Маленькая, но победа
Отмена обязательного нотариального удостоверения ипотечных сделок пока является самым крупным достижением законодателя в обеспечении доступности жилья. До этого заемщики тратились на прохождение двух схожих процедур, во многом дублирующих друг друга: нотариального оформления и государственной регистрации. Теперь появилась возможность снизить стоимость ипотечного кредита на многие сотни и даже тысячи долларов, которые мы с удовлетворением записываем в свой калькулятор (см. «Квартирный ряд» №16).
Подсчитаем трофеи
Из Гражданского кодекса и закона «Об ипотеке» исключено требование непременного участия нотариуса в заключении договора ипотеки. Теоретически это принесло заемщику 1,5% экономии, что само по себе немало. Однако данная цифра не вполне адекватно отражает реальный эффект новшества. Ведь цель граждан в ипотеке – получить кредит. Именно его размер является для заемщика как бы точкой отсчета. А 1,5% в пользу нотариуса взимались от цены квартиры. На деле одно зачастую значительно больше другого: для покупки квартиры стоимостью 100 тыс. долларов многим достаточно «перехватить» у банка «всего лишь» 20-30 тысяч. И тогда 1,5% от цены жилья превращаются в 5-8% по отношению к размеру кредита. Психологически это очень важный момент.
В отдельных случаях экономия и того выше. Прежний закон о госпошлине предусматривал взимание 1,5% за удостоверение договора и 1% за подготовку его проекта. Учитывая, что тариф был относительно высок, нотариусы благоразумно ограничивались полутора процентами. Однако, по признанию президента Федеральной нотариальной палаты (ФНП) Евгения Клячина, ситуации бывали разные. Встречались сложные договоры, где нотариус мог действительно серьезно поработать, и у него было право взыскать 1,5% + 1%, то есть почти вдвое больше.
Впрочем, перечисленные трофеи – это оценка победителей, склонных преувеличивать масштабы достижений. На самом деле возможность добровольного удостоверения ипотеки сохранилась. В ноябре прошлого года Основы законодательства о нотариате были дополнены статьей 22.1, устанавливающей тарифы за совершение действий, для которых нотариальная форма не обязательна. В частности, в отношении ипотеки установлена плата в зависимости от суммы договора:
- до 1 000 000 рублей – 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей;
- от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей включительно – 5 000 рублей плюс 0,3% суммы договора, превышающей 1 000 000 рублей;
- свыше 10 000 000 рублей – 32 000 рублей плюс 0,15% суммы договора, превышающей 10 000 000 рублей.
И эти тарифы далеко не «холостые заряды», о чем еще мы скажем ниже.
Путь был тернистым
Дорога к отмене нотариального удостоверения ипотеки оказалась непростой. Цель была достигнута в три этапа, и эта многоступенчатость вызывала и вызывает путаницу даже у некоторых профессионалов рынка. Начнем с того, что часть самих нотариусов признавала плату за удостоверение чрезмерной. Чтобы смягчить ситуацию, они предлагали ввести регрессивную шкалу: чем больше цена сделки, тем ниже процент пошлины.
Однако законодатель пошел другим путем. В августе прошлого года была принята поправка к закону «О государственной пошлине», которая снизила плату за удостоверение ипотеки жилых помещений до 200 рублей. Но закон проработал всего несколько месяцев. Точнее, он практически вообще не работал. Нотариусы, которые формально несут полную имущественную ответственность за свою деятельность, справедливо отказывались за столь символическую плату удостоверять сделку по квартире стоимостью 100 тыс. долларов. Положение спасала возможность взыскивать 1% за составление проекта договора.
В начале ноября закон о госпошлине был признан утратившим силу, а его положения с некоторыми изменениями перешли в Налоговый кодекс. Размер пошлины в 200 рублей был сохранен, но из прейскуранта исчезла плата за составление проекта договора.
Однако в части ипотеки и этот закон толком не поработал. Он вступал в силу с 1 января 2005 года, но с того же дня принятая за двое суток до этого поправка к Гражданскому кодексу вообще отменила обязательное нотариальное удостоверение ипотеки! Получилось, что размер госпошлины установлен, но брать ее стало не за что…
Наше дело правое?
После драки кулаками, как говорится, не машут. Тем не менее, сомнения в правильности принятого решения сохраняются. Естественно, что не одобряют исключение нотариусов из процесса в первую очередь они сами. Своей задачей нотариусы видят поддержание баланса интересов при заключении договора. Ведь не каждый гражданин способен идти в банк со своим адвокатом, а у банка мощная юридическая служба. Вот что говорит по этому поводу Е. Клячин: «Нотариус обязан предупредить заемщика о последствиях договора, разъяснить их. Я сам неоднократно удостоверял договоры ипотеки. Редкий случай, чтобы я с первого раза заверил проект, который принес мне банк. У банка свои интересы. Я спрашиваю у гражданина – а вы согласны на эти условия? Он говорит – согласен. Подождите, говорю, вот тут написано, что несвоевременный текущий ремонт квартиры заемщиком является основанием для расторжения договора. Вас это устраивает? Нет? Почему тогда вы готовы подписать этот договор?».
Другой часто приводимый пример – возможность досрочного погашения долга. Банк может согласиться с этим, а может, и нет. Но если нотариус сообщил гражданину о такой возможности, то тот хотя бы попытается настоять на этом. Но главное, на чем акцентируют внимание нотариусы, так это на своей имущественной ответственности за все риски удостоверения договора.
Занимающие более независимую позицию риэлторы в основном скептически оценивают эффект участия нотариусов в сделках. По их мнению, нотариусы играли невнятную роль на рынке недвижимости. Если не брать во внимание случаи умышленного подлога, заведомого преступления, то они не могут припомнить случая, когда бы нотариуса привлекли к материальной ответственности, хотя примеры оспаривания удостоверенных сделок – не редкость.
Как на пример неэффективности нотариусов риэлторы ссылаются на сделки купли-продажи, нотариальное удостоверение которых было отменено в 1998 году. Получив свободу выбора, граждане явочным порядком проголосовали в пользу простой письменной формы (ППФ). Так, в корпорации «Рескор» 80% сделок проходят без участия нотариуса. Однако если следовать этой логике, то оставшиеся 20% делают добровольный выбор в пользу нотариусов. То есть спрос на услугу есть. По данным ФНП, в некоторых регионах доля нотариально оформленных сделок намного выше. В прошлом году в Санкт-Петербурге она составляла 95%, в Ростове около 70%, в Московской области – больше 50%.
Интересный момент подметил генеральный директор агентства «Держава» Антон Голышев: «У нас в помещении разместился приемный кабинет нотариуса. И 90% клиентов выражают желание удостоверить сделку нотариально. А у коллег из компании «Адрес», как и у большинства других, нотариуса в офисе нет. И у них те же 90% граждан предпочитают ППФ. По всей видимости, логика людей проста: есть под рукой нотариус – зайду, а специально не поеду».
Борьба продолжается
Диспозиция сил на сегодня такова. Формально идти к нотариусу и платить за удостоверение договора ипотеки не обязательно. По собственному желанию – не возбраняется. Вознаграждение нотариусу определяется по указанной выше регрессивной шкале.
Тем не менее, на практике все не так просто. Нотариусы получили неожиданную поддержку со стороны банков – некоторые из них настаивают на нотариальном удостоверении ипотеки, иначе отказывают в кредите. И ничего с этим не поделаешь. Впрочем, понять их можно, ведь платит за услугу не банк, а заемщик. В то же время дополнительный контроль со стороны нотариуса не помешает. Правда, мы намеренно не приводим здесь примеров, чтобы невольно не ввести никого в заблуждение – банки один за другим уже отказываются от своего требования.
Делают они это не совсем бескорыстно. Свято место пусто не бывает: договор ипотеки, пусть и без нотариального удостоверения, все равно кто-то должен подготовить. Это кропотливая работа, в документе не должно быть ни единой ошибки, иначе его «завернут» при регистрации. И банки все чаще приходят к мысли: а почему бы им не делать это самим? Сейчас услуги по составлению договора оказывают многие: банки, юридические конторы, адвокаты, риэлторы, нотариусы. И берут за это неплохие деньги, примерно 0,5% от сделки. А чего стесняться, ежели за кредитом приходят люди небедные?
Еще одного союзника нотариусы обрели, как ни странно, в лице органов регистрации. Как утверждают риэлторы, многие регистраторы в Московской области не принимают документы без нотариального удостоверения.
По сути, повторяется история, которая несколько лет назад разворачивалась с отменой удостоверения договоров купли-продажи. Тогда также поначалу сформировалось массированное противодействие новшеству. Потом все встало на свои места. Скорее всего, то же произойдет и с ипотекой.
Говорят, время лечит…