От метро и до ремонта
На что обращают внимание покупатели, приобретая жилье? Какие нюансы помогут продавцам побыстрее и подороже продать свою квартиру? Об этом рассказывает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Белый лев» Елена Демина.
Мои друзья, родители двоих детей, решили продать свою двушку, добавить денег и приобрести трехкомнатную квартиру.
– Нам бы этаж пониже, но не первый. Шустрые дети больно. Постоянно боимся, как бы из окна не вылетели, – делились родители. – Посмотрели по различным газетам, а там оказалось, что второй этаж – наш любимый, считается неликвидом. Квартиры на втором дешевле намного, чем на пятом или восьмом, например. И вообще, сейчас находимся в раздумьях: перед продажей ремонтировать свою старую квартиру или нет?
Месторасположение
– Первое, что интересует покупателя – месторасположение квартиры, – говорит Елена Демина. – Даже если приобретающий жилье человек определился с районом, есть два пожелания, которые сразу высказывает практически каждый. Первое – окна не должны выходить на дорогу. Второе – утопающий в зелени двор или парк.
А вообще – идеальный вариант, к которому все стремятся, выбирая жилье при покупке, квартира в пяти минутах пешком от метро, в окружении зелени. Да, так же как и десять, пятнадцать лет назад, близость к метро значительно повышает стоимость квартиры.
Хотя сейчас практически у всех машины, но в утренних пробках нет альтернативы поездкам на метро.
Итак, насколько близость к метро повышает цену? Существенно. Разница в цене между аналогичными по всем параметрам квартирам, расположенным в шаговой доступности и в 10–15 минутах транспортом может составлять от 500 тыс. до 1 млн рублей.
Но все очень индивидуально. Например, у человека привязка именно к конкретному месту, пусть даже удаленному от метро. Рядом живут его престарелые родители, которым нужен постоянный уход. Или привязка к элитной школе, в которой учатся дети. Часто в этих случаях люди рассматривают любые устраивающие их по месторасположению варианты, даже сильно завышенные в цене.
Еще один момент. Цены на квартиры, расположенные в разных спальных районах столицы, также существенно отличаются друг от друга. Не будем рассматривать центр и так называемые престижные районы: Хамовники, Аэропорт, Сокол и т. д.
Например, двухкомнатная квартира площадью около 60 кв. м в пяти минутах пешком от станции метро «Медведково» в доме постройки девяностых годов на среднем этаже стоит приблизительно 8 млн рублей. А точно такая же по габаритам и этажности, даже в более новом доме, квартира в микрорайоне Кожухово обойдется в 6–6,5 млн рублей.
Дом, подъезд
При выборе квартиры бывают разные ситуации. Например, квартира расположена рядом с метро, окна выходят в тихий двор, но покупатель не находится или значительно торгуется. Виной всему состояние дома и подъезда.
Покупатели негативно относятся даже к хорошим по каким-то другим характеристикам предложениям, если подъезд исписан, заплеван. Ведь мимо этих надписей придется проходить каждый день. Кроме того, состояние подъезда для многих – это характеристика соседей, живущих в этом доме и обслуживающей организации, с которой придется иметь дело.
И наоборот, если человек проходит через отремонтированный подъезд с картинами, здоровается с вежливой консьержкой, то уже в квартиру он входит, настроенный на покупку.
Есть и другие моменты, касающиеся подъезда, дома и придомовой территории, на которые обращают внимание покупатели. Безусловные плюсы: это видеонаблюдение, подземный гараж или место для парковки.
Этажность
Еще десять лет назад квартирными неликвидами по этажности считались два следующих варианта. С существенными скидками продавались квартиры, расположенные на первых и последних этажах. Сейчас ситуация с неликвидными этажами частично изменилась.
Начнем с первых этажей. Они по-прежнему не популярны. Как правило, отталкивает покупателей незащищенность квартир. Конечно, в большинстве квартир, расположенных на первых этажах, уже давно установлены решетки, но любителей смотреть через них на улицу немного. Еще один минус первого этажа – хлопанье входной дверью, как правило, слышно в квартире и раздражает людей. Поэтому по-прежнему, как и десять лет назад, квартиры на первых этажах продаются с существенными скидками.
Что касается последних этажей, то они сейчас стали популярны. Более того, в новых дом
ах из-за панорамного вида квартиры на последних этажах часто продаются за более высокую цену, чем расположенные где-то посерединке.
В домах более старой постройки, как ни странно, последние этажи также востребованы. Логика покупателей: не хочу, чтобы надо мной кто-то топал. Опять же, чем выше находится квартира, тем более чистым воздухом дышат ее обитатели. А вопросы с протечками из-за прорыва коммуникаций на техэтажах последнее время не смущают покупателей. Ведь можно застраховать квартиру по городской программе.
Последние годы в новых районах появились аутсайдеры продаж – квартиры, расположенные на вторых этажах. Как правило, в новых районах первые этажи домов – нежилые. В них располагаются различные магазинчики, офисы, детские клубы. Поэтому на вторые этажи в этих домах люди также едут с неохотой. Привлечь их можно только скидками на квадратные метры.
Распространенная ситуация. Купили люди квартиру на втором этаже, когда помещение под ними пустовало. А через какое-то время выяснилось, что нежилое помещение приобрел ресторанчик. Через полгода живущие на втором этаже уже не знали, куда деваться от шума во время проведения банкетов и от тараканов, которые почему-то стали размножаться.
Цены на вторые этажи в новых домах с нежилыми первыми этажами где-то на 500 тыс. – 1 млн рублей ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах.
В нашей практике был случай, когда женщина выбирала «трешку» между двумя квартирами в абсолютно одинаковых соседних домах. Только одна была расположена на первом, вторая – на пятом этаже. И одна от другой по цене отличалась на два миллиона. Был выбран первый этаж, а на оставшиеся деньги покупатели приобрели еще квартиру в Подмосковье.
Ремонт: обычный или евро
Многие люди, решившись на продажу квартиры, спрашивают: «Влияет ли на цену ремонт?»
Смотря какой. Одно дело, когда люди, стремясь представить квартиру в лучшем свете, просто переклеивают обои и в без того чистой квартире, другое – дорогой евроремонт.
Распространенная ситуация. Люди покупают новостройку без отделки или с очень простой отделкой. Затем вкладываются в дизайнерский проект, дорогие материалы, и в итоге получают необычную, красивую квартиру. Да, если жилье продается с таким ремонтом, то, безусловно, его цена закладывается в продажную стоимость. Покупатели на такие квартиры находятся быстрее, если, конечно, цена не завышена. В среднем, добротный евроремонт однокомнатной квартиры без дизайнерских наворотов поднимает цену квартиры на 20 000 $. «Трешку» хороший ремонт позволяет продать дороже где-то на 50 000$.
Если же в качественно отремонтированной квартире поработал еще и дизайнер, то с одной стороны цена еще поднимается, но надо найти такого покупателя, который бы по достоинству оценил проведенные работы.
Покупатели, ценящие свое время, понимают, что предыдущие хозяева уже затратили деньги на замену дверей, установку хорошей сантехники, ремонт туалета и ванной.
Часто в цену продажи с ремонтом входит встроенная кухня, которую просто нецелесообразно продавцу увозить с собой на новое место жительства.
Теперь о косметическом ремонте. Продавать квартиру, сделав косметический ремонт, или в том виде, в котором она находится сейчас?
Если речь не идет о евроремонте, то продавец должен просто оценить, в каком состоянии находится его квартира. Если ремонт был даже десять лет назад, но сантехника не разбита, исправно работает, обои не висят клоками, а все производит приятное впечатление, то косметический ремонт перед продажей – это только лишняя трата сил, времени, денег. Если квартира находится в неприглядном виде, то, конечно же, привести ее в порядок не помешает. Или, опять-таки, нужно будет сбрасывать цену. Ведь покупатели будут просчитывать свои затраты на приведение жилья в порядок.
Но в то же время, купив жилье на «вторичке», люди, как правило, сами делают косметический ремонт.