Оценка недвижимости, или как безопасно продать квартиру по реальной цене
Вы хотите продать, обменять или купить квартиру. Разумеется, вы заинтересованы в том, чтобы не продешевить и избежать риска упустить выгоду при продаже своего жилья. И в то же время не переплатить лишнего при покупке недвижимости. Как быть? Возможно, в этом непростом деле вам помогут наши советы и рекомендации.Как это сделать самостоятельно
Простой вариант
Вы потратитесь только на покупку изданий, в которых можно почерпнуть нужную информацию. В опубликованных объявлениях (газеты «Из рук в руки», «КДО», «Квадратный метр» и др.) находите варианты выставленных на продажу квартир, по своим параметрам схожих с вашей.
Имейте в виду, что подавляющее большинство объявленных квартир имеют завышенную цену, чтобы было с чего начинать торг. В цену входит и стоимость риэлторских услуг, которые оплачивает продавец квартиры. И, пожалуй, основное – даже однотипные квартиры очень разнятся в цене, на которую влияет довольно много факторов. Вероятнее всего будете иметь представление о верхней границе цены, так называемой продажной.
О нижней или «скупочной» можно навести справки, обзвонив несколько риэлторских агентств, предложив купить свою жилплощадь (свои координаты не оставляйте). Теперь возьмите среднее значение между верхней и нижней границей и получите примерно ту сумму, на которую можете рассчитывать после продажи жилья. Но это лишь примерно.
А вот более сложные ухищрения для оценки собственного жилья.
Сложный вариант
1. Для начала рассмотрите 5 – 10 таких же предлагаемых квартир, как у вас, в своем доме или районе. Желательно, чтобы они совпадали по числу комнат, общей площади, типу дома.
2. Для выбранных в качестве аналогов квартир выведите цену за 1 кв. метр, разделив цену квартиры на ее общую площадь. Например, если рыночная цена квартиры составляет 120 тыс. долларов при общей площади 60 кв. метров, то цена 1 кв. м составит 2 тыс. долл. 3. Выведите среднюю цену квадратного метра, просуммировав цены за метр в выбранных квартирах и разделив полученную сумму на количество квартир. К примеру, первая квартира стоит $1 800 за кв. м, вторая – $2 200 за кв. м.
Сложите обе цифры и получите $4 000. Теперь разделите это число на количество квартир – 2. В итоге средняя цена 1 кв. м жилья составит $2 000 за «квадрат».
4. Теперь вы можете получить предварительную оценку стоимости вашей квартиры, умножив ее общую площадь на среднюю цену 1 кв. метра, вычисленную в пункте 3 – $2 000. К примеру, если общая площадь вашей квартиры составляет
55 кв. м, то ее рыночная цена составит 110 тыс. долларов.
5. Скорректируем приведенную выше оценку с учетом других интересующих факторов (состояния квартиры, этажа и др.). Для этого обратите внимание на дополнительную информацию о выбранных квартирах и их цены, в том числе за кв. метр.
6. Разделите квартиры на группы, например, с «евроремонтом» и без. Найдите среднюю цену за 1 кв. метр в каждой группе, как показано в п. 3.
В итоге, к примеру, вы получите, что в квартире с «евроремонтом» квадратный метр стоит $2 200 против $2 000 в квартире без «евроремонта».
7. Получите коэффициент влияния данного фактора («евроремонта») на стоимость жилья, разделив, к примеру, полученную в п. 6 среднюю цену жилья с «евроремонтом» ($2 200 за «квадрат») на среднюю цену без такового.
Поправочный коэффициент = 1,1.
8. Теперь умножьте предварительную оценку (110 тыс. долларов, п. 4) на поправочный коэффициент (1,1, п. 7). Получим 121 тыс. долларов – это и будет цена вашей квартиры, если в ней был сделан «евроремонт».
9. Повторите пункты 6 – 8 для корректировки цены вашей квартиры по другим параметрам (первый или последний этаж, окна во двор, свободная продажа и др.).
Вы уже поняли, что для определения приблизительной цены квартиры мы учитывали массу разных факторов. Почему они так важны? Об этом – дальше.
Три главных способа
Можно выделить три способа оценки квартиры, существующие на рынке недвижимости:
1. Прибегнуть к помощи лицензированного оценщика.
2. Пригласить риэлтора.
3. Пытаться оценить свою недвижимость самостоятельно.
Первый способ. Профессиональный оценщик может определить стоимость квартиры с достаточно высокой степенью достоверности и выдаст вам на руки официальную бумагу. Стоит эта услуга от 30 до 100 долларов. Впрочем, справка эта практически не имеет значения для потенциального покупателя. Он скорее склонен доверять своим впечатлениям. На практике документ от оценщика используют только банки при выдаче ипотечных кредитов или при сделках с коммерческим жильем. При продаже квартиры уместен торг.
Второй способ. У него, в свою очередь, два варианта – выезд специалиста агентства недвижимости и экспресс-оценка по телефону. Выезд, конечно, лучше. Если риэлтор опытен, он на месте сможет оценить ваше жилье. По телефону вам, скорее всего, выдадут «среднюю температуру по больнице». Если вы будете звонить сразу в несколько агентств, то и получите несколько мнений.
О третьем способе – самостоятельной оценке – стоит рассказать отдельно.
Критерии
Существуют обязательные критерии оценки жилья. К ним относятся:
Месторасположение
Одинаковые по всем характеристикам квартиры, находящиеся в разных округах и даже микрорайонах, будут отличаться по цене.
Первое место по престижности и соответственно по дороговизне занимает Центральный округ. Далее следует Западный и Юго-Западный. Недорогими считаются Юг, Восток (за исключением Измайловского парка и Сокольников) и Юго-Восток.
Однако в каждом округе есть районы, диаметрально противоположные по престижности. В Северном это, например, Сокол и район Дмитровского шоссе. Кроме того, в таких районах, как Марьинский парк в Юго-Восточном округе жилье активно покупается, потому что там строятся хорошие дома с современными квартирами улучшенной планировки.
Близость дома к общественному транспорту делает его более привлекательным. Большая удаленность от метро, в среднем, снижает цену на $2 – 3 тыс. Расстояние от станции метро до дома не более чем 15 минут ходьбы – явный плюс.
Снижает или наоборот повышает стоимость жилья, во-первых, наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных и развлекательных заведений, во-вторых, чтобы все это было в пределах пешей доступности (менее 1 км).
Чем экологичнее район, тем, естественно, дороже будет стоить в нем жилье. А соседство дома с ТЭЦ и другими промышленными объектами, загрязняющими окружающую среду, способно свести на нет все остальные преимущества такого района.
Качество дома
Год постройки, материал наружных стен и перекрытий, состояние здания, его техническое обеспечение, количество этажей, организованная автостоянка – все это тоже учитывается. Московские жилые дома можно условно разделить на несколько категорий:
1. Современные кирпичные и элитные дома, построенные по индивидуальным проектам в разные годы. А также высотные дома (в стиле «сталинского барокко») и так называемые «сталинские» 7 – 10-этажные кирпичные дома 50-х – начала 60-х годов и «сталинские» же кирпичные пятиэтажки с высокими потолками, «доходные дома» начала XX века с наружным лифтом.
2. Здания массовой застройки: панельные и блочные дома от 12 до 22 этажей, многоподъездные 7 – 12-этажные дома постройки 60-х – начала 80-х годов.
3. Типовые блочные и панельные пятиэтажки приблизительно 1958 – 68 годов выпуска, так называемые «хрущевки». Отличаются низким качеством,
малыми габаритами и неудачной планировкой. Большая часть из них подлежит сносу.
Примечание. Квартиры в домах первой категории будут стоить намного дороже, чем второй и, тем более, третьей. Однако «малогабаритка» в неказистой «хрущевке» может обойтись намного дороже, чем просторная квартира в 17-этажке. А все потому, что года через два панельную пятиэтажку снесут, а ее владельцы получат отличный «новострой».
Свое – дороже, ничье – дешевле
Бывает, в одном доме, но в разных подъездах, продаются две идентичные квартиры, но стоимость их заметно разнится. В одном подъезде все квартиры выкуплены жильцами, и места общего пользования находятся в собственности. Тут есть домофон, консьержка, цветы на лестничных площадках.
А в соседнем подъезде – все общественное, то есть «ничье», оттого сломаны лифты, разбиты почтовые ящики, исписаны стены… Естественно, здесь квартиры ценятся ниже.
Характеристики и особенности квартиры
Они играют не последнюю, если не главенствующую роль.
– Этаж расположения. Квартира, расположенная на первом этаже, стоит на 10 процентов дешевле, чем на среднем. А последний этаж проигрывает среднему на 5 процентов.
– Площадь (общая/жилая/кухня); количество комнат, их площадь; высота потолков; наличие лоджии (балкона).
Выше ценятся квартиры с кухней большей площади, даже в ущерб жилой площади. Двухкомнатная квартира будет стоить дороже, чем однокомнатная. Однако цена 1 квадратного метра в однокомнатной будет выше, чем в двухкомнатной. Существует такая закономерность – чем меньше число комнат в квартире, тем больше цена квадратного метра.
– Дополнительные подсобные помещения (кладовка, гардеробная, второй балкон, лоджия) существенно повышают стоимость жилья.
– Санузел (раздельный ценится дороже, состояние сантехники безупречное).
– Вид из окон. Если окна выходят в уютный зеленый двор или парк, то квартира может стоить на 8 процентов дороже, нежели аналогичная с окнами, выходящими на проезжую часть. Но как показывает практика, важен не столько сам открывающийся пейзаж, сколько субъективное отношение к нему покупателя и продавца. Покупателю вид из окна должен нравиться.
– Слаботочное обеспечение (телефонные линии, радиоточки, кабельное телевидение, дополнительные системы безопасности);
– Состояние самой квартиры и видимые дефекты внутренней отделки. От этого во многом зависит первое впечатление от квартиры. Безусловно, ухоженное жилье будет проще продать, чем «убитое».
О ремонте
Также при смотринах очень важен психологический эффект.
При первом знакомстве многие учитывают:
1) требуется ли косметический ремонт;
2) нуждается ли квартира в капитальном ремонте;
3) если жилье после пожара, это ощутимо снижает цену, так как выветрить запах пожара невозможно, необходимо счищать все вплоть до бетона;
4) сделан ли ремонт, «евроремонт».
Специалисты считают, что первый и последний варианты незначительно влияют на цену. Не стоит делать дорогостоящий ремонт, так как он не окупается. Достаточно ограничиться косметическим. Практика показывает, что настоящий евроремонт при продаже почти всегда оценивается в сумму, составляющую лишь 20 – 30 процентов от вложенных в него денег.
Перепланировка и цена
Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят значительно дороже, чем остальные. Однако даже малейшие архитектурные изменения (передвижение стен, дополнительная арка и пр.) должны быть документально оформлены. Иначе впоследствии у владельца жилья могут возникнуть серьезные неприятности. Например, при желании совершить какую-либо сделку со своей квартирой.
Чем чище, тем лучше
Цена жилья определяется в зависимости от многих параметров. Не последнее место занимают юридические. История квартиры – вот что важно знать. Кому принадлежит жилье, свободно ли оно, или там кто-нибудь «прописан», – пожалуй, первое, на что вообще стоит обратить внимание при покупке или оценке квартиры.
На 10 – 30 процентов меньше будет стоить жилье, которое подлежит быстрой продаже по решению суда. Немало предложений по подозрительно низким ценам – с отсрочкой заселения, когда предлагают купить квартиру с правом наследования, в которой живут пожилые и одинокие люди.
Квартира, свободная юридически и физически (то есть в ней никто не зарегистрирован и не живет, все вещи вывезены), оценивается дороже, чем аналогичная, предусматривающая одновременную покупку жилья взамен продаваемого. И уж тем более с расселением. Это связано с большей потерей времени при поисках подходящих вариантов замены. «Чистая» продажа, без подбора альтернативного жилья, повышает стоимость жилья на 5 – 15 тысяч долларов.
Квартиры с простой историей (в новостройке или приватизированная единственным собственником) привлекают покупателей больше, чем многократные переходы права собственности.