Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 17 февраля 2005 г. 09:45
Публикация в газете: №6 (525) от 17 февраля 2005 г.

Сам себе оценщик

Валентин Новиков, генеральный директор «Агентства недвижимости для друзей»
Поделюсь той методикой, которую используем мы при оценке квартир клиентов.

Допустим, необходимо определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, которая расположена в 5 минутах транспортом от станции метро «Домодедовская». Общая площадь квартиры составляет 32 квадратных метра, жилая – 17. Кухня 6 «квадратов». Квартира находится на девятом этаже девятиэтажного дома. Она без балкона, телефон имеется, санузел совмещенный, паркет, окна во двор, домофон, состояние нормальное. Учитывая, что местоположение – главный фактор в оценке, выбираем в базе данных или газете квартиры, продаваемые в настоящий момент в данном районе. Прежде чем акцентировать внимание на квартирах в домах данного типа (девятиэтажных), изучите цены в этом районе на однокомнатные квартиры во всех стандартных типах жилья (пятиэтажных, двенадцатиэтажных, семнадцатиэтажных). Это позволит вам точнее понять, какие из цен на девятиэтажки определены верно, а какие завышены или занижены. Если вы увидите квартиру в девятиэтажке за цену, по которой продаются квартиры в соседних 17-этажных домах, то это явно завышенная цена и брать ее в расчет при оценке не стоит. После того, как вы изучили цены данного района в целом, выделите квартиры в домах того же типа, как и оцениваемая (в девятиэтажных) и проанализируйте указанные на них цены более подробно. Отбросьте варианты с необъективно завышенными и заниженными ценами. Изучите в оставшихся вариантах достоинства и недостатки. Таким образом, определив среднюю цену, необходимо произвести приблизительные вычисления в соответствии со списком достоинств и недостатков, который дается ниже. Допустим, мы определили, что разброс цен на однокомнатные квартиры в районе станции метро «Домодедовская» в разных типах домов от 43 до 75 тысяч долларов. А в девятиэтажных домах продается 14 квартир по следующим ценам: 43, 50, 51, 52, 53, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 59, 68 тысяч. Отбросим вариант с ценой 43 тысячи, как необъективно дешевый и вариант с ценой 68, как необъективно дорогой. Используя остальные варианты, рассчитаем среднюю цену района (просуммируем цены и поделим на количество вариантов). Средняя цена района получается – 55 тысяч долларов. В нашем варианте есть два недостатка: крайний этаж (последний) и отсутствие балкона. Это может понизить стоимость квартиры на 4 тыс. долларов. (2 тысячи за последний этаж и две тысячи за отсутствие балкона). Достоинств, повышающих цену, у квартиры нет. Поэтому в качестве рыночной цены мы определяем цену 51 тыс. долларов. Если есть желание получить за квартиру максимально возможную цену, то можно выставить эту квартиру на продажу по средней цене района – 55 тыс. долларов и плавно понижать ее (по тысяче в неделю) до 51 тысячи в расчете найти покупателя в данном ценовом диапазоне. Подобный метод оценки позволяет удивительно точно определять рыночную стоимость квартир, а самое главное, – он прост в использовании и его могут применять опытные специалисты, новички и владельцы жилья, решившие самостоятельно оценить свою квартиру по газете бесплатных объявлений.
Факторы, влияющие на стоимость квартиры: Достоинства
  • Наличие балкона, лоджии повышает цену квартиры в среднем на 1 тыс. долл..
  • Хорошее состояние квартиры, наличие встроенной мебели и т.п. повышает цену квартиры на 3/4 стоимости ремонта.
  • Хороший вид из окна, благоустроенный двор, подъезд повышают цену квартиры в среднем на 2-3 тыс. долл.
  • Непосредственная близость к метро (до 5 минут пешком) повышает цену квартиры в среднем на 3 тыс. долл.
  • Благоприятная юридическая ситуация. К примеру, чистая продажа повышает цену квартиры в среднем на 2-3 тысячи долл.
    • Недостатки
      • Отсутствие телефона понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.
      • Отсутствие балкона понижает цену квартиры в среднем на 4 тыс. долл.
      • Крайние этажи (первый и последний) понижают цену квартиры в среднем на 2-5 тыс. долл.
      • Плохое состояние квартиры понижает цену на стоимость стандартного ремонта.
      • Удаленность от станции метро (более 10 минут транспортом) понижает цену на 2-4 тыс. долл. (но не влияет при оценке квартир в удаленных районах, например: Митино или Бутово).
      • Сложная юридическая ситуация понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
      • Сложная альтернатива или расселение понижает цену квартиры в среднем на 2-4 тыс. долл.
      • Плохой вид из окна, к примеру, на шумную улицу, а также если под окнами находится козырек магазина, понижает цену квартиры в среднем на 2 тыс. долл.

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.