Сам себе оценщик
Валентин Новиков, генеральный директор «Агентства недвижимости
для друзей»
Поделюсь той методикой, которую используем мы при оценке квартир клиентов. Допустим, необходимо определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, которая расположена в 5 минутах транспортом от станции метро «Домодедовская».
Общая площадь квартиры составляет 32 квадратных метра, жилая – 17. Кухня 6 «квадратов». Квартира находится на девятом этаже девятиэтажного дома. Она без балкона, телефон имеется, санузел совмещенный, паркет, окна во двор, домофон, состояние нормальное.
Учитывая, что местоположение – главный фактор в оценке, выбираем в базе данных или газете квартиры, продаваемые в настоящий момент в данном районе. Прежде чем акцентировать внимание на квартирах в домах данного типа (девятиэтажных), изучите цены в этом районе на однокомнатные квартиры во всех стандартных типах жилья (пятиэтажных, двенадцатиэтажных, семнадцатиэтажных). Это позволит вам точнее понять, какие из цен на девятиэтажки определены верно, а какие завышены или занижены. Если вы увидите квартиру в девятиэтажке за цену, по которой продаются квартиры в соседних 17-этажных домах, то это явно завышенная цена и брать ее в расчет при оценке не стоит.
После того, как вы изучили цены данного района в целом, выделите квартиры в домах того же типа, как и оцениваемая (в девятиэтажных) и проанализируйте указанные на них цены более подробно. Отбросьте варианты с необъективно завышенными и заниженными ценами. Изучите в оставшихся вариантах достоинства и недостатки.
Таким образом, определив среднюю цену, необходимо произвести приблизительные вычисления в соответствии со списком достоинств и недостатков, который дается ниже.
Допустим, мы определили, что разброс цен на однокомнатные квартиры в районе станции метро «Домодедовская» в разных типах домов от 43 до 75 тысяч долларов. А в девятиэтажных домах продается 14 квартир по следующим ценам: 43, 50, 51, 52, 53, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 59, 68 тысяч. Отбросим вариант с ценой 43 тысячи, как необъективно дешевый и вариант с ценой 68, как необъективно дорогой. Используя остальные варианты, рассчитаем среднюю цену района (просуммируем цены и поделим на количество вариантов). Средняя цена района получается – 55 тысяч долларов.
В нашем варианте есть два недостатка: крайний этаж (последний) и отсутствие балкона. Это может понизить стоимость квартиры на 4 тыс. долларов. (2 тысячи за последний этаж и две тысячи за отсутствие балкона). Достоинств, повышающих цену, у квартиры нет. Поэтому в качестве рыночной цены мы определяем цену 51 тыс. долларов. Если есть желание получить за квартиру максимально возможную цену, то можно выставить эту квартиру на продажу по средней цене района – 55 тыс. долларов и плавно понижать ее (по тысяче в неделю) до 51 тысячи в расчете найти покупателя в данном ценовом диапазоне.
Подобный метод оценки позволяет удивительно точно определять рыночную стоимость квартир, а самое главное, – он прост в использовании и его могут применять опытные специалисты, новички и владельцы жилья, решившие самостоятельно оценить свою квартиру по газете бесплатных объявлений.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры:
Достоинства
- Наличие балкона, лоджии повышает цену квартиры в среднем на 1 тыс. долл..
- Хорошее состояние квартиры, наличие встроенной мебели и т.п. повышает цену квартиры на 3/4 стоимости ремонта.
- Хороший вид из окна, благоустроенный двор, подъезд повышают цену квартиры в среднем на 2-3 тыс. долл.
- Непосредственная близость к метро (до 5 минут пешком) повышает цену квартиры в среднем на 3 тыс. долл.
- Благоприятная юридическая ситуация. К примеру, чистая продажа повышает цену квартиры в среднем на 2-3 тысячи долл.
- Отсутствие телефона понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
- Отсутствие балкона понижает цену квартиры в среднем на 4 тыс. долл.
- Крайние этажи (первый и последний) понижают цену квартиры в среднем на 2-5 тыс. долл.
- Плохое состояние квартиры понижает цену на стоимость стандартного ремонта.
- Удаленность от станции метро (более 10 минут транспортом) понижает цену на 2-4 тыс. долл. (но не влияет при оценке квартир в удаленных районах, например: Митино или Бутово).
- Сложная юридическая ситуация понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
- Сложная альтернатива или расселение понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
- Плохой вид из окна, к примеру, на шумную улицу, а также если под окнами находится козырек магазина, понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
-
Недостатки