Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 01 мая 2008 г. 00:20
Публикация в газете: №18 (693) от 01 мая 2008 г.

Вернется ли частный домовладелец?

Вернется ли частный домовладелец?

Новая инициатива Москвы: в дополнение к социальным и коммерческим домам добавить арендные. Новый класс жилых помещений? Нет, мы возвращаемся к хорошо забытому старому. Вот только не все ценное и апробированное из этого опыта берем.

Второе пришествие

Частное домовладение до революции было одним из самых распространенных видов предпринимательства. Именно частным заказчикам мы обязаны, возможно, самыми красивыми зданиями, которыми и по сей день гордится столица: на Арбате и Поварской, Ильинке и Рождественке. Эти дома так и назывались: доходные. Наниматели когда-то составляли до 80 процентов населения города. При этом снять квартиру могли люди самых разных сословий – кому что по карману. Домовладельцы были весьма уважаемыми людьми. Назовешь имя – и уже известен адрес, цены, примерный комфорт.

Потом частную собственность отменили, отдельные квартиры превратились в коммуналки, в некоторых домах разместились различные пролетарские конторы. Со временем многие строения стали ветшать и разрушаться. «Арендного жилья» не стало. Впрочем, больше на словах – вместо доходных домов появились доходные квартиры.

Сегодня в Москве, по официальным данным, 120 тыс. владельцев сдают жилье. По неофициальным – минимум вдвое больше. А налоги поступают только от пяти тыс. граждан. В прошлом году бюджет получил от них 200 млн. рублей. Но если исходить из объема аренды, сумма должна была превысить... четыре млрд.! Им-то, «серым» арендодателям, город и решил составить конкуренцию.

Аплодисменты, переходящие в сомнения

Рассмотренная недавно правительством Москвы Концепция формирования сети арендных домов (подробно об этом «КР» рассказал в № 16 от 17 апреля с.г.) в первом варианте имела две составляющие: дома коммерческого использования и собственно доходные. К первым относятся строения, принадлежащие городу. Здесь с клиентов будут брать весьма скромную плату за наем плюс стопроцентную стоимость услуг ЖКХ. Уровень рентабельности таких домов – нулевой. Вторые – это дома инвесторов-застройщиков. Аренда здесь будет несколько дороже, комфортность повыше.

Но в ходе работы над программой от второго типа решили отказаться. Никакой прибыли! Мэр Москвы Юрий Лужков на заседании правительства даже предложил переименовать доходные дома в «бездоходные». Все они будут строиться на средства города. А потому не предвидится никакой смены собственника жилья – город был и останется их владельцем.

С точки зрения цен за аренду – аплодисменты. А как насчет содержания, эксплуатации домов? Были бы квартиры в собственности граждан – может быть, они и сами управляли своими домами. Или наняли компанию. Но нет, все будет решать город. И уже составляется городской реестр управляющих компаний.

Правда, в самом понятии «арендатор» заложена бомба замедленного действия. Ведь жилье предоставляется временно – договор на пять лет. Так сказано в Гражданском кодексе. Потом срок может быть продлен. У нанимателя на это есть «преимущественное право». Заметьте – не абсолютное. А тогда с какой стати думать о доме? И в этом случае он вполне может превратиться в не лучший вариант общаги.

«Юрики» и «физики»

Проблема сохранности жилья, продления сроков его жизни, комфортности проживания заботит все страны. А потому жилые дома находятся, в основном, в частном владении (хотя есть и муниципальные – не без этого). В Европе они чаще принадлежат строительным компаниям, которые их возводят, а потом эксплуатируют. Город строго регламентирует работу таких компаний, ему принадлежит блокирующий пакет акций, т. к. нужно заботиться о своих гражданах. И потому не допустит безраздельной власти коммерсантов.

В США с их «жестким капитализмом» владельцами жилых зданий чаще всего выступают физические лица, лендлорды, как их еще называют. Хозяин – барин? В реальности – нет. Государство и в Штатах не даст в обиду нанимателей. Если, скажем, хозяин дома во- время не починил крышу, он может сесть в тюрьму.

Хочу поделиться одним удивительным открытием – из тех, о которых обычно говорят: «строго по секрету». Дело в том, что частные домовладельцы у нас тоже есть! И это вовсе не «юрики» (как называют юридические лица), а самые что ни на есть «физики». Так что в этом смысле мы нисколько не уступаем продвинутым странам.

Пугливый частник

Вывод частных лиц из городской программы арендного жилья вовсе не означает, что им запрещено заниматься подобным видом деятельности. Пожалуйста – частный капитал не ограничен в выборе бизнеса, а тот подчиняется экономическим законам. Но эти законы как раз не очень привлекают частника в арендную сферу. Крупным инвесторам этот рынок малоинтересен, несмотря на то, что, по некоторым подсчетам, в ЖКХ вращается столько же денег, сколько уходит на армию.

Пример доходного дома в Большом Николоворобинском переулке, 10 – тому подтверждение. Живут там, в основном, иностранные бизнесмены. Уровень комфорта достаточно высок. Квартиры оснащены оптико-волоконной связью, индивидуальными системами кондиционирования, автономного обеспечения горячей водой. Несколько квартир полностью меблированы и укомплектованы теле- и видеоаппаратурой. Гараж, бассейн, теннисный корт – само собой разумеется. Цены запредельные: $3500 за 2-комнатную квартиру, $4000 – за 3-комнатную, $6000 – за 4-комнатную и $12 000 – за 6-комнатную.

При всем том срок окупаемости дома – не менее 50 лет. Принадлежал он ГУПу «Мосжилкомплекс», а тот подведомствен Департаменту инвестиционных программ строительства (сейчас – его преемнику). Вряд ли частник согласится ждать полвека. Даже если дома будут крупнопанельные, серийные – все равно долго: 10-15 лет. А к быстрой окупаемости может привести лишь большая плата за аренду. Рентабельность в шесть-семь процентов (жилой сектор) – не приманка для инвесторов.

Итак, речь идет не о запрете на частное домовладение, а скорее о привлечении к нему частников. Путь единственный – предоставление преференций города. Виды их могут быть разные. Среди них льготные послабления, снижение доли города в проекте, миниминизация платы за землю, компенсация на эксплуатационные расходы. При условии, конечно, что эта компенсация пойдет не самим инвесторам, а непосредственно гражданам.

Собственник на карте мира

Стоит ли игра свеч? Безусловно. Наниматели, арендующие жилье, во всем мире составляют преимущественное население городов. А большой процент собственников – признак слаборазвитых стран. Чем больше их – тем беднее страна. По такому ли пути мы хотим идти? В то же время расширение арендного поля – национальный приоритет. В самом деле, что такое «доступное жилье»? Не только то, которое позволяет купить ваш кошелек, но и такое, которое можно арендовать по вполне приемлемым ценам.

Не упустим еще один важный момент, перед которым спасовала существующая практика: продажа коммерческого жилья. Зачастую его владельцами становятся приезжие граждане. А потому Москва превратилась в перенаселенный город. Но если бюджетная помощь будет адресной, появится гарантия, что арендой воспользуются только люди, постоянно проживающие в столице, скажем, не менее десяти лет. И в данном случае не будет никакого нарушения конституционных прав граждан (вроде ограничения их прав на передвижение). Во всем мире число людей, которые живут в мегаполисах, регулируется городскими властями.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.