Нашла коса на камень
На тему нарушений председателями правлений ТСЖ, ЖСК прав собственников мы пишем часто, потому что с этой проблемой к нам постоянно обращаются читатели. Недавно, один за другим, в редакцию позвонили председатели нескольких ЖСК, высказали претензии: из ваших публикаций следует, что все мы плохие, а на самом деле и жители бывают неправы. Что ж, попробуем беспристрастно изложить две типичные истории, не указывая фамилии действующих лиц. Кто прав, а кто виноват, судите сами.
Два рубля и буза в придачу
Двенадцатиэтажная старая башня на 96 квартир в Кунцеве. ЖСК в ней образовался в 1964 году. Председатель правления В. по всем меркам идеальная. Опытная, работает уже 16-й год, причем бесплатно. Такой у человека принцип. Есть в доме, по ее словам, две злостные неплательщицы, которые с 2002 года третируют и правление, и жителей. Все эти годы председатель судится с ними за долги. Однако после удержания задолженности из пенсий и зачисления денег на расчетный счет ЖСК, женщины принялись за старое. В очередных платежках самостоятельно уменьшили счет, написав, что удерживают незаконно взысканные с них по исполнительному листу суммы.
В этом кооперативе и общие собрания проводятся регулярно, и правление заседает, и протоколы оформлены, как полагается. В. считает своей заслугой то, что в большинстве квартир установлены водосчетчики. Уговорила даже тех, кто сдает жилье в аренду. Теперь в доме нет проблем с начислениями за водопотребление. Это единственный ЖСК в районе, где расчеты с жителями ведутся по квартирным приборам, тогда как во многих кооперативах и товариществах председатели любыми путями этому препятствуют.
Как видим, типичных для ЖСК причин для конфликта – табу на квартирные водосчетчики и непомерные зарплатные аппетиты председателя, в этом доме нет. Не возник же он на пустом месте? По словам В., все началось с того, что одна из женщин вдруг захотела стать председателем. А когда собрание ее не поддержало, занялась бузой. Из всего дома у нее нашлась всего одна сообщница. За непристойное поведение женщин исключили из членов ЖСК. А буза, как выяснилось, заключается в нежелании оплачивать управленческие расходы – два рубля с кв. м.
Система начисления платежей в этом ЖСК мудреная. Жители получают две квитанции. Одну из ЖСК, на счет которого поступают деньги по договору с ДЕЗом на содержание и текущий ремонт общего имущества. На то дирекция получает и бюджетные субсидии. Председатель тем самым сняла с себя заботу об отчетах за эти деньги. Расчеты за коммуналку по дому она поручила инженерной службе района. Вторую квитанцию жители получают оттуда. По заявлению председателя инженерная служба включила в него отдельной строчкой целевой сбор на управленческие расходы – те самые 2 руб. с кв. м.
Бузотеры начали штурмовать ГУ ИС, требовали убрать из их платежек целевой сбор. Не хотят они платить ЖСК! Справедливости ради заметим, что с дома на эти цели собирается мизер – семь тысяч в месяц. Штатный сотрудник в кооперативе единственный – бухгалтер с зарплатой в 2 тысячи рублей. Остальное идет на закупку канцелярских товаров, на хозяйственные нужды, на обслуживание домофонов.
Как оказалось, такую сложную систему В. ввела исключительно для того, чтобы иметь рычаг воздействия на двух возмутительниц спокойствия. Те должны ЖСК, и бухгалтер не дает им справки для оформления субсидий. И ежемесячно теряют в среднем по 800 рублей.
Председатель тем временем шлет им уведомления с предложением заключить договор на обслуживание и текущий ремонт общего имущества. Те – ни в какую. Конфликт продолжается. Принципиальность сторон заводит его в тупик.
Честно говоря, позицию председателя не поддержали ни эксперты, ни рядовые участники круглого стола. Мнения разные, но суть одна. Речь идет о недоверии к председателю. И оно может выражаться в том числе и неплатежами. Любой собственник, член ЖСК или не член, имеет право на получение нужной ему информации – будь то обнародованное решение общего собрания, будь то финансовые документы. Если человек сможет найти объяснение по любому вопросу деятельности правления, то не будет никаких разногласий, и люди будут тянуться к председателю, доверять ему.
Председатель, не выдавая справки, загоняет неплательщиков в угол, лишая возможности получать субсидию. Что в этом случае последует – послушное погашение долгов или ответные меры, – догадаться не сложно. И кому в доме нужно это противостояние?
По закону с собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ (ЖСК), правление должно заключить договор на предоставление услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Содержание правления не входит в состав этих услуг. Поэтому оплата целевого сбора – его добровольное дело, человека нельзя к этому понудить. Конфликт в доме возник, по сути, из-за двух рублей. И превалирует в нем не здравый смысл, а личная обида…
Когда куражиться грешно
Если бы только Ч. знала, чем обернется переезд ее семьи в один из ЖСК в Переделкине, то никогда бы на него не согласилась…
Речь идет об обиженной председателем многодетной семье, где супруг Ч. – инвалид II группы, четверо детей, старший из которых женился, а младший пошел в первый класс, да внук еще недавно на свет появился.
В маленькой «двушке» стало чересчур тесно, и два года назад часть семейства выехала для постоянного проживания на дачу. Счета за квартиру на семерых человек приходили аховые. Ч. принесла председателю справку об отсутствии четверых человек. За холодную воду перерасчет сделал, а за горячую – отказался. Тогда многодетная мать решила поставить квартирные водосчетчики – самый, казалось бы, простой выход из ситуации. Наняла фирму, рекомендованную ДЕЗом, понесла председателю на подпись акт ввода приборов в эксплуатацию. Не подпишу, сказал тот, потому что ЖСК не является управляющей организацией. Оказалось, что у кооператива заключен договор с дирекцией на совместное управление. Пошла женщина в ДЕЗ. Мы акт подпишем, заверили ее, только сначала договоритесь с председателем. А как с ним договориться? И вынуждена была Ч. пойти по инстанциям. Обращалась и в прокуратуру, и в управу, и на горячую линию правительства Москвы. Отовсюду отвечали – идите в суд.
Шел месяц за месяцем, долг по квартплате накапливался. Что ж, решила Ч., если невозможно пробить лбом стену, попробую оформить бюджетную субсидию. Направилась к председателю за справкой, а тот предложил сначала оплатить долг. А как же перерасчет? Ты сначала заплати, сказал он, а потом, может быть, и сделаю тебе перерасчет.
Пыталась Ч. через суд заставить председателя производить расчет квартплаты по водосчетчикам. Суд отказал – не было решения общего собрания на этот счет. Попросила созвать правление, председатель заявил, что с ней никто не хочет разговаривать. И вручил ей выписку из протокола заседания правления. В ней Ч. предлагалось заплатить председателю по 5 тысяч рублей за каждый из пяти походов в суд, а заодно и 22 тысячи рублей долга, накопившиеся к тому времени.
Браво, председатель!
Ситуацию эту мы попросили прокомментировать заместителя руководителя Инженерной службы города Москвы Андрея Чечина.
– Чего добился председатель этого ЖСК, отказавшись выдать многодетной матери справку на оформление субсидии? Только разозлил ее и довел семейство до нищеты. Ведь, не получив субсидию, она все равно не сможет заплатить. У него есть право взыскать задолженность через суд, но он этого не делает. Видимо, понимает, что не прав. Ему легче терроризировать человека, не выдавая справку. Обязан ли он производить расчеты по квартирным счетчикам? Суд, отказав Ч., сослался на решение общего собрания. Однако общее собрание не может принимать решения, противоречащие федеральному законодательству. А в п. 16 Порядка предоставления коммунальных услуг (постановление правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г.) написано, что при наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.
Насколько законно увязывать выдачу справок с наличием долга по квартплате?
Лариса Денисова (Российская жилищная федерация) считает:
– Незаконно ровно настолько, насколько наши уважаемые жители самоуправно вычеркивают из квитанции часть платежей. У одной стороны возникает желание что-то не оплатить, у другой в ответ – не дать справку. Или наоборот. И это происходит во многих ЖСК и ТСЖ. Безусловно, председатель превышает свои полномочия, но поскольку и Ч. не оплачивает выставленные счета, то нарушение носит обоюдный характер. В практике этот обычай делового оборота постоянно используется. Если ни одна сторона, ни другая не собираются сдавать свои позиции, то дело оказывается в суде. Просчет председателя заключается в том, что он не принял в отношении многодетной матери какое-то соломоново решение. Не обязательно заставлять ее сто раз ходить и кланяться, добиваясь перерасчета. В практике полно случаев, когда из-за пустяка, по незначительному поводу раздувается конфликт, и под угрозой оказывается благополучие не только отдельных жителей, но и всего дома. Перерасчеты, безусловно, дело хлопотное для любого председателя. Но одни, отказывая жителям, наживают себе врагов, а другие находят мудрое решение, при котором и волки сыты, и овцы целы. Приведу пример. В квартире одного из московских ЖСК зарегистрирована семья из трех человек. Двое из них постоянно проживают в Подмосковье. Председатель об этом знает. По закону он должен начислять квартплату на троих, а после предоставления справки об отсутствии раз в полгода возвращать деньги. Неудобно и ему, и им. За столом переговоров решили: выставлять квартплату на одного человека.
Конфликты в домах возникают по разным поводам. Но природа их всегда одинакова. Обязательно кто-то кого-то унизил, разозлил, обидел, а чаще просто вовремя не услышал…