может измениться.
После выдачи документов о государственной регистрации прав собственности на приобретенное жилое помещение продавец и покупатель квартиры составляют в простой письменной форме акт приема-передачи квартиры. Продавец заверяет акт печатью организации и подписью руководителя. Заемщик обязан передать кредитующей организации копию передаточного акта в соответствии с условиями кредитного договора.
Заключите договор страхования, который является обязательным для получения данного вида кредита.
Внимание! Получение кредита на приобретение квартиры в новостройке на этапе строительства под залог прав требования по договору участия в долевом строительстве имеет отличия в порядке оформления документов и действий. Проконсультироваться можно у партнеров АИЖК.
Материалы предоставлены пресс-службой АИЖК