Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 09 октября 2008 г. 17:58
Публикация в газете: №41 (716) от 09 октября 2008 г.

Квартирный вопрос: как сократить очередь на квартиру

Закон города Москвы № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» был принят 14 июня 2006 года. На сегодня он является основным законодательным актом после Жилищного кодекса РФ в области обеспечения жилищных прав граждан в Москве. К сожалению, москвичи плохо осведомлены о содержании закона и в условиях недостатка информации считают, что, принимая новые законы, городские власти отказываются от своих прежних обязательств и пытаются снять с себя ответственность за решение жилищной проблемы. Однако это не так.

Закон сохранил право на получение жилплощади за теми жителями Москвы, которые встали на очередь еще в советские годы, – еще по жилищному кодексу РСФСР, действовавшему до 1 марта 2005 года, когда был принят новый Жилищный кодекс РФ. Закон также регулирует получение квартир гражданами, которые признаны нуждающимися в соответствии с новым Жилищным кодексом. Закон регламентирует все отношения по вопросу предоставления жилья между гражданином и городскими властями с момента признания гражданина нуждающимся в жилом помещении до момента предоставления ему жилого помещения. Кроме того, закон устанавливает различные формы предоставления жилых помещений – по договорам социального найма, безвозмездного пользования, выделения субсидий и так далее. Важным новшеством закона является возможность участия очередников в возмездных программах приобретения жилья, – например, в рамках льготной социальной ипотеки.

Таким образом, основная цель закона – вовсе не уйти от решения проблемы, а, напротив, предоставить современные и дееспособные варианты ее решения, сократив при этом срок ожидания в очереди. Разным категориям граждан закон предоставляет различные варианты решения проблемы – от безвозмездного предоставления жилья самым нуждающимся до покупки жилья из коммерческого жилого фонда города Москвы. Более того, в итоговом варианте закона был расширен список категорий граждан, имеющих право на улучшение жилплощади при содействии городских властей, была введена «льготная цена на жилье» для тех, кто стоит в очереди 10-15 лет, а также была увеличена социальная норма жилой площади.

Кто может рассчитывать на помощь властей

Законом определен закрытый перечень оснований и условий, а также порядок предоставления жилой площади жителям города Москвы из жилищного фонда города или помощи города в приобретении жителями жилья в собственность. Закон устанавливает основные понятия для единообразной реализации закона, например, такие, как: малоимущие граждане, члены семьи заявителя, площадь жилого помещения, норма предоставления (18 кв. м), учетная норма (норма постановки на учет – менее 10 кв. метров на каждого живущего в отдельной квартире) и ряд других.

Основаниями на получение жилья являются:
– размер площади на каждого члена семьи составляет менее учетной нормы (10 кв. м);
– признание жилых помещений непригодными для проживания и не подлежащими реконструкции;
– наличие в составе семьи, проживающей в коммунальной квартире, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;
– проживание в общежитии, служебном помещении или в доме коридорной системы, вне зависимости от площади помещений.

Для постановки на учет, помимо вышеописанных жилищных оснований, следует выполнить и ряд условий (их закрытый перечень также прописан в законе). Необходимо иметь российское гражданство, проживать в Москве «по месту жительства на законных основаниях» не менее десяти лет, не ухудшать жилищные условия в течение пяти лет до момента постановки на учет, быть признанным малоимущим в порядке, установленном законами города Москвы.

Таким образом, закон защищает интересы коренных жителей столицы и исключает возможность злоупотреблений со стороны граждан по весьма распространенной ранее схеме увеличения числа прописанных в квартире. Согласно закону № 29, любое ухудшение жилищных условий (включая продажу или дарение имевшейся жилплощади, размен квартиры в результате развода) отодвигает срок постановки на учет на пять лет.

Нормы и порядок

Закон четко прописывает нормативы предоставления жилплощади в соответствии с различным составом семьи. Нормы таковы: 33 кв. метра для одиноких граждан, 42 кв. метра для семьи из двух человек, для семьи из трех и более человек – по 18 кв. метров общей площади на каждого (прим. ред. – в площади жилого помещения учитываются все вспомогательные помещения, включая балконы). Для семей, в составе которых есть больные с тяжелыми формами хронических заболеваний, предоставляется жилье, где для больного предусмотрена отдельная комната.

В законе излагается детализированный порядок признания жителей города нуждающимися в жилых помещениях. Он носит заявительный характер, то есть гражданин сам должен предоставить весь пакет документов в уполномоченный орган. Срок рассмотрения заявления – 30 дней. О принятом решении или отказе заявитель уведомляется письменно. Отказ может быть обжалован в суде. Также определен порядок действий властей, если очередник отказывается от трех предоставленных вариантов жилой площади. В этом случае очередник исключается из программы обеспечения на текущий год и переводится в отдельный список обеспечения на следующий год.

Закон устанавливает очередность улучшения жилищных условий, которая является общей для всех категорий граждан за несколькими исключениями. Вне очереди жилье предоставляется детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, по достижении ими 18 лет; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, и гражданам, чье жилье признано непригодным для проживания и не подлежащим реконструкции.

Общим правилом, согласно закону, является включение в договор всех лиц, которые вселяются в предоставленное помещение в качестве членов семьи.

Виды предоставления жилья

Закон устанавливает детализированный порядок всех видов предоставления жилплощади в пользование либо приобретения в собственность (как с освобождением занимаемого жилого помещения, так и в дополнение к нему). Это могут быть договоры безвозмездного пользования, социального найма, найма, приобретения с использованием безвозмездных субсидий, купли-продажи с рассрочкой платежа и купли-продажи с использованием заемных кредитных средств.

В безвозмездное пользование жилье предоставляется лишь детям-сиротам, пожилым гражданам и инвалидам, постоянно проживающим в стационарных учреждениях социального обслуживания. Договор заключается на пять лет с правом последующего продления.

Во всех остальных случаях помещения предоставляются по договору социального найма. Жилье также может быть предоставлено во временный найм – участникам жилищных программ и тем очередникам, кто подал заявление о предоставлении жилого помещения по договору найма.

Закон также предусматривает предоставление безвозмездных субсидий для финансирования строительства жилого помещения (в том числе, отдельного дома), для покупки жилья на рынке недвижимости и для покупки освобождаемой площади в коммунальной квартире (данная норма распространяется на проживающих в коммунальной квартире). Такие субсидии выдаются очередникам, не использовавшим свое право на улучшение жилья другими способами. Размер безвозмездной субсидии не может превышать нормативную стоимость жилья.

Также жилое помещение может быть куплено с рассрочкой платежа из коммерческого жилого фонда города. Срок выплаты рассрочки по такому договору купли-продажи устанавливается правительством Москвы. Помещение оформляется в собственность всех членов семьи после внесения всей выкупной стоимости и процентов за рассрочку. В случае расторжения договора (например, при несоблюдении срока платежей и изъятии купленной в рассрочку квартиры) граждане могут быть восстановлены в очереди на получение жилья, если они по-прежнему в нем нуждаются, но без сохранения первоначального года постановки на учет.

Жилье из коммерческого фонда может быть куплено очередниками и с помощью заемных средств. В этом случае очередники обязаны сдать ранее занимаемую ими площадь не позднее одного месяца после оформления права собственности на новое жилье. В случае отказа от сдачи прежнего жилья или совершения действий, препятствующих его освобождению, договор купли-продажи новой квартиры расторгается, а выплаченные по договору деньги возвращаются в полном объеме из бюджета Москвы.

Также закон предусматривает право на замену жилой площади проживания на жилую площадь меньшего размера (но в пределах существующих норм), а также на замену жилой площади по состоянию здоровья на равнозначную жилую площадь в домах, отвечающих индивидуальной программе реабилитации (например, на более низком этаже).

Есть над чем поработать

Подводя итоги действия первой стадии исполнения закона № 29, можно констатировать, что закон является четким и прозрачным и позволяет свести к минимуму возможность злоупотреблений благодаря системе контроля и проверки достоверности информации, предоставляемой жителям.

Однако, как показывает практика, в законе есть ряд узких мест, над которыми московское правительство продолжит работать. На следующем этапе более конкретно должны быть определены предельные сроки предоставления жилья из городского фонда в соответствии с тем или иным вариантом улучшения жилищных условий. Корректировки требуют размеры субсидий (они должны быть приведены в соответствие с реалиями столичного рынка жилья), нормативы предоставления жилья (учет, помимо метража, количества комнат), совершенствование городских жилищных программ и предоставление налоговых льгот их участникам.

Требуются и административные шаги. В первую очередь необходимо создать единую структуру, в чьи обязанности входило бы исполнение закона № 29 взамен существующей сложно структурированной системы. Стоит задача организации муниципального агентства недвижимости полного цикла – оно занималось бы рассмотрением вопросов предоставления гражданам субсидии, поиском возможных вариантов с учетом размера субсидии, документальным оформлением.

Как бы то ни было, закон работает. Социально незащищенным жителям города закон гарантирует их право на решение жилищного вопроса при содействии со стороны города. А экономически активным гражданам закон предлагает целый спектр новых методов решения квартирного вопроса – с помощью ипотеки, социального кредита, субсидий.

Материал публикуется в рамках проекта городских властей, целью которого является разъяснение, применение и исполнение законодательства г. Москвы в средствах массовой информации и Интернет-ресурсах.

Квартирный ряд

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев