От инвестора до собственника путь неблизкий
Нередко покупатели квартир в строящемся доме жалуются на то, что очень долго идет их оформление в собственность. Люди уже живут в квартире, делают ремонт, но она де-юре им не принадлежит. И такое состояние неопределенности длится порой год и более. Почему? Рассказать о подводных камнях, которые встречаются на пути оформления новой квартиры в собственность, мы попросили руководителя направления новостроек корпорации МИАН Олега Коленькова.
Первое, что важно понимать будущему собственнику, – точкой отсчета для оформления квартиры в собственность во вновь построенном доме следует считать момент подписания акта госкомиссии. Когда имеется такой акт, значит, дом соответствует всем требованиям. Но получить этот документ с первого «захода» удается далеко не всем застройщикам. Как правило, госкомиссия находит в доме какие-либо недостатки. И в этом случае подписывается рабочий протокол с их перечнем, определяется время, за которое недостатки должны быть устранены.
После сдачи дома госкомиссии застройщики отправляют документы в БТИ. Специалисты производят обмер квартир, составляют поэтажные планы и сравнивают с теми планами квартир, которые есть в проекте. Нередко между ними бывают расхождения. В результате частным инвесторам (покупателям) иногда приходится доплачивать за излишки площади, а при уменьшении площади квартиры инвесторы, соответственно, возвращают деньги покупателям за «пропавшие метры». Порой в зависимости от метража квартиры это от 2 до 10 метров. Затем все документы отправляются на утверждение к префекту. Этот процесс занимает от 1 до 1,5 месяцев.
И вот заветная подпись получена, выходят два распоряжения префекта. В первом построенному дому присваивается почтовый адрес, а во втором говорится о передаче дома на баланс жилищно-эксплуатационной организации. Именно с этого момента покупатели могут получить ключи от своих квартир и приступить к долгожданному ремонту. До этого ключи находятся у застройщика, который несет всю ответственность за сохранность имущества.
Передача дома на баланс эксплуатирующей организации, – по сути, повторная приемка дома. И здесь приемка идет уже, скажем так, ближе к жизни. Ведь ЖЭУ принимает дом не на бумаге, а реально, беря на себя ответственность за рабочее состояние как самого дома, так и всех коммуникаций. Слесари-сантехники обязательно просмотрят все вентили, главный инженер проверит пожарную безопасность, а электрик вымеряет толщину жил и просчитает, какую нагрузку сможет выдержать кабель. Величину потребляемой домом мощности, как правило, берут с приличным запасом: кто знает, какие приборы будут установлены жильцами в дальнейшем. Особенно это касается элитных домов. В случае выхода того же кабеля из строя его замена будет лежать уже на эксплуатационных службах.
Весь перечень недостатков предъявляют строителям, которые снова должны в оговоренные сроки их устранить. Как правило, здесь бывает два списка: по дому и придомовой территории. Например, дорожки положены не по ГОСТу, летом не сделано озеленение, а счетчики воды, которые в доме должны быть установлены по постановлению правительства Москвы, нередко не соответствуют сертификатам или не подключены. Естественно, что на устранение этих недостатков тоже требуется определенное время. Но здесь строители стараются довести объект до ума в кратчайшие сроки, ибо каждый день задержки стоит немалых денег – пока дом не принят на баланс ЖЭУ, все оплаты по его охране и эксплуатации производят те, кто этот дом строил.
Порой сроки принятия дома в эксплуатацию могут затянуться и по такой причине: в возведении его участвуют много организаций. Когда эксплуатационная организация указывает строителям на недостатки, они могут начать разбираться между собой, кому недоделки устранять. Поднимаются сметы, договоры, а время-то идет…
Однако важно, что необходимость устранения недостатков под вопрос даже не ставится. Ибо пока не сняты взаимные претензии друг к другу, акт о реализации инвестиционного контракта подписан не будет. В этом акте должны быть подписи всех, кто участвовал в инвестировании дома, в том числе и частных покупателей. Но за них чаще всего по доверенности расписываются риэлторы.
Роль города, на чьей земле строится дом, в этом процессе огромна. Нередко трения инвестора с городом идут по вопросу согласования протокола распределения долей в инвестиционном контракте. К примеру, нужно отдать городу 1200 квадратных метров, а получилось после обмера БТИ только 1000. В результате, когда дом уже построен, начинается этап согласования между инвестором и городом о том, где и какие именно квартиры получат очередники. Переговоры нередко длятся месяцами.
Но это мелочи по сравнению с тем, в какую ловушку попадают инвесторы, особенно не очень крупные. К примеру, по инвестиционному контракту застройщик должен построить небольшой детский сад. Он построил его, но не до конца. Город требует доделать, а у строителей уже нет денег. Вот тут-то и начинаются проблемы. Чиновники говорят: мы не подпишем, пока не отдадите все, что положено, городу. И это тоже затягивает процесс подписания итоговых документов.
И так месяц за месяцем устраняются все шероховатости, которые возникают между инвесторами-застройщиками и префектурами. А время-то идет. А впереди еще регистрация….
Наконец все споры улажены, инвестиционный контракт подписан, собранный комплект документов один из участников инвестиционного договора несет на регистрацию в Главное управление федеральной регистрационной службы по г. Москве (бывшая Мосрегистрация). Там документы тщательно проверяются. Нередко даже орфографическая ошибка, которая не была замечена при приеме документов, но выявленная при более тщательном их изучении, приводит к полному отодвиганию всего пакета, а потом и к его возврату. И хотя сроки регистрации регламентированы, домов в столице сдается так много, документы идут таким потоком, что сроки не всегда выдерживаются.
Нередко случается, что оформление задерживается по объективным причинам. К примеру, тот, кто купил квартиру, уехал куда-либо. Ему квартира не нужна, он просто вложил в нее деньги, а жить не собирается. Потому и с оформлением ему спешить некуда. Владельца ищут, просят подписать все бумаги, если он не оставил доверенность. Еще более проблематичная ситуация наблюдается, если покупатель квартиры скончался до оформления свидетельства о собственности. В этом случае процесс оформления наследства займет минимум 6 месяцев. И это в том случае, если между наследниками не возникает споров.
Не менее проблематична ситуация, когда между участниками инвестиционного процесса не решены какие-либо вопросы. В этом случае дело попадает в арбитражный суд, откуда в регистрирующий орган приходит бумага с просьбой приостановить регистрацию, так как между организациями А и Б не до конца улажены, к примеру, финансовые споры. Результат – приостановление регистрации, увы, на неопределенный срок.
Вот вкратце некоторые из причин, из-за которых получается, что дом построен, люди в нем живут, а права собственности на квартиру не имеют год и более. В Москве есть дома, где этот процесс длится более двух лет. Поэтому совет здесь один: чтобы все проходило без лишней нервотрепки, нужно быть внимательным при выборе инвестора-застройщика. Но хочу отметить, что даже у солидных компаний, которые имеют большой стаж работы на рынке недвижимости, процесс регистрации может занять до 1,5 лет…