Цены топчутся на месте…
За последние два месяца довольно сильно выросло число сделок. По законам рынка цены должны идти вверх. Но они практически топчутся на месте. Рост есть, но небольшой. С чем это связано? Вопрос задаю генеральному директору компании «ЮСИН-недвижимость» Геннадию Юсину.
– Да, действительно, число сделок на рынке жилой недвижимости возросло. Не буду говорить о макроэкономических показателях, которые оказали позитивное влияние на оживление рынка, а выделю лишь некоторые более понятные и простые факторы.
Во-первых, цены на жилье достигли той отметки, при которой они наконец-то вызвали интерес у покупателей, а значит, дно достигнуто. Впрочем, для некоторых экспертов рынка сей факт все еще остается под вопросом.
Во-вторых, число новостроек в 2010 году начало сокращаться. «Вымывание» квартир на первичном рынке продлится до конца года, причем необходимо иметь в виду, что все это недвижимость, которую начали строить еще до кризиса. А в 2011 году мы уже столкнемся с дефицитом новостроек, так как за годы кризиса новых проектов было запущено ничтожно мало. Не случайно московские новостройки начали сравнивать с шагреневой кожей, которая постоянно сжимается. Стоит добавить, что в начале года многие застройщики стали повышать цены на свои квартиры, и это уже реалии рынка.
И наконец, в-третьих, рынок недвижимости ощутил биение пульса ипотеки. Несмотря на то, что в 2009 году ипотеку практически похоронили. Оказывается, пациент скорее жив, чем мертв. Ну а если серьезно, сегодня становится очевидным, что ипотека начинает новый виток своего развития и может существенно повлиять на развитие рынка недвижимости.
– Но почему все же цены не идут вверх при растущем числе сделок? Как бы вы объяснили это парадоксальное явление?
– Дело в том, что, говоря об оживлении на рынке недвижимости, я вовсе не имею в виду успешное завершение кризиса. Достижение ценового дна всего-навсего послужит началом продолжительного этапа становления нового рынка недвижимости. Рынка после кризиса. Это значит, что всем его участникам предстоит очень много сделать, чтобы локомотив набрал прежние обороты. Вне всякого сомнения, к участникам рынка я отношу и покупателей, и продавцов недвижимости. И вот здесь мы имеем серьезное противостояние, которое способно существенно замедлить восстановление рынка.
С одной стороны, есть покупатель, который правил бал на протяжении почти двух лет, не желая покупать, а сегодня покупать начал. Но это не тот докризисный покупатель. Сегодняшний очень бережлив и прагматичен и к тому же серьезно поиздержался. Ведь ему пришлось пройти через увеличение безработицы и уменьшение заработной платы, что привело к тому, что его доходы реально упали. Поэтому он будет скрупулезно просчитывать любое возможное вложение. К тому же некоторые покупатели по-прежнему рассчитывают на существенные скидки, не веря, что они уже в прошлом. Вывод – покупатель психологически готов покупать, но хочет максимального удовлетворения своих потребностей, при том что его платежеспособность оставляет желать лучшего или нуждается в поддержке.
С другой стороны, продавец. У него свои счеты и к кризису, и к рынку. В среднем он потерял треть от стоимости своей квартиры. Без малого два года находился под давлением покупателя, и сегодня ему хочется реванша. Вывод – поднимая цены на недвижимость, чтобы хоть как-то компенсировать кризисные потери, продавец поступает так без учета экономических реалий рынка. Между тем квартира теряет потребительскую привлекательность для сегодняшнего покупателя.
В результате этого «великого противостояния» рынок недвижимости в ближайшее время будет скорее всего топтаться на месте. И тут было бы некорректно говорить о выигравших и проигравших. У каждого своя жизненная ситуация. Кто-то может позволить себе не торопиться и еще подождать лучших времен. А кому-то все нужно, как говорится, вчера. Добавлю только, что реальные продажи все же будут опираться на реальные экономические показатели.
– Так все же, стоит ли ждать подъема цен на рынке недвижимости?
– Сегодня предсказуемость рынка недвижимости заметно снизилась, и делать долгосрочные прогнозы довольно трудно. Связано это с тем, что ценовой маятник может легко качнуться как в сторону повышения стоимости недвижимости, так и в сторону ее снижения. Поэтому, делая прогноз, очень важно сегодня не поддаваться докризисным преувеличенным ожиданиям.
Тем не менее мне кажется, что в ближайшее время нас ждет относительная стабилизация на рынке недвижимости с возможным незначительным повышением на 3–5% до осени 2010 года. С осени оживление будет более активным. В целом до конца года рост цен на квартиры не превысит 10–15%. Считаю этот прогноз достаточно реалистичным при условии реального возобновления работы банков по ипотечным программам при отсутствии непредвиденных экономических коллапсов.