Рынок офисной аренды завялят пересмотрами договоров
В России появился опасный прецедент, который может стать поводом для массового пересмотра договоров аренды коммерческой недвижимости. По словам экспертов, прецедент угрожает и экономике страны в целом.
В минувшем году Арбитражный суд Москвы вынес прецедентное решение по делу компании «Вымпелкома», которая арендовала офис в здании компании «Тизприбор». Примечательно, что полный текст с «мотивировочной» частью был опубликован только в минувший четверг. Решение, постановленное судом, по мнению отечественных специалистов, может стать поводом для начала массового пересмотра договоров аренды на рынке коммерческой недвижимости.
Напомним о том, что компания «Вымпелком» добивалась пересмотра заключенного в 2009 году договора. Основной претензией, было требование компании пересчитать арендную ставку по курсу в 30-42 рубля США за доллар. Столь существенное изменение в компании оправдывали политикой Центробанка России, а также девальвацией рубля, которые привели к отказу от действующих до того момента механизмов регулирования курсов валют.
В результате судебного разбирательства, иск был отклонен, так как решение о пересмотре курса доллара в договоре – предпринимательский риск, не являющийся основанием для изменения договора в судебном порядке. Однако, судья по итогам заседания согласился с тем, что действующий договор между компаниями должен быть изменен. В суде пояснили, что арендная плата по текущему курсу превышает рыночную стоимость, а значит, может быть поводом для необоснованного обогащения арендодателя.
Отечественные эксперты считают данный прецедент чрезвычайно опасным и не только для столичного рынка недвижимости, но и для бизнеса, экономики России в целом. Коснутся подобные пересмотры договоров могут не только недвижимости, но и банков с их валютными заемщиками, а также всевозможных импортеров. Иначе говоря, сегодня появился вполне реальный риск пересмотра любых договорных отношений, в основе которых лежат сделки с привлечением иностранной валюты. Все дело в том, что почти все соглашения такого рода изменились из-за девальвации рубля.
Что касается недвижимости, то сегодня, по оценкам участников рынка, порядка 50-70% всех договоров аренды офисов «А» класса в Москве заключены в иностранной валюте. В случае пересмотра и фиксации ставок, сегмент недосчитается 600-700 миллионов долларов платежей аренды, а капитализация имеющихся объектов упадет на 6-7%.