Путеводитель для покупателя, или Как не промахнуться
Последнее время «затаившиеся» в ожидании лучших времен покупатели опять начали проявлять интерес к приобретению жилья. Как его выбрать, и какова сама технология приобретения недвижимости – в нашем сегодняшнем материале.
Почему покупать сейчас
Валерий Барнинец, эксперт рынка недвижимости:
– Сейчас самое подходящее время для покупки квартиры.
За год произошло значительное падение цен на недвижимость. По сравнению с докризисным периодом жилье подешевело в среднем на 20–25 процентов. А по некоторым позициям – до 50 процентов. Покупатели, которые год назад хотели приобрести квартиру, но на покупку не хватало накопленных средств, и они рассчитывали получить ссуду, или воспользоваться ипотекой, сегодня могут себе позволить на эти средства купить жилье без банковского кредита.
Сейчас сложились благоприятные условия – та же ипотека снова становится более доступной. И воспользовавшись ипотечным кредитом, можно купить квартиру больше, лучше, чем год назад.
Год назад на рынке недвижимости не было такого числа предложений, как сейчас: продавцов много, квартир выставлено достаточно. И у потенциального покупателя появилась возможность выбирать. Причем делать это не спеша, обдуманно, не опасаясь, что квартиру уведут другие покупатели. Еще один плюс – торг уместен. Если у покупателя есть деньги, он – хозяин ситуации, и может предложить продавцу свои условия.
На весах: желания и возможности
- Прежде чем начинать поиск, определите цель: для чего нужна квартира и что именно хотите приобрести.
- Сколько она стоит? Посчитайте, сколько у вас средств (наличных денег, каковы активы от имеющегося собственного капитала и т.д.) и что на имеющуюся сумму можно приобрести. Если этих денег недостаточно, возможно, придется взять кредит.
- Если желание приобрести квартиру и возможности сделать это совпадают, начинайте поиск. Возможно, придется остановиться на квартире поменьше и в менее престижном районе…
Валерий Барнинец:
– У вас увеличилась семья, стало тесно, нужно жилье большей площади? Поиск будет проще, если вы хотите приобрести такую же квартиру, в какой живете сейчас – в таком же доме, и желательно в том же районе. Только – плюс еще одна комната.
Хотите отселить взрослых детей на отдельную жилплощадь? Эта задачка посложнее. Целесообразно хотя бы приблизительно сориентироваться на рынке недвижимости – заранее посмотреть несколько квартир.
Поиск квартиры
Как найти то, что вам нужно? Для начала определитесь – самостоятельно будете этим заниматься или обратитесь в агентство.
1. Самостоятельный поиск. «КР» уже неоднократно писала о том, какие опасности в себе таит такого рода поиск. Конечно, предпочтительнее обратиться в агентство недвижимости, к профессионалам.
2. Обращение в агентство. У профессиональных риелторов есть доступ к специализированным базам, в которые стекаются все выставленные на продажу квартиры, что позволяет расширить возможности поиска. Агент окажет вам маркетинговую услугу – сориентирует на рынке недвижимости, покажет квартиры, поможет в выборе. Чтобы получить такую услугу, надо заключить договор и внести предоплату.
Условия договора должны быть прозрачны. Внимательно изучите, за что именно берется предоплата, в каких случаях возвращается, в каких – нет. А также – что за эти деньги вам обещают в агентстве: сколько вариантов квартир должны вам показать, каким критериям они обязаны соответствовать… В договоре должно быть отражено, что покупателю будут показывать именно те квартиры, которые отвечают его потребностям. Прописывается и размер комиссионного вознаграждения в случае, если агент находит подходящую квартиру, и покупатель на нее соглашается. Туда входит и сумма предоплаты.
Валерий Барнинец:
– Не забывайте после каждого просмотра предложенной агентом квартиры подписывать акт осмотра и обсуждать с ним, что не понравилось, почему она не подошла, чтобы в следующий раз вам не показывали то же самое. Любые «смотрины» – повод скорректировать в дальнейшем параметры поиска.
Внесение аванса
Итак, квартира выбрана. Следующий шаг – «забронировать» ее за собой. Покупатель вносит аванс (задаток) продавцу, чтобы тот снял квартиру с продаж и чтобы стороны готовились к проведению сделки. Затем заключается договор. Он может называться по-разному: предварительный договор, договор задатка или договор аванса. Условия договора стандартны. Но можно включать в соглашение о предоплате все принципиально важные для вас условия.
Что нужно знать при внесении аванса?
- Прежде всего определиться с суммой аванса. Сейчас нормальной считается сумма, составляющая 2–5% от стоимости жилья.
- Как будет происходить передача денег.
- Сроки, в которые выйдете на сделку. Кто будет ее регистрировать, и кто за это будет платить.
- Условия, при которых договор может быть расторгнут и деньги возвращены покупателю. Включите пункт о возвращении предоплаты в случае обнаружения прав третьих лиц на квартиру или каких-либо несоответствий с законом в истории квартиры, которые могут привести к оспариванию сделки или к ее срыву по вине одной из сторон без уважительных причин.
- Какие документы продавец должен подготовить и в какие сроки предоставить их покупателю. Еще до выхода на сделку в распоряжении покупателя должен быть полный пакет документов для проверки юридической чистоты продаваемой квартиры.
- Если деньги вносятся посреднику – агенту или юридической компании, проверьте, есть ли доверенность от собственника о принятии аванса за квартиру. Либо этот договор подписывает сам собственник.
После заключения договора о предоплате можно начинать готовиться к самой сделке. Если покупатель работает с агентом, эти хлопоты тот возьмет на себя. Если же у агентства есть дружественная компания, которая занимается юридическим сопровождением сделки, ее проведет юрист этой компании.
Валерий Барнинец:
– Какой заключать договор – во многом зависит от того, кому вносятся денежные средства. Если продавцу, тогда нужно заключать договор задатка. Это оптимальный вариант. Потому что продавец сам принимает решение о продаже квартиры, и никак не зависит от действий третьих лиц. И такой договор – гарантия, что ни одна из сторон (ни продавец, ни покупатель) не вправе будет без основательных причин отказаться от дальнейшего его исполнения. Если деньги вносятся в компанию, то есть посреднику, с покупателем, скорей всего, заключат договор аванса или предварительный договор. При наступлении определенных условий (например, продавец квартиры решил отказаться от продажи или повышает стоимость квартиры или не выходит на сделку в оговоренный срок), такой договор может быть расторгнут. Потому что ни один посредник не сможет взять на себя обязательства и отвечать за действия третьих лиц, в данном случае – продавца. Если продавец отказывается продавать квартиру, то посредник обязан вернуть только те деньги, которые покупатель заплатил в качестве аванса, никаких дополнительных денег в виде штрафов и пени покупатель, скорей всего, не получит.
На заметку
Покупателю нужно убедиться в том, что в приобретаемой квартире не была проведена несанкционированная перепланировка. Если была, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы (например, при покупке квартиры на ипотечные средства банк откажет в предоставлении кредита как раз на основании имеющейся незаконной перепланировки). Поэтому надо посмотреть поэтажный план БТИ – нет ли в нем красных линий, сравнить – что нарисовано на бумаге и что есть на самом деле. Если покупателя устраивают переделки в квартире, и они не столь существенны, нужно попытаться договориться с продавцом, чтобы он их узаконил. Кстати, это повод поторговаться.
Проверяем на «чистоту»
Это необходимо сделать, чтобы в дальнейшем у добросовестного покупателя не возникло неприятностей, и он не лишился квартиры. Когда говорят о том, что квартира «чистая», это значит, что нет никаких юридических препятствий для заключения сделки, и она в дальнейшем не должна быть оспорена и признана недействительной. Что нужно проверить?
1. Прежде всего проверить документы, удостоверяющие личность продавца – тот ли он, за кого себя выдает. И полномочен ли совершать сделку купли-продажи. Сравнить фото, обратить внимание на отметки о регистрации, о брачных отношениях, сведения о детях.
Необходимо проверить срок действия паспорта. Просроченный документ недействителен. А также паспорт с любыми отметками, не предусмотренными законодательством (например, раньше очень часто встречались штампы о пересечении границы со странами ближнего зарубежья).
Если квартира приобреталась в браке, понадобится нотариально заверенное согласие другого супруга на ее продажу или брачный договор. Если собственник продаваемой квартиры несовершеннолетний, в пакете документов должно быть разрешение органов опеки и попечительства на ее продажу. Без него сделка не будет зарегистрирована.
2. Обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру. Если она была приватизирована, то это – свидетельство о праве собственности и договор передачи. Куплена квартира – тогда договор купли-продажи. Перешла по наследству – свидетельство о праве на наследство.
3. Необходимо исследовать историю покупаемой квартиры. Узнать обо всех прописанных в квартире лицах, а в случае их отсутствия, выяснить, куда и по каким причинам они выбыли. Узнать это можно из выписки из домовой книги, в которой содержится информация обо всех жильцах квартиры – кто там когда-то жил, куда выбыл и т.д. Может оказаться, что в квартире были зарегистрированы люди, которые в дальнейшем вправе предъявить права на эту жилплощадь.
4. Если квартира несколько раз участвовала в сделках, переходила из рук в руки, нужно проследить, как проходили эти сделки, насколько они соответствовали закону, кто в них участвовал и не нарушены ли чьи-то права.
Валерий Барнинец:
– При заключении авансового соглашения покупатель вправе потребовать прописать в нем обязательства продавца предоставить ему возможность проверить юридическую чистоту квартиры и обеспечить личное присутствие при получении справок из паспортного стола и некоторых других инстанций.
Лучше на этом этапе не экономить, а доверить профессиональным специалистам – опытным юристам, специализирующимся на недвижимости и вхожим во все необходимые для проверки чистоты квартиры инстанции. Такие услуги по Москве стоят от 30 000 до 50 000 рублей.
Выход на сделку
Сделка происходит в три этапа.
1. Первый этап – вручение денег продавцу. Самый цивилизованный способ – банковская ячейка. Продавец и покупатель составляют договор аренды ячейки, и к нему дополнительное соглашение. В нем прописываются условия доступа к ней. Доступ продавцом к ячейке должен быть возможен только при условии регистрации договора купли-продажи квартиры на имя покупателя. Прописывается также, когда доступ к деньгам имеет (в случае срыва сделки) покупатель, который эти деньги в нее закладывал. Все это сделает либо банковский работник, либо посредник – агентство недвижимости или юридическая компания, в которую обратился покупатель.
При безналичном расчете все еще проще – банк переводит деньги с одного счета на другой.
2. Подписание договора купли-продажи. Документ оформляется либо в простой письменной форме, либо в нотариальной.
3. Государственная регистрация договора купли-продажи. Если продавец и покупатель самостоятельно регистрируют сделку, они сдают документы в регистрирующие органы, расписываются, регистратор сам заверяет их личное присутствие и согласие на совершение сделки. Если регистрация поручается посреднику, то должна быть нотариально заверенная доверенность.
По закону на регистрацию сделок с недвижимостью отводится месяц.
Валерий Барнинец:
– Не бойтесь вносить в договор купли-продажи любые изменения и дополнения. В нем должно быть отражено все, о чем договорились стороны. Особое внимание обратите на цену договора.
Совет простой: указывайте ту сумму, за которую действительно продана квартира. В случае расторжения сделки, или признания ее недействительной, покупателю вернутся его деньги – именно столько, сколько подтверждено документом, то есть договором. Кроме того, если какая-то часть суммы документально не подтверждена, это всегда лазейка для мошенничества. Ведь может случиться так, что покупатель заплатил одну сумму, в договоре значится меньшая, на следующий день продавец отказывается от продажи квартиры и возвращает лишь те деньги, которые указаны в документах. Как, спрашивается, покупатель будет требовать недостачу?! За какую сумму вы договорились купить/продать недвижимость, такая и должна фигурировать в договоре.
Еще один важный момент: в договоре купли-продажи нужно отразить срок, в течение которого квартира будет освобождена от проживающих в ней людей. Все, кто был зарегистрирован в квартире, должны сняться с регистрационного учета. Это происходит либо до сделки, либо после, как стороны договорятся. Если по каким-то причинам они не сделали этого, хотя брали на себя такие обязательства, единственный способ их «выписать» – обратиться в суд. Никакой участковый, милиция не вправе заставить освободить жилплощадь.
Последняя встреча
Получение зарегистрированного договора купли-продажи – еще не окончание сделки. Это означает только то, что зарегистрировано право собственности на квартиру. А чтобы она действительно перешла к покупателю, нужно составить и подписать акт приемки-передачи квартиры. Кстати, в Московской области акт подписывается на сделке. В Москве – после ее регистрации. Стороны в последний раз встречаются в квартире для того, чтобы покупатель посмотрел, в каком состоянии она находится (за месяц, пока шла сделка, многое может произойти: вплоть до того, что двери вынесут, не говоря уже о сантехнике и пр. мелочах). В акте нужно зафиксировать: ФИО, паспортные данные сторон, необходимо зафиксировать, что продавец передал, а покупатель принял квартиру, проданную на основании такого-то договора (указываются его реквизиты), и что финансовых и иных претензий стороны друг к другу не имеют. Продавец, подписав акт, перекладывает риски о возможной утрате этой квартиры, нанесения какого-либо ущерба на покупателя. Пока такой документ не подписан, за все, что происходит в квартире, ответственность несет продавец.
Подписан – все. Что бы в дальнейшем ни случилось, за все отвечает покупатель. Отныне он –
полноправный собственник и распорядитель этой квартиры.
Валерий Барнинец:
– Акт приема-передачи нужно хранить вместе с документами на квартиру, так как только он является подтверждением выполнения сторонами условий договора. Он понадобится вам, если захотите продать квартиру.
Не забудьте взять у продавца расписку о получении им от вас денег за квартиру, это очень важно!