Настоящее государство – это атлант, поддерживающий ипотечные системы

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам – заемщикам – огромную помощь, особенно в период формирования систем.Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так, в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS (ипотечных ценных бумаг) более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.
Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам.
Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. В 1934 году в соответствии с Национальным актом о жилье была создана Федеральная жилищная администрация (Federal Housing Admi-
nistration, FHA). Она стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.
Основной задачей FHA стало содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. У FHA – около сорока различных страховых и кредитных программ.
Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для тех заемщиков, которые не в состоянии внести первоначальный платеж по обычным кредитам. FHA в первую очередь помогает тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т. е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхованием большей части таких кредитов занимается Фонд взаимного страхования ипотечных кредитов, созданный на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, застрахованным FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.
Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.
Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

• ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165 – 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
• около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
• более 20% заемщиков FHA — представители национальных меньшинств;
• FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;
• FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала проводит в соответствии с основным принципом страхования, заключающимся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.
В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2 000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.
В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов, – 10%; застрахованных частными компаниями – 16%. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46%.
Еще одна форма государственной поддержки – адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе, с привлечением ипотечных кредитов.
Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заемщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).
После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) – например, гашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику – в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т. п.
В Израиле заемщику при получении кредита компенсируется часть стоимости приобретаемого жилья.
В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. Например, в Испании муниципалитеты принимают программы субсидирования малоимущих.
В Болгарии с целью развития жилищной сферы покупателям жилья разрешено не декларировать источники получения доходов для целей налогообложения.