«Общее собрание собственников многоквартирного дома»
Каков порядок проведения общего собрания? Особенности принятия решений? В чем отличие от общих собраний собственников-членов ТСЖ? Эти и другие, связанные с проведением общего собрания вопросы являются предметом обсуждения на данной конференции.
Самосудова Наталья Васильевна
На Ваши вопросы отвечает Самосудова Наталья Васильевна – член Координационного Совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере, профессор кафедры Организации строительства и управления недвижимостью МГСУ.
2006-07-19 12:07:52
Семен -> Наталье Васильевне
Здравствуйте!
Известно, что уже есть организации с немалым опытом управляющих компаний. Как найти адреса и связаться с теми из них, кто зарекомендовал себя с хорошей стороны? Спасибо.
Уважаемый Семен!
В Департаменте жилищной политики и жилищного фонда создается база управляющих организаций. После определенной проверки данных управляющих организаций департамент будет на своем сайте опубликовывать список управляющих организаций, которые могут быть рекомендованы для управления многоквартирными домами.
2006-07-19 12:13:46
Мария П. -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, ответьте, пожалуйста, на мой вопрос. Можно ли, не дожидаясь общего решения всех жильцов дома, поставить в свою квартиру отдельные приборы учета холодной и горячей воды? К кому обратиться за консультацией?
Уважаемая Мария!
Конечно, можно. Это не предмет обсуждения на общем собрании. Обратиться нужно в ту управляющую организацию, которая сегодня управляет вашим многоквартирным дом. Это может быть ДЕЗ или другая управляющая организация.
2006-07-19 12:17:29
Светлана -> Наталье Васильевне
Как соотносятся структура и устав ТСЖ в их первоначальном виде с нормами Жилищного кодекса?
Уважаемая Светлана!
Устав ТСЖ не должен противоречить нормам жилищного кодекса.
2006-07-19 13:10:00
Павел -> Наталье Васильевне
Здравствуйте! У меня вопрос: с какими уже обозначившимися проблемами придется столкнуться ТСЖ во взаимоотношениях с ДЕЗами и управляющими компаниями?
С уважением, Павел Снитко.
Уважаемый Павел!
У вас очень хороший вопрос. Проблем, которые возникают при взаимоотношении ТСЖ с ДЕЗами, достаточно много. Поэтому в Жилищном кодексе этим вопросам посвящен целый раздел в ст. 162 «Договор о правлении многоквартирным домом», в котором указаны важнейшие аспекты, посвященные главным моментам. А именно, определение состава общего имущества многоквартирного дома, потому что содержание, обслуживание и управление осуществляется не в отношении частных квартир, а в отношении общего имущества. К сожалению, в домах, которые обслуживаются на сегодня ДЕЗами, далеко не всегда есть такой перечень объектов общего имущества многоквартирного дома. Вторая проблема — определение цены договора, т. е. размера оплаты за содержание и ремонт этого общего имущества. Я подчеркиваю, именно за содержание и ремонт этого общего имущества, а не за коммунальные услуги. Потому что, кроме обязательных платежей, в доме, возможно, есть и другие дополнительные услуги. Например, охрана, консьержки, видеонаблюдение. Стоимость таких услуг также является предметом договорных отношений ТСЖ и управляющих организаций. Ваш вопрос, Павел, очень широк, и, возможно, в дальнейшем мы посвятим этим проблемам конференцию, потому что не только стоимость услуг является предметом взаимоотношений, но также и вопросы, связанные с налогообложением данных услуг. В настоящее время на уровне Координационного Совета при правительстве Москвы стоит вопрос о необходимости внесения необходимых изменений в налоговый кодекс РФ.
2006-07-19 14:25:14
Лариса Матвеева -> Наталье Васильевне
Добрый день!
Можно ли образовать ТСЖ в доме, где есть и собственники квартир, и наниматели? Как это сделать?
Уважаемая Лариса!
Вы спрашиваете, можно ли образовать ТСЖ в доме, где есть и собственники квартир, и наниматели. Но ведь у каждого нанимателя квартир или помещений в многоквартирном доме есть собственник этих помещений. В г. Москве таким собственником квартир выступает Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Именно он является представителем собственника жилищного фонда города Москвы. А образовать ТСЖ можно в многоквартирном доме при условии, если в частной собственности находится более 50% помещений этого дома. Это главное и основное условие для создания товарищества. Вопросы эти отражены в разделе 6 Жилищного кодекса.
2006-07-19 14:27:03
Читатель -> Наталье Васильевне
В единой расчетной квитанции за коммунальные услуги имеется графа страхования жилья. И поставлена небольшая сумма, оплачивать которую можно добровольно. Мы ее оплачиваем постоянно. Но есть ли гарантии, что при аварийных ситуациях ремонт квартир будет компенсирован за счет этих взносов, так как утверждают, что прописан ряд условий и оговорок, о которых мы ничего не знаем и все это чистой воды надувательство?
С уважением, Кирилл.
Уважаемый читатель! Помимо страхования жилья по программе льготного страхования, введенного в г. Москве правительством Москвы, существует добровольное страхование имущества, в том числе квартир, исходя из указанной стоимости данного имущества. Соответственно, выше будут и страховые взносы и выплаты в случае наступления страхового события. Выбор остается всегда за вами.
2006-07-19 14:29:03
Перевощиков Антон -> Наталье Васильевне
Может ли быть ТСЖ юридическим лицом? Какие права при создании и работе у них есть, каких нет, и почему?
Уважаемый Антон!
В ст. 135 Жилищного кодекса четко указывается, что ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации и имеет все его реквизиты, т. е. печать со своим наименованием, расчетный и другие счета в банке и отвечает перед всеми государственными структурами именно как юридическое лицо. А вот о том, какие права имеет ТСЖ, говорится в ст. 137. Права эти реализуются не только при создании, но и в течение всего периода существования ТСЖ, а ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. В Жилищном кодексе отражены в ст. 137, 138 не только права, но и обязанности товарищества. Главная же функция ТСЖ состоит в том, что товарищество, созданное из членов-собственников жилья своего дома, может более грамотно и более экономически выгодно управлять многоквартирным домом, чем это делают нанятые по договору управляющие организации.
2006-07-19 14:45:50
Сергей Симонян -> Наталье Васильевне
Уважаемая Наталья Васильевна!
Безусловно, при осуществлении деятельности, ТСЖ придется столкнуться с властями различного уровня. У меня вот какой вопрос: по каким вопросам ТСЖ имеет право контактировать и работать с властями? И регламентированы ли эти процессы каким-либо образом в законодательстве РФ?
Уважаемый Сергей!
По всем вопросам, при осуществлении своей деятельности ТСЖ имеет полное право контактировать с властями любого уровня, городского или федерального. При более тесных контактах с местными органами власти более результативной будет его деятельность. Целесообразно вопросы, связанные с проведением общих собраний и принятием решений по выбору управляющих организаций, на наш взгляд, целесообразно осуществлять в тесном контакте с местными органами власти: управами, префектурами, территориальными подразделениями ДЖП и ЖФ, а также вопросы территории, т. е. земельного участка, который должен быть объектом общего имущества многоквартирного дома, также решаются на уровне управ и префектур. Многие вопросы, например, налогообложения, решаются на уровне федеральных органов власти.
2006-07-19 14:48:29
Светлана Иванова -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
У меня, возможно, глупый вопрос. Но я никак не могу разобраться, в чем, собственно, разница при осуществлении управления многоквартирным домом между ЖСК и ТСЖ, естественно, кроме расшифровки аббревиатур. Какие нормативные документы регламентируют деятельность одних и других? Есть ли отличия для собственников квартир? Поясните, пожалуйста. По возможности, подскажите, какие нормативные акты можно просмотреть по этому вопросу.
Уважаемая Светлана!
ЖСК – это жилищно-строительный кооператив, в котором членами являются члены-пащики, и до времени выплаты полного пая за свои жилые помещения квартиры не являются собственностью членов-пайщиков, а собственностью является пай. До этого времени члены-пайщики выступают и голосуют. Один член-пайщик – один голос. Регламентируется деятельность ЖСК в соответствии с главой 11 ЖК.
ТСЖ — организация, в которой членами являются собственники жилья, т. е. жилые и нежилые помещения находятся в собственности, члены ТСЖ владеют и голосуют в соответствии с размером той площади помещения, которая находится в их собственности. Данные вопросы регламентируются главой 13 ЖК. Это очень важное отличие, так как собственники помещений имеют еще долю в общем имуществе многоквартирного дома пропорционально величине помещений, находящихся в их собственности. А общее имущество многоквартирного дома находится в собственности жилищно-строительного кооператива до выплаты пайщиками паев.
2006-07-19 14:50:22
Иван Иваницкий -> Наталье Васильевне
Здравствуйте.
У меня следующий вопрос: насколько долго нужно ждать принятия нормативных документов об образовании дворовых территорий в домах вообще и в первую очередь тех, где собственники создали ТСЖ или ЖСК?
Уважаемый Иван! 27 июня 2006 г. правительство Москвы приняло постановление № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Советую ознакомиться с ним. Правда есть маленькое «но»! ДЖП и ЖФ совместно с Департаментом земельных ресурсов города Москвы должен подготовить и внести еще только в 3-м квартале этого года в правительство Москвы предложения о составе и содержании документов, подтверждающих правомочность принятия Общим собранием собственников помещений в многоквартирных домах решения о формировании земельных участков. Так что придется еще подождать!
2006-07-19 14:52:00
Елена С. -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, добрый день.
Слышала, что в закон, регулирующий деятельность ТСЖ до сих пор постоянно вносятся поправки и корректировки. Можно узнать, так ли это и какие поправки вносились с момента принятия нового ЖК РФ?
Нет, Елена! Это не так. С принятием Жилищного кодекса закон, регулирующий деятельность ТСЖ, отменен. При этом, вопросам создания и деятельности ТСЖ посвящены 13 и 14 главы Жилищного кодекса РФ. По сравнению с законом «О ТСЖ» изменений достаточно много, в частности, вместо ранее действовавшего понятия «кондоминиум» введен термин «многоквартирный дом», предложены новые формы управления, а именно, форма непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме и другие. Вопросам управления многоквартирным домом посвящены 161-165 статьи 8 раздела ЖК РФ.
2006-07-19 14:53:02
Кирилл Мамонтов -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, как давно вы занимаетесь вопросами управления? Как можете прокомментировать последние изменения в законодательстве Российской Федерации?
Уважаемый Кирилл! Управление — очень широкое понятие, включающее проблемы управления разных уровней (государственного, муниципального, отраслевого управления, управление различными сферами деятельности, управление предприятиями, фирмами и т. д.). Скорее всего, вы спрашиваете об управлении в жилищной сфере. Вопросами управления в этой сфере я занимаюсь более 20 лет и готова прокомментировать изменения, если вы уточните, о каких последних законодательных актах РФ идет речь.
2006-07-19 14:54:32
Анастасия -> Наталье Васильевне
Добрый день! Правда ли то, что в настоящее время нежилые помещения не могут принадлежать и не находятся в собственности жильцов дома? И то, что управлением нежилых помещений и право собственности на них остается у города?
Нет, Анастасия, это не так! Нежилые помещения наряду с жилыми помещениями в многоквартирном доме могут находиться в частной собственности юридических и физических лиц, в том числе и жильцов в данном доме. Также и город Москва как собственник может иметь в данном доме жилые и нежилые помещения. Поэтому ЖК РФ предоставил возможность решения вопросов по управлению многоквартирным домом, в котором есть помещения, находящиеся в собственности разных собственников (частных, государственных, муниципальных) путем принятия решений на общем собрании всех собственников данного многоквартирного дома или на общем собрании всех собственников — членов ТСЖ, если создано ТСЖ.
2006-07-19 14:56:23
Gigiena -> Наталье Васильевне
Здравствуйте!
Много разговоров о ТСЖ и о том, что в ближайшее время собственникам жилья необходимо выбрать управляющую компанию для своего дома или создать ТСЖ. До какого срока необходимо принять решение? И что произойдет, если такое решение до указанного срока принято не будет?
Да, это так! Собственники многоквартирного дома должны сами выбрать один из трех, предложенных ЖК РФ способов управления до 1.01.2007 г. Если собственники самостоятельно до указанного срока не выберут способ управления, управы районов в административных округах г. Москвы, будут проводить открытые конкурсы, в порядке, установленном правительством Российской Федерации, по отбору управляющих организаций и, победившая по результатам конкурса управляющая организация будет осуществлять управление вашим многоквартирным домом.
2006-07-19 14:58:54
Мария Степановна -> Наталье Васильевне
Раньше, когда и речи не было ни о каких псевдо- организациях, которые якобы улучшат наши условия жизни, мы сами собирались на площадке в доме и совместно решали, что и как в доме сделать. Поставили металлическую дверь за свои деньги, домофон, посадили консьержа. А сейчас напридумывали чего-то. Сами не могут разобраться. Не проще ли решать вопросы так, как и было раньше? Или пусть тогда город сам организует и берет на себя затраты по содержанию жилья.
Увы, Мария Степановна! Как раньше уже решать городу не придется, так как город Москва не является единоличным собственником всего жилищного фонда, находящегося в Москве. В большинстве многоквартирных домов более 60% квартир находится в собственности граждан (приватизированные квартиры, приобретенные по договорам купли-продажи и т. д.). Поэтому решать должны все собственники совместно.
2006-07-19 15:00:26
Лиля -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
Как мне показалось из анонса, собрания собственников, общие собрания и пр. – вещи различные. Можете подсказать, действительно ли есть различия в них? И почему они существуют?
Действительно, Лиля, есть существенные различия, которые обусловлены способом управления многоквартирным домом. Если создали ТСЖ собственники, то есть члены этого товарищества. В этом случае участниками общего собрания с правом решающего голоса будут собственники-члены ТСЖ. Если способ управления собственниками без создания ТСЖ, то участниками Общего собрания с правом решающего голоса будут все собственники данного многоквартирного дома.
2006-07-19 15:01:24
Иван -> Наталье Васильевне
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, кто имеет право участвовать в собрании? Только ли члены ТСЖ?
Иван! Я дополню свой предыдущий ответ. Участвовать в общем собрании членов ТСЖ могут собственники-члены ТСЖ и лица, которым собственник-член ТСЖ выдал доверенность на право участия в общем собрании и принятии решений. Доверенность оформляется и передается председателю ТСЖ или уполномоченному лицу до начала проведения общего собрания.
2006-07-19 15:02:28
Сергей Смирнов -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, добрый день.
Имеет ли право собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ участвовать в процессе принятия решений на собрании?
Нет, Сергей! Собственник жилья, не являющийся членом ТСЖ, не имеет права участвовать в принятии решений по вопросам, обсуждаемым на общем собрании членов ТСЖ.
2006-07-19 15:03:43
Ольга -> Наталье Васильевне
Здравствуйте, Наталья Васильевна!
Где я могу ознакомиться с уставом ТСЖ? Спасибо.
Уважаемая Ольга! Если в вашем доме создано ТСЖ, то ознакомиться можно в правлении товарищества. Если только хотите организовать ТСЖ, то обратитесь на сайт www Устав товарищества собственников жилья. Разработкой примерного Устава ТСЖ занимается также ДЖП и ЖФ.
2006-07-19 15:04:26
grief пушистая -> Наталье Васильевне
Приветствую!
Какими документами регламентирован процесс собрания? Какие нормы действуют? Как вы считаете, законодательство в данной области дееспособно в нашей российской реальности? Или, как всегда, законы необходимо дорабатывать и вносить поправки?
Данные вопросы достаточно подробно освещены в статях 44 — 47, 117, 145 -146 ЖК РФ. А что касается необходимости дорабатывать и вносить поправки в законодательство, так это необходимый и неизбежный процесс. Совершенных законов не бывает, сама жизнь постоянно заставляет вносить необходимые изменения в законодательные акты. Это реальные процессы.
2006-07-19 15:06:02
Лариса -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, добрый день!
Если мы с соседями решили организовать ТСЖ, то какие наши действия? И в чем отличие между тем, что мы организуем это товарищество или доверим управление другой компании?
Уважаемая Лариса! Для начала вам с соседями нужно внимательно изучить статьи ЖК РФ, посвященные организации ТСЖ, именно изучить, а не просто ознакомиться. А уже потом принимать решение, т. к. разница весьма существенная.
2006-07-19 15:07:12
Holla -> Наталье Васильевне
Здравствуйте.
ТСЖ – юридическое лицо? Деятельность ТСЖ попадает под общие законы и нормы, под которые попадают другие организации – юридические лица?
ТСЖ действительно юридическое лицо. Однако его основная деятельность осуществляется как деятельность некоммерческой организации, т. е. не направлена на получение прибыли (в отличие от коммерческих организаций). Получаемые за счет разных источников финансовые средства расходуются на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
2006-07-19 15:08:27
Рашид -> Наталье Васильевне
Знаком процесс совещаний и собраний внутри компании. Когда ведется регламент совещания, обсуждаются документы, принимаются решения, составляется протокол собрания. Есть ли отличия при организации собраний собственников?
Уважаемый Рашид! Отличия, конечно, существуют. Именно об особенностях проведения общих собраний собственников говорится в выше названных статьях ЖК РФ. Различия существуют также и в оформлении протоколов общих собраний собственников и собственников-членов ТСЖ.
2006-07-19 15:09:51
Иванова -> Наталье Васильевне
Если мы решили организовать в доме видеонаблюдение, что мы должны сделать? Я так понимаю, что должно быть проведено собрание и принято решение? Обязательно ли ТСЖ? Или мы можем самостоятельно решить все эти проблемы?
Для установки в многоквартирном доме дополнительного оборудования, в данном случае для видеонаблюдения, необходимо проведение собрания собственников и положительное решение на основе голосования. Данное решение должно быть оформлено протоколом. Создание ТСЖ для этого случая не требуется.
2006-07-19 15:11:15
Сергей -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
Есть ли какая-та возможность повлиять на жителей дома, которые категорически не хотят участвовать в нашей совместной деятельности? Не сдают деньги, не открывают двери, не хотят оплачивать принятые нами дополнительные расходы по содержанию дома?
Уважаемый Сергей! Это одна из наиболее сложных проблем совместного общежития в многоквартирном доме. В ст. 46 п. 5 ЖК РФ говорится, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с установленным ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений данного дома, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании или голосовали против данного решения. Но на практике этого недостаточно. Нужна дополнительная разъяснительная работа. А в отдельных случаях (невысокой финансовой обеспеченности собственника) другие собственники могут взять бремя расходов на себя. При всех случаях решения о дополнительных затратах по содержанию дома должны предшествовать проведению данных расходов.
2006-07-19 15:37:59
Иллионора -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
Какие вопросы решаются на собрании? Любое ли решение должно быть зафиксировано официально? Или есть ряд определенных вопросов, решение которых должно быть оформлено надлежащим образом?
Уважаемая Иллионора! На общем собрании собственников решаются все вопросы, относимые к компетентности собственников по использованию, содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Все решения должны быть оформлены надлежащим образом.
2006-07-19 15:39:32
Дмитрий -> Наталье Васильевне
Подскажите, за сколько дней и в какой форме доводится информация о проведении очередного собрания до членов ТСЖ?
Уважаемый Дмитрий! Информация и уведомления о проведении любого, в том числе и очередного общего собрания собственников-членов ТСЖ направляются каждому собственнику- члену ТСЖ не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания посредством почтового отправления (заказным письмом) или под расписку с указанием даты росписи. Об этом подробно изложено в 146 статье ЖК РФ.
2006-07-19 15:41:11
Семен Семенович -> Наталье Васильевне
В очередных собраниях управляющей организации должны принимать участие только члены данной организации (не зависимо от формы), или такие собрания открыты для всех жильцов дома?
Уважаемый Семен Семенович! Вы, вероятно, хотите узнать не о собраниях управляющей организации, а об очередных общих собраниях собственников, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ. В общих собраниях собственников многоквартирного дома могут и должны принимать участие все собственники; в общих собраниях собственников- членов ТСЖ присутствовать с разрешения собственников-членов ТСЖ могут другие собственники многоквартирного дома, участвовать в принятии решений могут только собственники – члены ТСЖ. Участвовать в собраниях управляющей организации собственники не могут, участвовать в общих собраниях собственников или членов ТСЖ управляющая организация может только по приглашению собственников или правления ТСЖ.
2006-07-19 15:43:02
katastroffa -> Наталье Васильевне
Обязана ли управляющая организация где-то публиковать результаты проводимых собраний и принятых решений? Если да, то в каком виде и где? Или же жильцы могут ознакомиться с документами самостоятельно? Имеют ли они на это право? И возможно ли жильцу — не участнику управляющей организации — оспорить принятое решение?
Не надо путать деятельность управляющей организации и деятельность собственников по управлению многоквартирным домом. В деятельность управляющей организации собственники вмешиваться не имеют права. Согласно ст.46 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников данного дома. В повестку дня могут быть включены вопросы, связанные с деятельностью управляющей организации.
2006-07-19 15:45:02
Емельяна -> Наталье Васильевне
Добрый день, Наталья Васильевна!
У меня следующий вопрос: сведения о работе правления за отчетный период должны предоставляться до проведения собрания или нет? Ведь имея такие сведения, можно более тщательно подготовиться к собранию и проработать ряд вопросов и предложений для обсуждения.
Уважаемая Емельяна! Вы абсолютно правы. Желательно, чтобы на предыдущем общем собрании собственники-члены ТСЖ приняли решение и зафиксировали в протоколе обязанность правления представлять доклад о работе правления за отчетный период одновременно с уведомлением о дате проведения ежегодного собрания с указанием места, где с ним можно ознакомиться. Это качественно повысит уровень ответственности правления. Можно также принять решение о представлении отчета ревизионной комиссии о деятельности правления за данный период.
2006-07-19 15:46:00
Евгений Егоров -> Наталье Васильевне
Имеют ли право участвовать в работе собрания собственники квартир, не являющиеся членами ЖСК?
Уважаемый Евгений! Присутствовать на общем собрании членов ЖСК собственник квартиры может, а вот участвовать и принимать решения – нет. Для того чтобы вступить в члены ЖСК, вам как собственнику помещений необходимо подать заявление и внести вступительный взнос, если это установлено уставом ЖСК.
2006-07-19 15:49:38
Евгений Егоров -> Наталье Васильевне
И еще… Жильцы дома приняли решение о создании сада рядом с домом. Взносы достаточно весомые, несмотря на то, что и я, и моя жена достаточно хорошо зарабатываем. Обязаны ли мы участвовать в подобных инициативах? Или дело это добровольное? И какие права и обязанности перед управляющей организацией есть у собственников? Ведь я же могу быть не согласен с рядом моментов в ее деятельнсти.
Евгений! Я уже отвечала на подобные вопросы. Кратко поясню еще раз. Решения собственников по содержанию общего имущества (земельный участок является общим имуществом), принятые в соответствии с установленной процедурой, являются обязательными для всех собственников данного многоквартирного дома. Так трактует ЖК РФ обязанности собственников. Отношения с управляющей организацией регулируются на основании договора, заключенного с ней собственниками помещений. В рамках договорных отношений решаются все вопросы, в том числе и по качеству управления и содержания многоквартирного дома.
2006-07-19 15:53:04
Денисова Лариса -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, добрый день.
При вступлении в ЖСК был уплачен первоначальный вступительный взнос. Сейчас собственность переходит по наследству. При вступлении наследника в ЖСК, обязаны ли мы уплатить еще раз вступительный взнос? Прокомментируйте, пожалуйста, ситуацию в соответствии со статьями 121 и 131.
Уважаемая Лариса! Новый собственник, получивший помещение по наследству может не вступать в ЖСК. В этом случае он лишает себя права участвовать в деятельности ЖСК. Если наследник хочет вступить в ЖСК, то действуют нормы ст. 121 п. 2 и ст. 131 ЖК РФ.
2006-07-19 15:57:16
Светлана Горюнова -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, действительно ли при вступлении в ТСЖ или ЖСК мы обязаны уплатить взнос?
Уважаемая Светлана! ЖК РФ установил, что источниками финансирования деятельности ТСЖ и ЖСК являются в числе других вступительные взносы членов этих организаций. В отношении ЖСК в ст. 121 ЖК РФ установлено, что физическое или юридическое лицо признается членом такого кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием его членов. В ст. 143 ЖК РФ установлено, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество без утверждения на общем собрании членов ТСЖ. В случае если в уставе ТСЖ оговорена обязанность будущего члена при вступлении в ТСЖ внести вступительный взнос, то необходимо вносить данный вид взносов (ст. 151 ЖК РФ).
2006-07-19 15:57:37
Ренат -> Наталье Васильевне
Здравствуйте. Есть подозрение, что жителям нашего дома демонстрируются документы, подтверждающие принятые решения на собрании, которых на самом деле не было. То есть фактически нам пытаются всунуть «липу» и убедить нас платить какие-то дополнительные деньги. Какие действия мы можем предпринять в данной ситуации? И в чьей компетенции разбираться по данным вопросам и проводить расследование (или какие-то иные мероприятия)?
Уважаемый Ренат! Из вашего вопроса неясно, кто демонстрирует документы: управляющая организация или правление ТСЖ или ЖСК или инициативная группа собственников дома. Поэтому дать квалифицированный совет не представляется возможным.
2006-07-19 16:03:32
Elena -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, добрый день. Спасибо за то, что вы поднимаете такие важные темы. Действительно, информации о том, каковы могут быть действия жильцов при участии или управлении домом, пока очень мало, и она недостаточно систематизирована. У меня вот какой вопрос к вам: общество, формируя резервный общедомовой фонд, общество обязано уплатить с него налог на прибыль. Как вы считаете, правомерно ли это? Ведь собственники жилья уже уплатили подоходный налог со своих зарплат. А назвать прибылью эти средства как-то язык не поворачивается, ведь они должны быть направлены на обустройство, ремонт нашего жилья и придомовой территории.
Заранее спасибо за ваш ответ.
Уважаемая Елена! Вы поднимаете очень важный вопрос. Действительно, чтобы собственники более активно участвовали в создании ТСЖ для управления и содержания своей недвижимости, необходимо вносить поправки в Налоговый кодекс для выведения из-под налогообложения накопительных средств на предстоящие ремонтные и другие расходы некоммерческой организации, какой является ТСЖ. В настоящее время Москва как субъект Российской Федерации выходит с соответствующей инициативой в Государственную Думу. И вы, со своей стороны, можете обращаться с письменными вопросами в этот государственный орган и в министерство по налогам и сборам.
2006-07-19 16:06:51
Валентина -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, я не очень разбираюсь во всяческих тонкостях законов и деятельности ТСЖ, ЖСК и пр. Но мне вот что интересно. Ведь помимо домов, где все квартиры находятся в частной собственности, есть дома смешанные, где есть и муниципальные квартиры. И, с одной стороны, муниципальный дом должен обслуживать город, а с другой стороны, собственники, как у нас это принято и везде об этом пишут, должны следить за состоянием дома и жилья самостоятельно. Как здесь быть? Как решаются проблемы? Возможно ли создание ТСЖ в таком доме?
Да, Валентина! В г. Москве практически все дома находятся в так называемой смешанной форме собственности, где помещения (квартиры) находятся и в частной форме собственности, и в собственности города Москвы (государственной собственности субъекта РФ). Каждый собственник несет бремя по содержанию общего имущества пропорционально доле своей собственности ( в отличие от предыдущего периода, когда город Москва полностью содержал многоквартирный дом, несмотря на то, что его доля составляет 5% или ее совсем нет). При условии наличия в многоквартирном доме более 50% помещений, находящихся в частной собственности, ЖК РФ обязывает собственников выбрать один из 3-х способов управления многоквартирным домом, в том числе и создание ТСЖ.
2006-07-19 16:15:29
Наталия -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
Хочу поинтересоваться вот каким моментом. Насколько я понимаю, независимо от количества квартир в доме принадлежащий на правах собственности жильцам или принадлежащих городу, город все равно обязан исполнять обязательства по кап.ремонту строений. Но на практике получается так, что дома, в которых созданы ТСЖ, не получают никаких средств из бюджета по этим статьям. Город практически игнорирует нас. Можем ли мы каким-то образом обязать город выполнить свои обязательства?
Уважаемая Наталия! В ЖК РФ в статье 165 п. 2 предусмотрена возможность предоставления ТСЖ бюджетных средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. Но нужно прилагать немалые усилия, чтобы получить эти бюджетные средства. Нужна активность собственников и установление тесных связей с управами районов и префектурами административных округов. Успехов вам!
2006-07-19 16:17:07
Игорь -> Наталье Васильевне
Тогда у меня вот еще какой вопрос. Если ТСЖ имеет юридический статус (юридическое лицо), то является ли ТСЖ коммерческой организацией?
Нет, Игорь! ТСЖ является некоммерческой организацией, то есть деятельность данной организации направлена не на получение прибыли, а на совместное управление комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома, его содержание и ремонт (ст.135 ЖК РФ).
2006-07-19 16:31:13
Ирина -> Наталье Васильевне
Уважаемая Наталья Васильевна.
Я купила квартиру в новом доме. Инициативной группой жильцов уже создано ТСЖ, насколько я понимаю. Должно ли руководство ТСЖ ознакомить меня, как нового владельца квартиры с деятельностью организации? Имею ли я право посмотреть учредительные документы, ознакомиться с результатами деятельности организации?
Да, Ирина! Если в доме создано ТСЖ, то вас должны поставить об этом в известность и показать все документы еще на стадии заключения договора купли-продажи квартиры. Только сделать это должно правление ТСЖ или председатель правления ТСЖ либо продавцы квартиры.
2006-07-19 16:31:35
Самуил -> Наталье Васильевне
Ситуация в стране такая, что даже на друзей не всегда можно положиться, а тут ТСЖ, да еще и деньги доверяй им. И идея вроде бы благая, только во что выльется, пока не понятно. В связи с этим, у меня следующий вопрос: можно ли каким-то образом застраховать себя от действий ТСЖ, которые повлекли за собой ущерб дому, жилью, либо владельцу и нанимателю жилья? Возможно ли потребовать возместить ущерб?
Уважаемый Самуил! Можно, конечно, потребовать страхования профессиональной ответственности управляющей организации или ТСЖ. Но лучшее страхование от нечистоплотности председателя или членов правления ТСЖ – это действенный контроль за состоянием финансов ТСЖ, возможно с привлечением независимых аудиторов и собственным активным участием в деятельности правления ТСЖ.
2006-07-19 16:31:51
Раиса Ивановна -> Наталье Васильевне
Может ли собрание участников проходить не в один день, а несколькими этапами в несколько дней?
Да может, при этом должна осуществляться каждый день регистрация участников для установления кворума и принятия решений при голосовании. Возможно также проведение собраний в заочной форме (ст. 47 ЖК РФ).
2006-07-19 16:32:09
sbf -> Наталье Васильевне
Здравствуйте, возможно ли создание ТСЖ соинвесторами до того, как дом сдан и получены документы на собственность?
Да, возможно. В ст. 139 ЖК РФ прописан регламент создания ТСЖ лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся доме.
2006-07-19 16:32:27
Елена М. -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна!
У меня скорее вопрос-опрос. Как вы считаете, нужно ли сейчас использовать современные достижения и it-технологии при осуществлении управления домом? Например, можно же создать правовые справочники, которые бы объединяли в себе всю нормативную существующую базу, возможно автоматизировать учет и движение средств жильцов, объединить все данные, необходимые для принятия решений в единую информационную систему, использовать опыт других ТСЖ. Каково ваше мнение? Спасибо за ответ.
Уважаемая Елена! Это уже делается по ряду направлений, я говорила о разработке различных баз данных. В то же время каждое ТСЖ – это самостоятельная организация со своими бюджетами и источниками финансирования. Поэтому объединять сведения по разным организациям в одну систему вряд ли целесообразно. А вот решать проблемы, стоящие перед большинством ТСЖ просто необходимо. Для этого и нужна информационная система, доступная для всех заинтересованных, а также для обмена опытом. Этому подтверждение — наша Интернет-конференция.
2006-07-19 16:32:44
Ириска -> Наталье Васильевне
Добрый день!
Имеет ли право председатель отключить мою квартиру от электричества или отключить отопление и воду, если у меня существует задолженность по оплате за ЖКУ?
За систематическую неуплату и наличие задолженности отключение производят управляющие организации или поставщики ресурсов. Как правило, это касается электроэнергии и подачи воды. Отопление отключается в случае возможного и безопасного для всего дома автономного отключения. Лучше не попадать в список неплательщиков.
2006-07-19 16:33:01
Светлана -> Наталье Васильевне
Если ТСЖ — юридическое лицо, то как и в любой другой компании должен быть штат сотрудников. Существуют ли какие-то типовые формы должностных инструкций для сотрудников ТСЖ?
Уважаемая Светлана! ТСЖ – это особая организация, состоящая из собственников-членов ТСЖ данного многоквартирного дома. В состав правления ТСЖ не назначаются, а выбираются собственники уже являющиеся членами ТСЖ. Функции правления, председателя правления ТСЖ и ревизионной комиссии ТСЖ прописаны в ст. 147-150 ЖК РФ. Если осуществляется найм работников, то конкретно для каждого работника, кроме гл. бухгалтера, прописываются его функции и должностные обязанности на основе общих принципов.
2006-07-19 16:38:32
Ирина -> Наталье Васильевне
Наверное мы не одни в этой проблеме. Арендаторы нежилых помещений в нашем доме занимают площадь около 800 кв. м. Недавно выяснилось, что мы оплачиваем воду, электричество за эти организации. Правомерно ли такое?
Уважаемая Ирина! Конечно, не правомерно, но я не могу комментировать вашу ситуацию, т. к. вы не указали, кто управляет вашим домом (управляющая организация, это она не выставляет счета арендаторам или кто?)
2006-07-19 16:38:44
Ирина -> Наталье Васильевне
И еще вопрос. Арендаторы или собственники нежилых помещений в жилом доме должны вступать в ТСЖ? И каким образом осуществляется взаимодействие ТСЖ с данными лицами?
Вступать в ТСЖ могут собственники как жилых, так и нежилых помещений. Взаимодействие с ними осуществляется на основе договоров по управлению общим имуществом многоквартирного дома.
2006-07-19 16:38:58
Конфета -> Наталье Васильевне
Председатель ТСЖ требует с нас деньги за ремонт подъезда, говорит, что на собрании было принято такое решение. Сумма не малая. Но он настаивает на том, чтобы мы сдавали хотя бы по 500-1000 руб. На собрании я не присутствовала, да и протокола собрания тоже не видела. В ТСЖ нас просто обязывали вступать, угрожая тем, что не выдадут ключей от входных дверей и т.п. Могу ли я как член ТСЖ отказаться и не сдавать деньги?
Уважаемая! Вам обязаны представить все протоколы общих собраний. Согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ вы можете обратиться в суд и обжаловать решение, принятое на общем собрании.
2006-07-19 16:53:43
Катя -> Наталье Васильевне
Подскажите, пожалуйста, в каком нормативно-правовом акте (с указанием статьи) закреплено, что только член ТСЖ имеет право голоса на общем собрании членов ТСЖ.
Уважаемая Катя! Это закреплено статьей 146 п. 4 ЖК РФ.
2006-07-19 16:54:01
Сергей Калмыков -> Наталье Васильевне
В соответствии с «Методическими рекомендациями по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений» (распоряжение № 393 от 23.08. 2005 г. Департамента жилищной политики и жилищного фонда г Москвы) «Доля каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной)».
У меня такой вопрос. При расчете такой доли учитывается вся площадь квартиры? У меня в свидетельстве собственности просто прописано три площади: общая площадь, площадь квартиры (я так понимаю, без лоджий) и жилая площадь.
Уважаемый Сергей! Согласно ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме пропорциональна размеру общей площади помещения (без лоджий), находящегося в собственности.
2006-07-19 16:54:12
Олег -> Наталье Васильевне
Остаются ли льготы у нанимателей жилья при организации ТСЖ?
Да, Олег, остаются все льготы. Вступать в члены ТСЖ будет не наниматель, а орган исполнительной власти города Москвы, являющийся представителем собственника.
2006-07-19 16:55:25
Светлана -> Наталье Васильевне
Наталья Васильевна, спасибо за вашу работу и участие в конференции. Жаль, что я так и не смогу получить ответ на свой вопрос. Будут ли еще организованы конференции по подобной теме с вами? Хотелось бы услышать ваше мнение как специалиста.
Я думаю, Светлана, наша консультационная деятельность только начинается, и мы не раз еще вернемся к данной теме.
2006-07-19 16:59:49
Семен -> Наталье Васильевне
ДЖП и ЖФ, насколько я знаю, сам сетует на отсутствие структурированной информации и достоверной, что также немаловажно, об управляющих организациях. Как вы считаете, можно ли доверять мнениям экспертов других организаций, проводящих подобные исследования и сбор информации? Либо же ждать подобного рода списков от департамента?
Я не знаю, о каких экспертах идет речь. Новое законодательство еще не имеет наработанной практики применения. Поэтому необходимо очень осторожно относиться к рекомендациям.
В заключение нашей Интернет-конференции хочу поблагодарить всех участников, которые уделили время для нашей общей работы по управлению общим имуществом многоквартирных домов, в которых большинство из нас живет и имеет в собственности квартиры (помещения), а это дорогая недвижимость, и ею надо учиться управлять, чтобы она не теряла, а повышала свою ликвидность. Может, скоро наступит такое время (я уверена в этом), мы научимся так управлять своей недвижимостью, чтобы не повышать оплату на содержание нашего общего многоквартирного дома, а находить пути получения доходов, которые можно направить на его содержание.
Но для начала нужно учиться проводить общие собрания таким образом, чтобы все или большая часть собственников были заинтересованы в выполнении принятых решений, а не разжигать в доме конфликты.
Вы подняли очень много разных вопросов. Я добросовестно отвечала на них, но поставленная на конференции проблема еще не нашла в ваших вопросах отражения. Наверно, большинство еще не подошло к проблеме вплотную. Но я уверена, что очень скоро мы снова вернемся к этой очень ответственной теме. Именно здесь берет начало развития настоящего осознанного самоуправления и создание гражданского общества. Успехов всем!