Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 18 декабря 2008 г. 09:13
Публикация в газете: №51 (726) от 18 декабря 2008 г.

Подвальный вопрос

Подвальный вопрос

Одна из «заповедей» Жилищного кодекса: все общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам. В том числе и технические подвалы, где находятся коммуникации и инженерное оборудование. Однако на деле возвратить законным собственникам эти помещения, оказавшиеся в чужом владении после сделок купли-продажи, оказывается почти невозможно.

Обыкновенная история

ТСЖ «Ленинградка, 10» пытается вернуть свое кровное уже несколько лет. И безуспешно. Почему? В причинах попытались разобраться наши эксперты.

Товарищество в этом старом доме на Ленинградском проспекте создано год назад. Оно преобразовалось из некоммерческого партнерства с таким же названием, жители организовали его давно для защиты своих прав.

Председатель ТСЖ Станислав Прохоров рассказал:

– В 2002-м Департамент имущества города Москвы продал наш технический подвал площадью 282 кв. метра ООО «ЭМ-СТИЛ». В 2004-м (до вступления в силу Жилищного кодекса) была произведена регистрация прав. Но ведь еще раньше, в 1995-м начал действовать новый Гражданский кодекс, который законодательно закрепил за собственниками право на общую долевую собственность в доме.

За последние годы мы прошли все судебные инстанции – от районного до Верховного суда. И везде нам отказали. Жителям было о чем волноваться. В подвале произведена несанкционированная перепланировка, при этом повреждены несущие конструкции и фундамент. Без разрешения прорублен отдельный вход в подвал. Факты нарушений подтвердила Мосжилинспекция. Но владелец помещения козыряет перед жителями судебными решениями и выставляет их вон...

Председатель продемонстрировал папку с решениями судов. Хотелось разобраться, на чем же основывалась Фемида, вынося отказные вердикты.

Иск в Савеловский районный суд Москвы о признании недействительными договора купли-продажи и регистрации права собственности, а также о выселении незаконного приобретателя из подвала. Суд в обосновании решения сослался на постановление Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991 «О разграничении государственной собственности...». Согласно этому документу жилой и нежилой фонд были переданы в собственность Москвы. А значит, город имел право распоряжаться, в том числе, и спорным подвалом. Между тем, согласно ст. 290 Гражданского кодекса, выходит, что собственникам квартир принадлежат общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Однако суд истолковал эту норму так: подвал, дескать, не является техническим помещением, предназначенным для использования жильцами, таким как лестница, лифтовые холлы, коридоры. Значит, им и не принадлежит. А вот оборудование и запорная арматура в этом подвале – собственность жильцов, и препятствий к ее использованию нет. Еще аргумент: право собственности на помещение у ООО «ЭМ-СТИЛ» возникло до вступления в силу Жилищного кодекса.

Кассация в Мосгорсуд. Собственники пытались доказать, что оборудование, установленное в подвале, и сам подвал – неделимое общее имущество, что владелец лишил их доступа к коммуникациям. И факт в подтверждение – прорыв горячего водопровода. Кипятком успело залить квартиры на четырех этажах, потому что аварийной службе удалось попасть в подвал и перекрыть воду только после вмешательства префектуры. Мосгорсуд не нашел причин для отмены решения районного суда.

Такой же ответ собственники получили из Верховного суда РФ.

Все ссылаются на Постановление № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность». 27 декабря 1991 года этот документ принял еще блаженной памяти Верховный Совет РФ. И это стародавнее постановление легко кладет на лопатки даже Жилищный кодекс!

КОММЕНТАРИИ СПЕЦИАЛИСТОВ

Лариса Денисова, генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев:

– Похожие проблемы возникают во многих российских домах. В такой же ситуации оказались, к примеру, собственники старого дома в центре Новороссийска. Проектная документация 1964 года свидетельствует о том, что подвальные помещения предусматривались для размещения инженерных коммуникаций и кладовок, где хранится уголь (отдельно для каждой квартиры). Жильцы прошли законный путь досудебных разбирательств во всех инстанциях, подали иск – и уперлись в глухую стену. А тем временем арендатор, решив углубить на полметра пол своего бара, разобрал фундамент, разорил дренажную систему. На стенах дома появились трещины... Когда люди поняли, что деваться им некуда и их дом не сегодня-завтра начнет рушиться, они подогнали машину с гравием и засыпали самовольно прорубленный арендатором вход в подвал... А ведь им хотелось сделать все по закону!

В массовом порядке положительная судебная практика рассмотрения «подвальных дел» сложилась пока лишь в одном регионе – в Удмуртии. И то благодаря многолетним целенаправленным усилиям общественной организации. Первые решения появились в 2000 году, сегодня они идут чередой. Исковые требования общественники выстраивали по цепочке: 1) признать нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома, общей долевой собственностью; 2) признать истцов участниками общей долевой собственности на нежилое помещение; 3) признать недействительной госрегистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение; 4) признать ничтожной сделку купли-продажи нежилых помещений.

Можно ли использовать удмуртские дела как прецедент в суде? Да, можно. Гражданско-процессуальным кодексом предусмотрена возможность обжаловать решения суда на основании сложившейся судебной практики. Хотя понятно, что принятие решения такого рода – не обязанность суда, а только право.

Верховный суд Удмуртии сделал очень важный вывод: продажа помещений с коммуникациями – нарушение закона. Такие помещения не могут быть проданы самостоятельно, так как по проекту были предназначены для коммуникаций.

Как быть, если суды вопреки фактам и представленным доказательствам признают сделки с подвалами законными? Как говорят в народе, нужно действовать не мытьем, так катаньем. Используйте Постановление Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003. Оно устанавливает порядок работы по организации обслуживания коммуникаций. К примеру, периодичность профилактических работ. Можно подать иск на обременение этого помещения обязанностью соблюдать режим обслуживания. Установите график осмотра коммуникаций слесарем, электриком. Проводите несколько раз в месяц ревизию электросетей с отключением электричества. Это методы не такие крайние, как засыпка гравием входа в подвал.

Виктор Дейнекин, эксперт:

– Для того чтобы добиться законного судебного решения, нужно обдумать последовательность шагов. Если заявить несколько требований сразу, у суда всегда найдется основание отказать. Если же предметом иска является только один вопрос, шансов выиграть дело больше. Разберитесь с тем, что вы оспариваете у ответчика, какие именно ваши права нарушены. И после этого начните последовательно реализовывать алгоритм действий, запаситесь подтверждающими документами.

Герман Ломтев, генеральный директор Российской жилищной федерации:

– Если говорить о Постановлении № 3020-1, то на момент выхода (в 1991 году) это был важный и позитивный документ. Исполкомы райсоветов не вписались в новую систему власти, и оказалось, что отвечать за жилье некому. Поэтому и было решено передать жилищные фонды городов, кроме домов ЖСК, новым органам власти.

Однако после этого постановления был принят Закон о приватизации, по которому граждане начали оформлять квартиры в собственность. Так что если считать Постановление № 3020-1 «непоколебимым и вечным», то и квартиры нельзя было приватизировать, ведь в составе домов они принадлежали администрации. Тем не менее появились миллионы собственников...

После приватизации с баланса города снимали только квартиру. Это дало повод людям думать, что они приватизируют лишь воздух в ней. Несмотря на то что новый Гражданский кодекс, по которому жилое помещение неразрывно связывалось с общим имуществом, был принят только в 1995 году, с момента начала приватизации в 1991-м при передаче квартиры методика расчета балансовой стоимости уже предусматривала включение в ее состав доли общего имущества дома. И, естественно, подразумевалось соответствующее списание этой доли (части крыши, лифта, подвала и т.п.) с баланса муниципалитета.

Пример ТСЖ «Ленинградка, 10» – классическая иллюстрация того, как решаются проблемы общего имущества в судах. Многие муниципалитеты держатся за Постановление № 3020-1, как за спасительную соломинку, потому что иных оснований удерживать подвалы нет. Очевидно, что оно давно стало кочкой, о которую то и дело разбивают носы собственники.

В июне 2007 года к председателю Верховного суда РФ Вячеславу Лебедеву обратился заместитель председателя Комитета по законодательству Госдумы РФ Петр Шелищ. Он просил обобщить судебную практику по спорам о праве долевой собственности на общее имущество многоквартирных домов. Ему ответили, что этот вопрос рассматривается в Верховном суде в рамках изучения практики применения судами Жилищного кодекса, в частности главы 6, регулирующей отношения, связанные с общим имуществом в многоквартирном доме. Долго изучают. Недавно член Общественной палаты РФ Шелищ направил повторное письмо.

Ведь для решения проблемы вместо отмены постановления № 3020-1 достаточно было бы постановления пленума Верховного суда на сей счет. Собственникам нужно дать инструменты для защиты своих прав.

Лилия Позднякова | Обсудить статью

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.