Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 03 сентября 2009 г. 14:37
Публикация в газете: №29 (756) от 03 сентября 2009 г.

Без потопов и перетопов

Без потопов и перетопов

Капремонт жилых домов, что и говорить, событие эпохальное. Тем не менее не все жители четко представляют, какие же работы необходимо провести в его рамках. К сожалению, этим пользуются некоторые недобросовестные подрядчики, допуская отступления от проекта и сметы.

С позиций энергоэффективности

Состав и объем ремонтных работ, напомним, регламентированы пунктом 3 ст. 15 Федерального закона № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Однако закон дает лишь краткие обобщенные формулировки. Чтобы получить более полное представление, можно обратиться к «Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ» и некоторым нормативным документам.

Нужно иметь в виду, что одна из особенностей федеральной программы капремонта заключается в том, что, кроме всего прочего, она разрабатывалась с целью повышения энергоэффективности объектов жилого фонда. Поэтому практически все составляющие ремонтных работ оцениваются с этих позиций. Жильцы же должны хорошо понимать: в будущем все затраты по содержанию дома лягут на их плечи. Именно они будут оплачивать высокое теплопотребление, вызванное отсутствием энергосберегающих решений и тепловой автоматики в системах отопления, утечками тепла через щели в стенах, а также непомерными аппетитами «прожорливого» электрооборудования.

– В целом в российском ЖКХ средний расход энергии составляет 229 кВт на кв. метр в год, тогда как в странах ЕС – 77 кВт. Разница практически в три раза, – отмечает мэр Москвы Юрий Лужков.

Поэтому важен не просто сам факт ремонта, а состав работ и качество используемых материалов.

– Многие управляющие компании – это бывшие ЖЭКи и ДЕЗы, которые реорганизовались лишь формально, – говорит Павел Журавлев, член экспертного совета при комитете по ЖКХ и строительству Госдумы. – Зачастую они не имеют в своем штате профессионалов, умеющих внедрять и обслуживать энергосберегающее оборудование, а потому не торопятся рекомендовать жильцам его установку. Направить УК на путь истинный могут только сами собственники жилья, ведь это единственная категория участников капремонта, кровно заинтересованная в его результатах.

Решение об участии в программе капремонта принимают жильцы, они являются участниками долевого финансирования, а потому имеют полное право вмешиваться в ход процесса на любом этапе. Если же УК проявляет излишнюю строптивость, то решением общего собрания договор с ней может быть досрочно расторгнут.

Долгоиграющий элемент

Пожалуй, наиболее сложный и ответственный этап ремонта – замена инженерных сетей, поэтому остановиться на нем следует более подробно.

Для каждого из типов коммуникаций нормативами установлен определенный срок износа. Например, для систем отопления с закрытым водоразбором (двухконтурным) он составляет 25 лет. Для систем подачи холодной воды в жилых зданиях определен 30-летний срок службы (15 – для неоцинкованных трубопроводов). Замена внутридомовой и внутриквартирной электропроводки рекомендована через каждые 20 и 40 лет эксплуатации соответственно, а внутренние газопроводы требуют ревизии по истечении 20-го года службы. Самый же «долгоиграющий» элемент в этом списке – канализация. Пластмассовые и керамические трубы служат не менее 60 лет, чугунные – 40.

Если речь идет о модернизации отопительных систем, то здесь необходим комплексный подход: замена изношенных коммуникаций и установка современного энергоэффективного оборудования. Как показывает опыт, экономия на платежах за тепловую энергию в этом случае может достигать 35–45 процентов.

Одним из примеров служит результат модернизации системы теплоснабжения жилого дома № 29 по ул. Ленина в г. Белорецке. Здесь собственники сэкономили в среднем по 2700 рублей на каждую квартиру за один отопительный сезон. Это стало возможным благодаря замене нескольких элеваторных узлов на автоматизированном тепловом пункте Danfoss и установке автоматических балансировочных клапанов на всех стояках. Кроме того, все батареи были снабжены автоматическими радиаторными терморегуляторами, т.е. жильцы получили возможность самостоятельно контролировать температуру в своих квартирах.

Как сэкономить на лифте

Лифты – больное место многих жилых зданий. Нормативный срок их эксплуатации составляет 25 лет. Однако и здесь различные элементы системы нужно исследовать по отдельности. Например, сеть электропитания лифтового оборудования требует ремонта каждые 15 лет.

Вообще, к выбору лифтового оборудования следует подходить основательно, ведь пользоваться им предстоит многие годы. Все большую популярность приобретают в последнее время лифтовые кабины в антивандальном исполнении, все детали которых имеют металлическую поверхность, покрытую специальной краской, устойчивой к механическим воздействиям.

Важны и показатели энергоэффективности. Например, новые лифты Пышминского лифтостроительного завода потребляют на 40 процентов меньше электроэнергии по сравнению с некоторыми аналогами.

Крыша и подвал

При ремонте крыши все зависит от кровельного материала.

– Минимальный срок службы кровель из оцинкованной стали составляет 15 лет, из черной стали – 10, из шифера – 30, из рулонных материалов – 10 лет, – поясняет Сергей Томашевский, зампредседателя Жилищного комитета Санкт-Петербурга.

Использование долговечных материалов, понятно, продляет срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Например, при замене мягких кровель сегодня повсеместно применяются наплавляемые битумно-полимерные покрытия, в основном «изопласт», имеющие оптимальное соотношение цены и качества. Несмотря на более высокую стоимость, этот материал служит гораздо дольше хорошо известного всем рубероида, а потому в эксплуатации оказывается выгоднее.

Особого внимания заслуживает гидро- и теплоизоляция фундамента и подвальных помещений, так как от этого зависит не только энергоэффективность, но и (в буквальном смысле) устойчивость всего здания. Поэтому подвал должен быть обследован с особой тщательностью. Нужно изучить его санитарное состояние. Многие подвальные помещения оккупированы плесенью и грибком, а также служат пристанищем для крыс и тараканов. Жильцы первых этажей некоторых домов страдают от блох, что создает эпидемиологическую угрозу. Поэтому дополнительным доводом в пользу ремонта подвала может стать заключение органов санитарного надзора.

Фасад бережет тепло

Нормативный срок эксплуатации штукатурного фасада составляет не менее 20–30 лет. В остальных случаях он определяется не только строительными нормами, но и особенностями местного климата. Обновление герметизированных стыков панелей должно производиться каждые 8–15 лет, в зависимости от типа используемой мастики, а окраска фасада – каждые 3–6 лет.

Характеристики нового фасада во многом определяют энергоэффективность здания, а значит, и размер счетов за отопление после перехода к расчетам по показаниям теплосчетчиков. Например, применение покрытия «Термо-Шилд» позволило повысить теплоизоляционные свойства фасадов некоторых жилых зданий Екатеринбурга более чем в 1,5 раза.

Конечно, все сказанное справедливо только в том случае, если в доме проведен комплекс энергосберегающих мероприятий, которые включают установку регулирующей автоматики в системе отопления. Иначе утепление не даст никакого экономического эффекта. Более того, постоянные «перетопы» и, как следствие, открытые окна в квартирах могут в конечном итоге привести не к сокращению, а к увеличению платежей за отопление.

Комплексно или выборочно

Чтобы составить полное впечатление о состоянии дома, необходима экспертиза. По ее результатам принимается решение об объемах ремонтных работ. В «Методических указаниях», выпущенных госкорпорацией «Фонд содействия ЖКХ», капремонт подразделяется на комплексный и выборочный. В первом случае проводится более широкий комплекс работ. В рамках выборочного ремонта модернизации подвергаются отдельные элементы дома.

Следует учитывать и еще одно обстоятельство.

– Нормативными документами определен только минимальный срок эксплуатации, – объясняет Олег Самодумов, начальник управления ЖКХ г. Кемерово. – Если стояки в порядке, менять их не обязательно.

Однако истечение «гарантийного» срока в любом случае служит формальным поводом для включения замены отопительной системы в предварительную смету. Проводить реконструкцию или нет? Это может определить лишь техническая экспертиза, которая проводится по решению муниципальных властей. Кстати, собственники имеют право заказать и независимую экспертизу, причем это касается обследования любых систем и конструкций здания.

Наталия Еншина

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.