Доходный для города дом
В дореволюционной России доходные дома были весьма распространены. Известно, что они строились в расчете на разный социальный уровень и доход постояльцев. Например, в 1902 году в доходном доме на улице Мартыновской жил уже приобретший европейскую известность писатель Максим Горький. Квартира, которую он арендовал, занимала весь второй этаж и была площадью 300 метров, имела 10 комнат и два подсобных помещения. Обходилась такая квартира писателю в 1 000 рублей в год.
В меблированных комнатах доходного дома на улице Арбат, в д. 4 останавливались писатели и поэты: И. Бунин, А. Левитов, К. Бальмонт. Здесь сдавались уютные комнатки и кормили недорогими обедами. Стоили номера при посуточной аренде от 1 руб. до 3 руб.50 коп., а помесячно – от 20 руб.
Жить в дорогих доходных домах было престижно. А дешевые меблированные комнаты были доступны людям с весьма ограниченными доходами.
Доходные дома были выгодны и городской казне. Например, в 1913 году Москва получила доход с личного налогооблагаемого недвижимого имущества, в том числе с владельцев доходных домов, в размере 7 млн. руб. Это немало, учитывая, что всего в этот год доход города составил 47,6 млн. руб.
Кстати, из построенных в начале века доходных домов сегодня многие сохранились в хорошем состоянии. Например, в 148 домах живут люди, а в 40 расположились банки, офисы, магазины.
В апреле прошлого года экспериментальный доходный дом, построенный в центре столицы недалеко от станции метро «Китай-город» по адресу Большой Николоворобинский переулок, 10, распахнул двери для первых арендаторов. И хотя цены на квартиры были и остаются высокими, почти сразу стало ясно: квартиры в доме пользуются спросом.
Иностранцам здесь комфортно
Не секрет, что сдача квартир в наем для многих москвичей – вполне доходный бизнес. Сдается жилье абсолютно разное и по уровню, и по цене. Но в то же время на московском арендном рынке существует парадокс. Спрос на квартиры в центре с хорошим ремонтом, достойной охраной и приличными соседями велик, но предложений подобных вариантов не так уж и много.
– Многие потенциальные арендаторы, особенно иностранцы, хотят снять квартиру представительского класса, – рассказывает управляющая доходным домом Галина Черникова. – Идея создания доходного дома – забрать арендаторов из частного сектора, чтобы город получал доходы от сдачи жилья в аренду.
Первый доходный дом рассчитан на людей с высоким достатком. Арендаторов привлекает многое. Основное то, что дом небольшой – шесть этажей. Поэтому складывается атмосфера камерности. В экспериментальном доме всего 47 квартир. На этаже – по две, максимум, три квартиры. Цены на двухкомнатные квартиры, например, от $2 500 до $3 300 в месяц.
– Сегодня очередь желающих снять двухкомнатную квартиру достигла десяти человек. И это при существующих ценах, – продолжает Галина Черникова. – Вообще, оказалось, что эксперимент проходит удачно. На начало июля свободны всего четыре квартиры: двухуровневая семикомнатная, четырехкомнатная и две трехкомнатные.
Вообще-то, «трешки» и «четырешки» также пользуются спросом. И хотя две трехкомнатные квартиры сегодня свободны, они в скором времени найдут своего арендатора, уверены в ГУП «Мосжилкомплекс» – организации, обслуживающей дом. А что касается четырехкомнатной квартиры, то она только что освободилась. Арендовавшая ее семья делала ремонт в собственной квартире. Найдет арендатора и семикомнатная. Такого уровня апартаменты некоторым иностранцам положены по статусу.
Когда просчитывалась экономическая сторона проекта «Доходный дом», рассматривался вариант и посуточной аренды. Планировалось даже оборудовать пробную квартиру для сдачи на короткое время. Не секрет, что жилье, сдающееся в аренду посуточно, стоит дороже квартир, сдающихся на длительный срок. Хотя и ухода такое жилье требует больше. Собственники дорогих квартир, испытывающие трудности со сдачей в аренду своего жилья на длительное время, иногда идут на то, чтобы сдавать посуточно.
Но оказалось, что людей, желающих арендовать на год – два и больше недешевую квартиру у московского правительства, достаточно. Поэтому необходимость сдавать квартиры посуточно отпала сама собой.
Сегодня договоры аренды и коммерческого найма заключаются на срок от одного до пяти лет.
– Цены на сдачу квартир установлены правительством Москвы, – продолжает Галина Черникова. – С самого начала они не менялись. Но в договоре есть фраза о возможном изменении цен. Все зависит от того, как поведет себя рынок.
Большим спросом пользуются места в гараже. В доходном доме на 47 квартир приходится 49 машиномест. На первом этаже дома расположены четыре офиса. Сегодня их арендуют: отделение банка, досуговый и детский центры, риэлторская фирма.
Детский центр – это нечто вроде детского сада. Он пользуется популярностью. Посещают его не только дети арендаторов, но и жителей близлежащих домов. Правда, все посетители проверяются охраной дома.
Кто арендаторы – не разглашается
Конфиденциальность проживания в доме, – один из моментов, привлекающих арендаторов.
Поэтому сведения, предоставляемые журналистам, весьма ограничены.
– Среди арендаторов примерно половина наших соотечественников, а половина иностранцев из Европы, Америки, Японии, – рассказывает Г. Черникова. – Иностранцы жизнью в этом доме очень довольны. Часто они приезжают работать в Россию на два – три года и боятся частного сектора. Их устраивает то, что дом находится в собственности правительства Москвы. Помимо круглосуточной охраны и небольшого числа соседей, еще один плюс дома – удобное расположение в центре города.
Привлекает арендаторов VIP-уровня и то, что на территории дома тихо, спокойно. Нет такого шума, как в гостинице. От гостиницы доходный дом выгодно отличается и тем, что во всех квартирах оборудованы кухни. А ведь для многих очень важно встать утром и не ждать, пока принесут кофе в номер или спускаться в ресторан, а на скорую руку приготовить себе завтрак. Именно возможность пользоваться кухней позволяет арендаторам ощутить себя дома, а не в гостинице.
О том, что иностранцы проживанием довольны, говорит то, что они рекомендуют доходный дом своим коллегам и друзьям. Ведь арендуя квартиру в частном секторе, нельзя предугадать, кто окажется соседями, надежна ли охрана, да и вообще, не расторгнет ли договор собственник квартиры через месяц. Проживая в этом доме, иностранцы чувствуют себя защищенными.
Квартиры в доме сдаются и юридическим, и физическим лицам. Напомним юридические тонкости. Если квартира сдается физическому лицу, то оформляется договор коммерческого найма, если с юридическому – договор аренды.
Помимо иностранцев снимают квартиры и россияне. Арендаторы – наши соотечественники – это люди из других городов, занимающиеся бизнесом в столице. Многие из них не собираются приобретать в Москве квартиру. Предпочитают жить там, где нравится. Один арендатор, например, сменил 11 квартир, и только здесь ему понравилось просыпаться по утрам.
Некоторые арендаторы не живут постоянно, а приезжают по делам – на несколько дней в месяц. Но квартиру арендуют. У них здесь гнездышко, вещи, мебель. Еще одна категория арендаторов – москвичи, делающие ремонт в своей квартире. Живут в доме и популярные артисты. Но их имена также не разглашаются.
Главное – безопасность жителей
Привлекает арендаторов и продуманная система безопасности. Пройти на территорию доходного дома постороннему человеку невозможно. А у каждого жителя есть пластиковая карточка. После заключения договора аренды или коммерческого найма в эту карточку заносятся данные человека. Например, потерял арендатор N карточку, подобрал ее другой человек и решил по ней пройти в дом. Но это не получится: лже-N охрана сразу остановит.
Кроме того, в карточку вбивается только та информация, которая нужна жильцу: доступ к калитке и тому подъезду, в котором он живет. В другой подъезд со своей карточкой арендатор N не войдет. Если человек не арендует место для машины, то он не попадет и в гараж. Кстати, в доме гараж двухуровневый. Если арендуется место внизу, то на верхний уровень у арендатора доступа нет.
Есть люди, которым арендатор разрешает заходить в квартиру в его отсутствие, члены семьи. Чтобы такие же пластиковые карточки доступа получили жена, дети, арендатору нужно написать заявление в дирекцию и приложить копии паспортов своих домочадцев. Ключи от квартиры получает только лично арендатор.
Но этими мерами забота о безопасности жителей не ограничивается. Во всех квартирах работает сигнализация, есть домофон. Если к человеку приходят гости, то они должны сообщить охране, к кому идут. Доходят до подъезда, созваниваются с жильцом. Арендатор смотрит, пускать или нет.
Об обслуживании и услугах «за отдельную плату»
Если в квартире сломался холодильник или посудомоечная машина, то расходы берет на себя управляющая компания ГУП «Мосжилкомплекс». Уже были случаи, когда сгорала плита, ее меняли за счет управляющей организации.
– Выбор компаний, предоставляющих дополнительные услуги, зависит от того, что мы можем разместить на территории дома, – продолжает рассказ Г. Черникова. – Для арендаторов в первую очередь важны спокойствие и безопасность. Поэтому на территории дома мы не можем открыть ни бар, ни кафе, ни ресторан. Эти заведения не окупятся только за счет наших жильцов. А пускать всех желающих с улицы мы не можем.
Некоторое время здесь работала химчистка. Но оказалось – не выгодно обслуживать только жителей дома. Поэтому пришли к альтернативному варианту выездной химчистки. Если арендаторам необходимо, то за дополнительную плату они могут воспользоваться услугами уборщиц квартир. Эта услуга не всегда востребована, ведь у многих арендаторов свои домработницы. Есть ресторан, в котором управляющая компания рекомендует заказывать обеды на дом.
С мебелью или без
В сдающихся квартирах меблированы только кухни и прихожие, полностью оборудованы санузлы. Сначала несколько квартир пробовали сдавать с мебелью. Но арендаторы предпочитали покупать мебель самостоятельно. И это объяснимо. Например, в четырехкомнатной квартире кому-то нужна гостиная и три спальни, а кому-то детская, кабинет, гостиная и спальня.
Вопрос меблировки квартир довольно тонкий. Например, в истории этого доходного дома был такой случай. Посмотрела квартиру американка. Устроило все, за исключением мебели. Она арендовала на длительное время и решила привезти свои диваны, шкафы, столы из Хьюстона. Пришлось убирать мебель из квартиры.
– Меблированы под клиентов всего пять квартир, – продолжает Галина Черникова. – Все остальные квартиры арендаторы обставляли самостоятельно. Кроме того, сейчас в наличии у нас два комплекта мебели, которые мы предлагаем потенциальным арендаторам.
За чей счет ремонт квартиры
Если не устраивает, например, цвет стен или форма выключателей, то арендаторы могут обустроить квартиру по своему вкусу, но за свой счет и обязательно с согласия главного инженера управляющей компании.
После того, как люди съезжают из квартиры, следы их обитания все равно остаются. Но новые арендаторы должны въехать в идеально отремонтированные апартаменты. Кто же оплачивает необходимый ремонт?
Оказывается, арендатор. После того, как люди собрались выезжать, создается комиссия. Представители ГУП «Мосжилкомплекс» вместе с жильцами квартиру осматривают, и за счет арендатора делают ремонт. За год с небольшим сдачи квартир в аренду в доходном доме были уже разные случаи. Например, семья прожила три месяца. Родился ребенок, решили жить за городом. Выезжая, оставили квартиру в идеальном состоянии. После выезда другого арендатора, прожившего год, менялись краны, циклевался паркет.
Но что бы ни делали предыдущие жильцы, перед новыми арендаторами жилье обязательно приводится в порядок.
Действительно ли доходный?
Пока что эксперимент столичного Департамента инвестиционных программ строительства проходит успешно. По плану строительство дома должно окупиться через восемь лет. К концу 2005 года заполняемость доходного дома должна была достигнуть 75 процентов. Кстати, даже для гостиниц это очень хороший показатель. Но уже сегодня арендовано 93 процента квартир.
– Сейчас люди знают, что квартиры у нас стоят довольно дорого, – рассказывает Галина Черникова. – Но первое время звонило много людей, желающих арендовать жилье за $1 000–1 500. Если заселен элитный дом, то и более дешевые многоквартирные дома, не в центре, а в других районах, также будут пользоваться спросом.
Безусловно, город нуждается в проектах такого рода. В Департаменте уже неоднократно говорили, что программа будет иметь продолжение только в том случае, если первый эксперимент окажется успешным и оправданным с экономической точки зрения.
После того как проект окупится, аренда квартир в доходном доме начнет приносить чистую прибыль в городской бюджет.
Кстати, заинтересовались проектом доходного дома и коммерческие структуры. Уже сейчас многие из них обратили внимание на данный сектор и начали открывать подобные дома.