Сами мы не местные
«Каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства» – гласит статья 27 главного закона нашего государства. Могут ли иногородние граждане РФ в соответствии с Конституцией получить в столице ипотечный кредит и воспользоваться правом на свободу выбора места проживания в пользу Москвы?Репутация важнее
Есть ли разница для кредитора, кому выдавать ссуду – местному жителю или приезжему? Конечно, это не секрет – разница для ссудодателя есть: на месте проследить выполнение человеком своих обязательств намного легче. Именно на основании репутации потенциального заемщика банкирам проще взвесить вероятность возврата долга в срок. В то же самое время, разницы нет вовсе: при предоставлении надлежащих гарантий возвратности происхождение ссудополучателя банку не так уж и важно.
Стоит заметить, что человек редко покупает жилье в чужой стороне. Если гражданин приехал в Москву ненадолго, то скорее выберет аренду. Но если обстоятельства изменились и встал вопрос о приобретении недвижимости, прожив даже малый отрезок времени в столице, гражданин все равно уже сделал первый шаг для формирования своей столичной кредитной истории. Именно кредитная история – один из важнейших аргументов для кредитного комитета банка.
Вообще, устанавливая какие-либо дополнительные условия по выдаче ссуд, например, в виде некого неофициального ценза оседлости, банки идут на чисто экономические меры, которые направлены на минимизацию финансовых рисков. Так что рынок ипотечного кредитования следует за условиями рынка обычной купли-продажи, где при сделках с недвижимостью предвзятого отношения к иногороднему (иноземному) покупателю не наблюдается.
Анализ безопасности
Банк анализирует платежеспособность заемщика в целях своей собственной финансовой безопасности. Если банк не имеет филиалов в других городах, то провести такой анализ по отношению к иногороднему гражданину ему непросто. Поэтому для такого банка важные факторы – продолжительность проживания потенциального заемщика на новом месте, доказуемость трат на аренду помещения, частота и стоимость бытовых покупок, систематичность уплаты коммунальных платежей – то есть всех платежей, которые говорят о том, что потенциальный заемщик состоятелен в качестве исправного плательщика на продолжительное время. Банки и заемщики – два лагеря с противоположными интересами, оба опасаются мошенничества другой стороны.
Таким образом, выдавать или нет кредит какому-либо лицу – внутренняя проблема банка по построению наименее рискованной кредитной политики. Главное здесь в величине и стабильности дохода претендента, источнике доходов, его намерениях выполнить свои обязательства перед ссудодателем, а место прежнего проживания – фактор второго порядка.
Махнем на родину, проверим обеспечение?
Среди кредитных организаций в Москве встречаются ограничения для иногородних, связанные скорее с внутренней стратегией банка. Например, Московское ипотечное агентство выдает кредиты на приобретение жилья в Москве и Московской области, однако для иногородних кредитует только покупку в пределах города Москвы. Группа компаний ПИК работает по кредиту только с гражданами, имеющими регистрацию (прописку) в Москве и Московской области. Однако в большом количестве случаев даже место регистрации (прописки) значения не имеет. С точки зрения обеспеченного кредита это вполне понятно. Если первоначальный взнос велик и с лихвой покрывает все риски, связанные с колебанием рыночной цены недвижимости, доход заемщика стабилен, а сделка застрахована, то ограничения лишь пойдут банку во вред.
Ипотечный кредит – это обеспеченный кредит, где возврат ссудодателю суммы долга обеспечен залогом недвижимости. Однако часто в своих договорах банк не ограничивается ею как абсолютным обеспечением своих требований. То есть, если при неплатежеспособности заемщика после реализации заложенной квартиры за ним остается долг, то банк продолжит требовать суммы к погашению. Например, такая ситуация возможна при резком и глубоком падении цен на недвижимость. Таким образом, кредитор обратит взыскание на иное имущество должника. В частности поэтому, для тех, кто не проживает постоянно в местности, где проводит свои операции банк-кредитор, могут существовать дополнительные условия на выдачу кредита. Ведь в случае несостоятельности должника банк будет обращать взыскание на иное имущество, для чего он должен знать, где оно расположено. Ясно, что иногородний заемщик наиболее трудно проверяем по этой части, нежели «абориген». Например, выяснение так называемой кредитной истории может потребовать даже выезда сотрудника банка на родину заемщика, что ведет к увеличению затрат при выдаче кредита.
На свои налоги имеем право…
Из-за высоких цен на квартиры в Москве в принципе возможен вариант, когда жилая площадь с разрешения кредитора сдается внаем, частично «отбивая» платежи по кредиту. Сам покупатель-заемщик не переезжает в столицу, возможно, сохраняя прежнее место жительства и работы.
Особняком на ипотечном рынке стоят специальные региональные программы, направленные на улучшение жилищных условий местных жителей. Никак не препятствуя сделкам на рынке, такие программы имеют высокую социальную значимость. Думается, россияне заслужили право строить жилье для себя, – на свои налоги.
Некоторая предвзятость банков к иногородним заемщикам – это не есть чисто московская отличительная черта. Данное поведение кредитных организаций вполне логично, где бы они не находились – в Москве, Владивостоке, Сочи или Калининграде.
Так что, по сути, рынок ипотечного кредитования в Москве никак не препятствует немосквичам в покупке в рассрочку квартир в столице.