Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 27 января 2010 г. 12:00
Публикация в газете: №3 (778) от 28 января 2010 г.

За надежду денег не берут

За надежду денег не берут

Что происходило в 2009-м? Что предстоит сделать в наступившем? Вопросы традиционные для двух последних месяцев – декабря и января. У строителей на них однозначные ответы: их волнуют заоблачные цены за квадрат, с которыми так и не справился год прошедший. Только и надежда: в нынешнем все-таки наступят перемены.

Никто в тереме не живет

Сразу заметим: неужели эти вопросы так важны для строителей? Вроде бы наоборот – должны радоваться: выше цены, больше навара. Все так – но до какой-то степени. То, что строительные компании, получая сверхприбыли, совсем от этого не горевали – факт. Но прошлый год, когда Его проклятое величество кризис всех нас придавил своей железной лапой, да так, что многим трудно стало вздохнуть, – тоже наша невеселая реальность. Что касается строительной сферы, то здесь уровень продаж значительно снизился. Платежеспособность людей упала, в то же время и банки стали намного осторожнее с выдачей ипотеки. Процентная ставка поднялась на недосягаемую высоту – 16–18%. В результате спрос на жилье сократился по России вдвое.

Приведу одну абсолютную цифру, касающуюся продаж. Я услышал ее в совершенно неожиданном контексте – когда на заседании правительства Москвы обсуждалась работа Мосводоканала. Речь зашла об экономии, и мэр Москвы Юрий Лужков обратился к его руководителю Станиславу Храменкову с увещеванием:

– Станислав Владимирович, я понимаю – у вас коммерческое предприятие: чем больше продадите, тем лучше. Но обращаюсь к вам не как к хозяйственнику, а как гражданину: экономия – в интересах города и москвичей. Сделайте все возможное...

На что гражданин Храменков ответил:

– А у нас нет противоречия: ведь то, что мы не продадим, восполним за счет прироста потребителей. Возьмите, например, дома вокруг Кольцевой дороги. Сотни их стоят пустыми! Но когда-то ведь продадут. Только за счет этого мы получим прирост полмиллиона кубов в день.

Уточним: это примерно десятая часть московского расхода воды. Иными словами, громадная часть жилья еще ждет своих водопотребителей. И это только в районе Кольцевой! Темные окна в новых домах не редкость сейчас по всему городу.

Черный квадрат

Самое интересное, что заоблачная стоимость жилья отнюдь не спекулятивна. А спекулятивная логика вот в чем: чего снижать, если покупают? А то, что покупают лишь 15% граждан, которым оно и в самом деле необходимо, это нам, строителям, фиолетово. Нет, не так. Не всегда они сами поднимают цены. Есть объективные факторы, не зависящие от строителей, они-то не дают снизить цену квадрата. И если до кризиса – что тоже знаменательно – никто особо не обращал внимания на непроизводственные расходы, то сейчас они стали в центре внимания. И оказалось вот что: строительно-монтажные работы составляют лишь половину стоимости жилья, все остальное – цена на землю, подключение к коммуникациям, расплодившиеся контрольные и разрешительные комиссии, бесплатное отчисление площадей муниципалитетам (что в конечном счете перекладывается на покупателей), возведение социальных объектов – своеобразная дань, которую платят строители за право строить, а они ее также переадресуют будущим жильцам.

Теперь время осмотреться, оглянуться... В прошлом году при Российском союзе строителей были созданы специальные группы, которым было поручено провести тщательный аудит: где, на чем все-таки можно сэкономить? Как сделать цену на квадрат божеской, доступной для населения?

Все ниже и ниже

Здесь на минуту отвлечемся и расскажем о мировом опыте, о том, как выходят из кризиса. Как известно – во всяком случае, так утверждают – причиной его, первой фишкой домино, которая повалила другие, – стал именно рынок недвижимости, и случилось это не где-нибудь, а в самой богатой стране мира, Соединенных Штатах. Именно ипотека стала спусковым курком кризиса, поскольку жилищное строительство имеет большие мощности, а свой дом – мечта каждого американца, этакий национальный фетиш: есть дом – ты человек, нет – подозрительно, тебя еще надо пощупать: кто ты есть? И эти мощности рухнули. Ипотечный кризис привел к краху банковских учреждений, ну и пошло-поехало.

Первая реакция была такая: надо бы повысить процентные ставки по ипотеке. А населению поднести так (оказывается, там тоже есть свой агитпроп!), что низкая стоимость ипотечных кредитов как раз и вызвала кризис. Но потом от этой идеи отказались. Цены на жилье (кредиты) все-таки там были абсолютно рыночные, даже так – чисто рыночные, не заниженные и не завышенные, рассчитанные на основную массу населения, его финансовые возможности. Именно попытка вмешательства крупных финансовых структур в политику ценообразования и привела к краху. В самое тяжелое положение попали простые заемщики ипотечных банков.

Что же дальше? Государство не допустило поголовного банкротства своих граждан. В первые же дни кризиса правительством были приняты колоссальные меры, направленные на стабилизацию. В первую очередь законодательно были заморожены существующие процентные ставки. Это пресекло попытки банков компенсировать свои потери с помощью заемщиков. По распоряжению президента Обамы из федерального резервного фонда каждому заемщику было выделено 500 $. Сумма вроде небольшая, но когда приходят судебные исполнители и выгоняют семью на улицу, потому как не из чего внести очередной взнос, она оказывается как нельзя кстати.

Правительство приняло еще несколько законов, которые защитили от кризиса самые малообеспеченные слои населения. Часть выплат по ипотечным кредитам государство взяло на себя. Также было принято решение, что те граждане, которые попадут под закон о банкротстве, получат финансовую поддержку государства. По всем случаям банкротства в результате ипотечного кризиса правительством было прекращено преследование должников. Чтобы банки не разорились от неплатежей, государство влило в них огромные средства – приобрело часть акций с правом банка выкупить их. Иными словами, на какое-то время Штаты стали социалистическими.

Учитывая неугасающее стремление американцев иметь свой дом (национальную идею не сломает никакой кризис!), произошла корректировка самого рынка недвижимости. Домик экономкласса стоит порядка 200 тыс $. Многим такая цена – даже с рассрочкой – теперь не по карману. И тогда больше стало появляться трейлеров, где есть комнаты, кухня, туалет, они подключены к коммуникациям и расположены на специальных парковках. Стоит такой трейлер 100 тыс. $. Это уже более приемлемо.

И уж, кстати, о цене – но в другой жутко капиталистической стране, Англии. Там ежегодно среди архитекторов объявляется конкурс, в названии которого есть знакомые нам слова: «доступное жилье». Так вот, на последнем конкурсе был предложен дом с весьма приличными квартирами, кв. м в которых стоит 800 $.

Каков же вывод из американского кризисного и английского рядового опыта? Государство является активным участником, или, как сейчас говорят, влиятельным игроком на рынке недвижимости. Оно существенно помогает гражданам решить их жилищную проблему.

Пока только планы

Как обстоят дела с этим у нас? Государство тоже приходит на помощь. Сохранена очередь, не везде, правда, но в Москве есть. Существуют различные жилищные программы, где предусмотрены возмездные формы приобретения жилья, т. е. при участии государства, в том числе для молодежи, военнослужащих, многодетных семей и других категорий. Это – четверть всего жилья, которое вводится в эксплуатацию. А остальные три четверти? Основная масса соискателей? Они пока должны полагаться только на свои средства. Но при существующих ценах квартиры доступны лишь немногим из них.

И вот какие меры предложены, чтобы активизировать строительный процесс – а решение, заметим, только одно: надо снизить стоимость жилья. Предложения, конечно, еще не законы и не указы, но они активно поддержаны правительством РФ, Минрегионразвития, лоббируются в Госдуме, а потому – учитывая состояние строительной отрасли – есть серьезные основания, что будут приняты уже в течение нынешнего года. Назовем цель: кв. м должен стоить 30 тыс. руб. Эта цифра называлась председателем правительства Владимиром Путиным, она же фигурирует в правительственных антикризисных мерах. Для Москвы – будем реалистами – в ближайшие годы вряд ли достижима, но стремиться к ней будут.

Что же делается в этом направлении? Первый шаг – тщательный анализ цифры себестоимости – с целью «расчистить» ее, освободить от различных обременений. Конкретное предложение: государство должно взять на себя многие накладные расходы, которые входят в стоимость квадрата. Речь идет об уже упомянутой инфраструктуре: дорогах, инженерии, учреждениях медицины, образования и т. д., на которые приходится половина всей продажной стоимости жилья. Эти деньги должны вернуться строителям.

Предполагается сократить административные издержки, все эти согласования, разрешения, проверки. Строители будут работать в более самостоятельном режиме, сами будут нести ответственность за свою работу. Переход от лицензирования к саморегулируемым организациям, число которых сейчас стремительно растет (у них появились даже свои национальные центры) – порука тому, что курс взят правильный.

Сам Минрегионразвития готовит предложения по сокращению расходов на техническое подключение вновь построенных жилых зданий к различным коммуникациям. Просчитывается и такая мера: предоставлять строителям инженерно подготовленные территории бесплатно.

В этом году должны появиться новые строительные нормативы, которые также должны привести к снижению себестоимости работ. При этом за основу будут приняты международные, европейские стандарты. Речь идет о новых технологиях, материалах, технике. Но тут, правда, остается открытым вопрос: приведет ли это к увеличению производительности труда? Как известно, она у нас в разы меньше, чем в развитых странах. А без решения этой проблемы трудно говорить о каких-то подвижках.

И наконец, в области ипотечного кредитования предполагается снижение процентной банковской ставки, уменьшение первоначального взноса и увеличение срока выплат. Без участия государства здесь просто не обойтись, и оно готово пойти на это. К сожалению, до сих пор не пришли к единому мнению насчет необходимости стройсберкасс. Хотя Европа давно уже подтвердила их пользу.

Еще раз отметим: вопросы ценообразования в жилищном строительстве – это сейчас объект пристального внимания как властных структур (законодательных и исполнительных), так и научных и общественных центров. Выводы пока делать рано, цена все еще держится на высокой отметке. И тем не менее приведем такой прогноз: авторитетные специалисты уже в этом году ожидают серьезного снижения стоимости жилья. Оправдается ли он? Нет? Как говорится – будем надеяться на лучшее. За надежду денег не берут.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.