Новое снова в цене

Как и предсказывали аналитики рынка, новое жилье в цене не упало. Мало того, к лету рынок новостроек активизировался, и стоимость квадратного метра в новых домах московского региона даже стала расти. И это несмотря на то, что объем предложений на первичном рынке за последние полгода заметно вырос.

Дорожает монолит

– И хотя рост стоимости квадратного метра за последний месяц зафиксирован практически во всех категориях домов, – отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга «МИЭЛЬ» Владислав Луцков, – но все же наибольший прирост отмечен в монолитных домах бизнес-класса и в сегменте элиты. Кстати, повышение цены было спровоцировано именно ростом цен на элитные новостройки.

И сегодня средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья Москвы (с учетом элитных объектов) составляет 5677 долларов.

Большинство домов-новостроек Москвы, выходящих сейчас на рынок, имеют монолитно-каркасную конструкцию. Сегодня монолит составляет 73,8% от общего количества предложений. Что же касается панельного жилья, то здесь объем предложений значительно меньше – 17,6%. Предложение объектов в коттеджах, таунхаусах и реконструируемых кирпичных домах традиционно невелико, его доля не превышает 10%.

Хотя монолитные дома и являются наиболее востребованными на рынке, но все же первое место по уровню средних цен занимают реконструируемые кирпичные дома – 13 936 долларов за квадратный метр. Категория «монолит» стоит на втором месте – 6017 долларов. В категории «панель» средневзвешенная цена предложения составила 3166 долларов. На последнем месте дома категории «коттеджи/таунхаусы» (2843 долларов кв. м).

Спекулянты покинули рынок

Еще год назад желающих заработать на рынке новостроек было очень много. Как считает генеральный директор компании «Контакт – Элитная недвижимость» Денис Попов, доля частных инвесторов, которые покупали квартиры для дальнейшей перепродажи, в прошлом году составляла не менее 50% от всех покупателей. Правда, это в секторе элитного жилья. На обычном рынке количество спекулянтов было чуть меньше – порядка 30%. Сегодня, когда рынок не приносит большого дохода, многие инвестиционные покупатели ушли с него или заняли выжидательную позицию. Зная, что квартиры в столице всегда в цене, они не спешат сбрасывать этот ликвидный товар.

Но и те, у кого есть деньги, не торопятся пока совершать сделки. Почему? Ждут, когда застройщики сбросят цену. Только это вряд ли случится. И хотя застройщикам порой приходится действительно нелегко, тем не менее они не хотят делиться своей прибылью с частными инвесторами и не продают квартиры на ранних стадиях. Либо берут кредиты, либо ищут другие пути достройки дома. К примеру, выставляют квартиры по цене готового дома. Но их не очень охотно покупают на уровне котлована по такой цене. И это влияет на рост числа предложений.

Кроме того, число предложений сейчас растет еще и за счет запасов квартир, снятых в свое время с продажи (было время, когда застройщики выпускали их на рынок небольшими порциями). Сегодня, когда компаниям нужны оборотные средства, они готовы не только отдавать квартиры в рассрочку, но и идти на небольшие скидки. Запас-то прочности у них немалый, в период роста цен многие обрели приличный «жирок», который можно немного и подрастопить.

Заторможено, заморожено…

– Действительно, ситуация на рынке новостроек сегодня сложилась довольно любопытная, – говорит руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев. – С одной стороны, застройщики не особо продают на ранних стадиях, с другой, процент доверия к компаниям снизился. Люди просто опасаются покупать квартиры у незнакомых компаний. Поэтому немало объектов в столице просто заморожено. Такие дома могут и не достроить.

Я не утверждаю, что те компании, которые не могут сегодня достроить объект, – какие-то мошенники. Сложилась такая ситуация, что деньги, собранные с частных инвесторов, просто закончились. Раньше их можно было взять со следующего дома или продать дороже зарезервированные квартиры. Сейчас покупатели осторожничают, жилье берут неохотно, а следующего дома нет. Если частные инвесторы не согласятся на доплату, то могут пополнить собой ряды обманутых дольщиков.

Моя главная рекомендация тем, кто покупает квартиру в новостройке: дом должен быть в конечной стадии строительства (под крышей, коммуникации подведены, окна вставляются…). В противном случае нет гарантии в том, что квартира, за которую вы заплатили, будет вашей. Я бы все-таки посоветовал заплатить немного дороже и купить готовое жилье с понятными потребительскими характеристиками, понятным уровнем отделки… А так вы покупаете воздух.

Панель уходит в область

Вытеснение панельного домостроения из Москвы – тенденция не новая. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», на сегодняшний момент среди коммерческого жилья доля панельных домов в столице упала до 16,7%, в то время как еще в 2002–2004 годах панельных и монолитных домов строилось примерно поровну.

В 2006–2007 году основная масса новостроек эконом-класса строится в Подмосковье. При этом, как отмечают аналитики рынка, прослеживается тенденция перехода от точечной застройки к возведению целых жилых микрорайонов. А наибольшим спросом пользуются новостройки, где оптимально сочетаются цена и качество. И среди самых востребованных городов-спутников наибольший интерес у покупателей вызывают Балашиха, Люберцы, Красногорск, Одинцово, Королев, Реутов, Химки. Это объясняется близким расположением к Москве, удобной транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой. Все эти города имеют хорошо развитую инфраструктуру, есть возможность получения не только среднего и специального, но и высшего образования. Поликлиники, больницы, роддома предлагают квалифицированную медицинскую помощь. К услугам населения – библиотеки, кинотеатры, крупные торговые центры и маленькие магазинчики, кафе и рестораны.

По данным аналитического центра агентства недвижимости «Домострой», на вторичном рынке жилья Подмосковья средняя цена предложения в начале июня составляет от 1000 до 2557 долларов за квадратный метр. В новостройках же средняя цена предложения составляет 1100–2486 «зеленых». И вполне возможно, что в скором времени стоимость нового жилья обгонит старый фонд, который со временем ветшает, а значит, и теряет в цене. Новые же современные дома с удачным месторасположением год от года будут цениться выше.

В отношении же прогноза цен на новостройки в столице мнение всех экспертов едино: для заметного падения стоимости квадратного метра в регионе причин сейчас нет. С одной стороны, наращивать объемы строительства в перегруженной Москве уже некуда, а значит, предложение будет сохраняться на ограниченном уровне. С другой стороны, экономический рост и доступность ипотеки будут поддерживать платежеспособный спрос.

Вениамин Вылегжанин