Прогнозы да метели под февраль полетели
Вопрос о том, будет ли еще дорожать столичное жилье и сможет ли оно подешеветь, неизменно остается в числе злободневных. Известны высказывания представителей высших эшелонов власти по поводу того, что рынок перегрет. Так ли это?
Кто охладит рынок?
Многие столичные квартиры, например, в панельных домах (составляющих почти 20% жилищного фонда Москвы), переоценены, по мнению некоторых экспертов, в два-три раза. И сегодня такое жилье уже не представляет интереса для инвестиций даже с целью диверсификации рисков.
Еще цифры. Количество инвесторов, по разным подсчетам, составляет в столице 15-30% от всех покупателей. Остаются 70-85% граждан, которые приобретают столичные квартиры именно для того, чтобы в них жить. Наш мегаполис продолжает испытывать острый дефицит жилья. И это при том, что в Америке или Европе на человека приходится 80 и 60 кв. метров соответственно, а в России – лишь 19.
– Конечно, это вовсе не означает, что квартиры, переоцененные вдвое или втрое, во столько же раз упадут в цене, – считает директор по маркетингу бюро недвижимости «Агент 002» Ольга Побединская. – Нельзя мыслить только экономическими или математическими категориями, ведь есть еще весомые психологические факторы. Владение недвижимостью в столице означает, помимо прочего, престиж и социальный статус. Кроме того, для многих граждан жилье продолжает оставаться единственным понятным способом вложения и сохранения денег.
Объемы строительства жилья в России невелики, так же, как и доходы большинства населения. Но даже в условиях огромного дефицита и при нынешних ценах предложение на рынке жилья сегодня уже значительно превышает спрос. Допускаю, что в этой ситуации цены на недвижимость могут незначительно снизиться.
Если это случится, локомотивом такого процесса станет все то же переоцененное жилье. Однако квартиры бизнес-класса и элитное жилье вряд ли подешевеют: первое очень востребовано, и его пока немного, а элитные квартиры относится к товарам категории luxury, на которые всегда найдутся покупатели.
Таково мнение О. Побединской.
Помимо прочего, не стоит забывать, что рынок недвижимости имеет свои «голубые фишки», то есть разделяется на объекты, представляющие меньшую или большую ценность.
Итак, перегрет или нет? Поднимутся цены или упадут?
Продавцов уже в три раза больше, чем покупателей. В то же время миллионам граждан по-прежнему остается лишь мечтать о собственном жилье или его улучшении. Таковы реалии текущего момента…
Виктория Паршкова, пиар-менеджер бюро недвижимости «Агент 002»
Можно привередничать, не торопясь
Поведение рынка вторичного жилья подтвердило наши прогнозы: ежемесячный рост цен составил в среднем 1-2%.
Оживление наступило к началу февраля – после того, как основная масса покупателей вернулась с новогодних каникул и стала совершать сделки купли-продажи. Это легко проследить по авансам, внесенными покупателями за квартиры, – несмотря на длительные сроки продажи квартир в целом, за последние недели число авансов значительно выросло и в абсолютном исчислении приблизилось к показателям лета 2006 года.
Если такая тенденция продолжится, можно будет с уверенностью констатировать возврат на рынок отложенного потребительского спроса. Тем более что текущий объем предложений (более 38 000 квартир на вторичном рынке) позволяет покупателю спокойно выбирать жилье, соответствующее его предпочтениям и финансовым возможностям.
Разумеется, поведение цен разнится в зависимости от класса и местоположения объектов. Качественное монолитное и кирпичное жилье бизнес– и элитного класса стабильно дорожает – средняя цена предложения в кирпично-монолитных домах выросла до уровня $4956 за кв. метр. Активнее всего за последнюю неделю февраля дорожали 3-комнатные квартиры в современных домах с высокими потребительскими характеристиками (недельный прирост здесь составил 0,5%).
Жилье эконом-класса, на которое приходится больше половины всех предложений на рынке «вторички», каждую неделю демонстрировало движение в разные стороны. Но, несмотря на явную тенденцию к удешевлению панельных «хрущевок», за прошедшую неделю в этом сегменте тоже был поставлен «рекорд местного значения» – увеличение средней цены предложения на 0,5%.
В столичном Центральном округе наибольший рост стоимости был зафиксирован в элитных объектах (до уровня $15 163 за метр). Хотя повышенным спросом в этом районе будет пользоваться жилье, пожалуй, любого класса. Очень показательной стала неделя с 29 января по 4 февраля – она вобрала в себя фактически все изменения на рынке, которые должны были произойти за предыдущие полтора месяца. На этой неделе общий рост цен по Москве составил 0,7%, причем наибольшее изменение было зафиксировано в сегменте монолитных и кирпичных домов (соответственно 2,6% и 1,9%).
Выбор покупателя в пользу качественного жилья особенно четко прослеживался в Северо-Восточном округе: наибольший вклад в изменение цен здесь внесли квартиры в монолитно-кирпичных домах – рост на 14,2% (до $4506 за метр). Именно благодаря повышенному спросу на качественное жилье цены на Северо-Востоке столицы выросли за первую неделю февраля на 1,8% и продолжили уверенный рост.
Александр Матвеев, начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ – недвижимость»
Продавцы выжидают
Прекращение снижения цен можно объяснять выжидательной позицией владельцев недвижимости, которые хорошо помнят «всплеск», начавшийся в Москве в феврале прошлого года.
В 2006-м на фоне и без того активного роста цен их весенний скачок был вызван притоком денежных средств с рынка ценных бумаг и значительными размерами выплаты ежегодных бонусов ведущим сотрудникам финансовых и топливно-энергетических компаний. Сейчас цены на рынке недвижимости в значительной степени стабилизировались, и повторения прошлогоднего сценария в ближайший период мы не ожидаем.
До конца февраля позиция выжидания со стороны продавцов сохранялась, хотя никаких результатов, скорее всего, не принесла. И с марта цены, видимо, продолжат движение вниз. В первую очередь, это должно коснуться жилья самой скромной потребительской категории и новостроек с низким уровнем готовности, а, начиная с лета, – всех категорий столичного жилья. Причем снижение цен будет происходить до уровня, позволяющего реанимировать покупательскую способность среднего класса. И это, надеемся, позволит восстановить паритет спроса и предложения.
Сергей Есиков, аналитик агентства недвижимости «САВВА»