Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 18 января 2007 г. 23:55
Публикация в газете: №2 (625) от 18 января 2007 г.

Все мы гости на этом празднике жизни

Грустная, но абсолютно точная формулировка. Любое имущество переживает своего владельца. Недвижимое отличается от всего прочего тем, что в силу своей высокой ценности может позволить погостить на этом празднике с наибольшим комфортом.

О договорах пожизненной ренты активно говорили в годы перестройки. Схема понятна: пожилой человек, назовем его Ивановым, заключает договор с желающим унаследовать его квартиру Петровым, получает определенную сумму сразу, а потом и ежемесячные вознаграждения, что позволяет безбедно дожить свои годы. После смерти Иванова в освободившуюся квартиру въезжает Петров и становится ее полноправным собственником.

Жизнь вносит коррективы

Но простота и полезность этой схемы были сильно скорректированы жизнью – после подписания таких договоров пенсионеры почему-то быстро умирали. Появился и другой вариант: честно выплачивающих по таким договорам немалые суммы Петровых приглашали в суд и ставили перед фактом – мол, пенсионер передумал передавать квартиру по договору ренты. А право на жилье оспаривают внезапно появившиеся родственники. По решению суда Петровым даже возвращались какие-то суммы – но не полностью, а даже то, что Петровы получали, вложить в недвижимость было уже невозможно в силу их страшного денежного обесценивания.

Таких историй было немало. Отчасти они и послужили причиной того, что многие приличные агентства недвижимости перестали заниматься этим бизнесом. Ведь формально риэлтор не отвечает за возможный поворот событий – он лишь посредник, подыскивающий нужный вариант. Но расторгнутая сделка – это отрицательный актив, а его нормально работающие агентства старались не накапливать.

Риэлтор – он что, крайний?

Вот что по этому поводу говорят в агентствах недвижимости. Сергей Лупашко, президент Группы компаний «Рескор»: «Насколько мне известно, заниматься этой деятельностью частным компаниям не запрещено. И есть фирмы, которые работают на этом рынке. Другой вопрос – выгодность такой работы, связанные с ней хлопоты».

Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город»: «Основная масса добропорядочных риэлторов просто предпочитает с этим не связываться, потому что гарантировать, что все потом будет нормально, просто невозможно. Нельзя предсказать, как поведет себя продавец через 5–6 или даже 10 лет, как поступят его наследники. А претензии все равно будут предъявляться риэлтору. Проблемы случаются с двумя из трех договоров ренты. И если даже не расторгаются – продавцом, как минимум, предпринимается такая попытка. А при такой статистике будут ли риэлторы серьезно работать в этом направлении?».

«Наследник» должен знать...

И все же договоры ренты заключаются. Об этом рассказал и Евгений Рогачев, начальник отдела ренты компании «Жилсоцгарантия».

Спрос на жилье по договорам пожизненной ренты существует. И довольно большой. Но удовлетворить его в последние годы довольно сложно. Меньше стало пенсионеров-собственников, не охваченных заботой родственников. Все понимают, какая это ценность – недвижимость. А потому стараются ее не упустить, чтобы она не попала в чужие руки. Есть и определенный процент одиноких людей, предпочитающих передать квартиру государству, они переселяются в социальные дома, где им обеспечиваются уход и комфорт. Такие организации есть и в Москве.

Каковы обязательства «наследника», если договор заключается между частными лицами? Первое, как считает Е. Рогачев, внесение 10– 50% стоимости жилья на счет пенсионера единовременно, и затем ежемесячные выплаты определенных сумм, размер которых зависит от стоимости жилья и величины первого взноса, это примерно 1–6 тыс. рублей. Такие договора обязательно заверяются нотариально и затем проходят регистрацию в регистрационной палате. После этой процедуры собственником жилья становится уже не пенсионер, а его «наследник», хотя зарегистрироваться на площади или проживать на ней он не может. Бывший владелец, в свою очередь, не теряет своего права проживания в квартире, о чем свидетельствует специальная запись в финансово-лицевом счете. Бывает, что ситуация складывается таким образом, что ежемесячные платежи вносятся не на банковский счет, а передаются лично пенсионеру. Как правило, на нового владельца ложится и забота об организации похорон. Законом это не предусматривается, но часто происходит именно так.

По оценке Е. Рогачева, из трехсот заключаемых договоров в судебном порядке расторгается всего один. Статистика расторгаемых договоров ренты аналогична числу расторгаемых сделок на вторичном рынке и не превышает ее. Как показывает практика, первоначальный взнос в таких случаях соискателю жилья возвращается полностью, ежемесячные выплаты – как решит суд. Судебная практика на этот счет бывает разной.

Типичное заблуждение, вызванное правовой неграмотностью, – это представление о том, что квартиру пенсионера можно получить, если он напишет в завещании о своем намерении передать ее кому-то, кто, например, ухаживает за ним. Считают, что это и есть договор ренты. Однако это совсем не так. Надо понимать, что заявление может быть отменено самим же его составителем в любой момент. И в этом случае действительно унаследовать квартиру вряд ли удастся, даже если все требования владельца жилья выполнялись.

Бывает, что стороны заключают договор иждивения, – когда собственнику жилья требуется не только материальное обеспечение, но и уход. Но таких договоров очень мало, говорит Е. Рогачев, – 2% из 100%.

Сейчас желающих заключить договор ренты больше не со стороны пенсионеров, а наоборот – молодежи и их родителей, стремящихся таким образом обеспечить своих чад жильем. В «Жилсоцгарантии» существует даже очередь. В целом объем этого рынка не велик, отмечает Е. Рогачев. Сами же сделки и практика достаточно трудоемки и малодоходны, как, впрочем, и работа с пожилыми людьми. Этим он и объясняет отсутствие интереса к такому частному бизнесу.

Наталия Крол

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.