Вода, вода, кругом вода…
Дом у воды – живописно, романтично и всегда модно. Довольно-таки много поселков да и садоводческих товариществ располагаются или строятся вблизи водоемов. Насколько законно такое строительство, и как не лишиться дачи на берегу озера? Об этом рассказывает юрист агентства недвижимости «Гелиос» Андрей Васильев.Что можно, что запрещено
По общему правилу, использование земель, которые прилегают к водоемам, не запрещается. Но действующее законодательство предусматривает установление водоохранных зон со специальным режимом землепользования на примыкающих землях к водным объектам (акваториям рек, озер, водохранилищ и т.д.). Так, в водоохранных зонах запрещено, например, использование ядохимикатов и других химически активных веществ, включая размещение на данных землях складов химикатов и средств борьбы с вредителями. Не допускается строительство и деятельность на таких землях ферм и животноводческих комплексов. Существенно ограничивается и использование этих земель для дачного, садово-огородного хозяйства. К примеру, запрещается устраивать стоянки транспорта.
Не относятся к запрещенным видам землепользования: ведение личного подсобного хозяйства, индивидуальное жилищное строительство либо строительство и реконструкция иных объектов, но при условии, что такое строительство не приведет к загрязнению, засорению и истощению водных объектов, а также сокращению запасов и ухудшению качества вод. Кроме того, любое строительство в таких зонах должно быть предварительно согласовано с территориальными органами Министерства природных ресурсов.
В соответствии с Водным кодексом РФ (ст. 112), в водоохранных зонах установлен особый порядок предоставления земельных участков и размещения на них объектов. Данные земельные участки предоставляются по согласованию со специальным государственным органом, уполномоченным следить за использованием и охраной водного фонда, Министерством природных ресурсов и его территориальными структурами. Согласно ст. 105 Водного кодекса, если возникает необходимость принять решение о размещении объекта на землях водоохранных зон, требуется согласование с органом в области охраны окружающей среды и санэпиднадзора. В необходимых случаях по проектам землепользования должна быть проведена экологическая экспертиза. Экологическую экспертизу обязательно должны пройти те проекты, которые способны повлиять на окружающую среду, – на состояние земель, вод, лесов, животного мира и т.д. в пределах и за пределами водоохранных зон. Под это могут подпасть фактически любые виды деятельности, запланированные на территории водоохранных зон.
Даже ездить нельзя
Непосредственно примыкающие к водоему земли, часть водоохранной зоны представляют собой прибрежные защитные полосы, и на этой территории устанавливаются дополнительные ограничения природопользования, запрещается использование удобрений, не допускается не только размещение дачных и садово-огороднических участков, но и выделение участков под индивидуальное жилищное строительство. Здесь даже запрещено движение любого транспорта, за исключением автомобилей специального назначения. Но можно разместить объекты водоснабжения, рекреации, водозаборных, портовых и гидротехнических сооружений.
Еще более жесткие правила землепользования устанавливаются для водоохранных зон источников питьевого водоснабжения и мест нереста ценных видов рыб, которые в установленном порядке объявляются особо охраняемыми территориями. Порядок объявления особо охраняемых территорий установлен законом «Об особо охраняемых природных территориях».
Индивидуальный подход
Законодательство довольно подробно определяет порядок землепользования в водоохранных зонах, но следует учитывать, что эти общие правила могут применяться лишь после того, как тот или иной водоем индивидуально будет признан водоохранной зоной. Процедура установления таких зон предусмотрена Положением о водоохранных зонах.
В соответствии с данной процедурой для каждой водоохранной зоны готовится проект. Инициаторами проектирования, а затем и заказчиками проекта в большинстве случаев выступают территориальные органы Министерства природных ресурсов. Подготовленные проекты проходят согласование с органами охраны окружающей среды, санэпиднадзора, а для приграничных территорий дополнительно – с органами федеральной пограничной службы и вступают в силу после утверждения органами исполнительной власти субъектов РФ. В проектах определяются размеры и границы соответствующей водоохранной зоны, а также конкретизируются правила землепользования.
Захваты караются
Как видите, существуют правовые возможности обеспечения рационального землепользования на территориях, примыкающих к водоемам. Однако не все складывается благополучно. В пределах установленных водоохранных зон констатируется нарушение режима землепользования. И не только предприятиями агропромышленного комплекса. Даже в водооохранных зонах – источниках питьевого водоснабжения Московской области – распространен захват земель гражданами и юридическими лицами. Так что если кто-то покупает дачу или коттедж вблизи водоема, то должен очень внимательно посмотреть у застройщика документы и удостовериться в том, что он имеет право на возведение поселков на территории водоохранных зон.
«Захват» земельных участков, не прошедших экологическую экспертизу и необходимые согласования, в водоохранной зоне может быть признан самовольным занятием земельного участка и, соответственно, послужить основанием для прекращения землепользования. Кстати, собственник, владелец или пользователь такого участка несет все бремя расходов по возврату земельного участка.
Так что будьте внимательны, приобретая или получая в пользование земельные участки в водоохранных зонах. В последнее время государство решительно борется с нарушениями правового режима земель водоохранных зон, последствия незаконного получения земельных участков в водоохранных зонах могут быть очень серьезными.