Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 28 декабря 2012 г. 16:00
Публикация в газете: №48 (920) от 27 декабря 2012 г.

Какой статус – такое и право

Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
Станислав Бережной

Уважаемый Станислав!

Статья 53 ЖК РФ определяет последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий:

«Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий.»

Исходя из определения намеренного ухудшения жилищных условий, ваше действие (а именно: регистрация по месту жительства гражданина) не имело намерений приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, так как данный статус и данное право вами были получены ранее.

Отметим, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, а именно в статье 56 закреплены все возможные основания для снятия с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Граждане снимаются с учета в случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей;

6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Воля брата

Мы со сводным братом владеем 3-комнатной квартирой. У меня 2 доли, у него одна, которую я хочу выкупить, так как совместное проживание невозможно. Но он и его семья против. Есть ли в такой ситуации у меня хоть какие-нибудь права, чтобы решить проблему с жильем?
Матвей Розовский

Уважаемый Матвей! К сожалению, выкупить долю брата вопреки его воле вы не сможете, так как он является ее полноправным собственником и волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Вы не можете также продать квартиру, так как, согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Однако вы можете решить свою жилищную проблему другим путем – продать свою долю в квартире и приобрести отдельное жилье. Если вы решили продать долю, то важно знать, что сособственник второй доли имеет особое право преимущественной покупки (п. 1, ст. 250 ГК). Поэтому он должен быть извещен в письменной форме о вашем намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых будет осуществляться сделка (п. 2 ст. 250 ГК). То есть, прежде чем продавать или передавать свою долю третьим лицам, вы обязаны убедиться в том, что второй собственник полностью согласен с продажей и не будет претендовать на покупку. Для того, чтобы не возникло проблем в дальнейшем, вы должны получить письменный отказ от права преимущественной покупки части квартиры. Нужно помнить, что вы обязаны продать долю квартиры именно по такой цене, которую предложили второму владельцу долей.

В наследство на троих

Нам в наследство осталась 2-комнатная смежная квартира на трех наследников. Брат живет в другом городе, там у него свой коттедж с регистрацией, но он на наши запросы не отвечает и за это жилье не платит, хотя мы ему с сестрой послали уведомление с предложением купить у нас наши доли. Что можно сделать в данной ситуации?
Анна и Валентина

Уважаемые Анна и Валентина! Согласно п.2 ст. 250 ГК РФ, вы были обязаны известить в письменной форме брата как участника долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. Если вами были соблюдены все требуемые условия и брат в течение месяца, согласно вышеуказанной статье, не откликнулся на предложение о покупке долей недвижимого имущества, вы вправе продать свои доли любому постороннему лицу. Также следует обратить внимание на то, что оплачивать некоторые коммунальные услуги собственник обязан с момента приобретения права на собственность (если конечно договором не установлены другие условия). К этим услугам закон относит содержание и ремонт жилья (в том числе плата за лифт), а также отопление без предоставления перерасчета при временном отсутствии собственников (п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг). По ГК РФ (статья 249) бремя содержания квартиры, находящейся в долевой собственности, несет каждый участник (собственник) соразмерно со своей долей в квартире. То есть ваш брат, несмотря на то, что не проживает в квартире, обязан вносить плату за жилое помещение (п.5, ч.1 ст. 153 ЖК РФ). Соответственно, эти средства вы можете с него взыскать в судебном порядке.

Без завещания

Как может распределиться наследство в виде 2-комнатной квартиры родителей, принадлежащей матери на правах собственности, если мой брат зарегистрировал там своих жену и сына, а завещания нет? Может ли на что-либо повлиять эта регистрация?
Салахутдинова С. П.

Уважаемая Салахутдинова С. П., в соответствии с законодательством РФ признается два вида наследования: по закону и по завещанию (ст. 1111 ГК). Следовательно, в вашем случае, при отсутствии завещания, наследование будет происходить на основании закона. Так, вы и ваш брат являетесь наследниками одной очереди, следовательно в соответствии со статьей 1141 ГК, наследники одной очереди наследуют в равных долях. Что касается регистрации, то она никаких юридических последствий на принятие наследства и появление новых собственников не оказывает.

Таким образом, наследство умершего, в частности двухкомнатная квартира, будет разделена в равных долях между вами и вашим братом, как единственно правомерно возможными наследниками.

По новому паспорту

Я гражданин Казахстана, готовлюсь купить недвижимость в России и скоро получу гражданство РФ. Если я сейчас куплю квартиру, пока как гражданин другой страны, надо ли мне потом, после получения российского гражданства, перерегистрировать эту квартиру уже по новому паспорту?
Игорь Верховой

Уважаемый Игорь, согласно статье 62 Конституции РФ, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и исполняют обязанности наравне с гражданами Российской Федерацию. Следовательно, вы имеете право приобрести жилье. Однако в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при заключении договора купли-продажи недвижимости вы должны соблюсти процедуру регистрации в Едином Государственном Реестре. Пометка в ЕГР является правоустанавливающим документом, определяющим и индивидуализирующим ваш статус как собственника. Следовательно, при смене гражданства вам будет необходимо перерегистрировать собственность по новому паспорту.

Нужно ли их согласие?

В момент приватизации 3-комнатной квартиры в ней были зарегистрированы сын с женой и двое их несовершеннолетних детей. Год назад они переехали в соседнюю область, там у них сейчас 3-комнатная квартира, которую я им подарила. На освободившуюся площадь я хотела «прописать» свою племянницу, а с меня потребовали согласие всех собственников. И в связи с этим, как можно переоформить доли внучек на меня?
Мария Исааковна

Уважаемая Мария, из условий задачи не ясно, участвовали ли в приватизации сын с женой и их несовершеннолетние дети. Так, в случае, если они не были участниками приватизации, а всего лишь имели регистрацию по месту жительства, то правомочиями собственника они не обладают, следовательно, единственно полноправным собственником являетесь вы.

В случае же, если сын с женой и их несовершеннолетние дети участвовали в приватизации, то их согласие необходимо. Однако представлять интересы несовершеннолетних будут их родители. Так, отчуждение доли в соответствии с ГК РФ, возможно с помощью сделок купли продажи, мены и т. д. Однако в случае с несовершеннолетними детьми возможно только дарение. С согласия родителей, если это не ухудшает их положение, возможно произвести отчуждение доли. Однако регистрация в данном жилом помещение у несовершеннолетних сохранится, но их согласия в таком случае не потребуется.

Подлежит ли выселению?

Мой сосед из-за болезни долгое время не платил за квартиру, и его предупредили, что выселят за долги, несмотря на то, что он – собственник своего жилья. Имеет ли это значение при подобных обстоятельствах?
Игорь Илларионов

Неплательщики коммунальных платежей и квартплаты действительно могут лишиться жилья, занимаемого по договорам социального найма.

Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма выселение как последствие неоплаты коммунальных платежей и квартплаты может наступить только в судебном порядке при наличии шестимесячного долга по правилам ст.83 Жилищного кодекса РФ.

Инициатором в этом случае выступает наймодатель жилого помещения – Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Выселение из квартиры происходит в рамках исполнительного производства после вступления решения суда в законную силу, неплательщики должны переселяться в специализированные жилые помещения исходя из нормы предоставления жилья в общежитиях.

Сразу скажем, что судебных прецедентов по применению данной статьи Жилищного кодекса РФ пока еще мало. Чаще Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обращается в суд с исками о взыскании долга.

В отношении собственников жилых помещений, которые не оплачивают коммунальные услуги и не вносят квартплату, подобных санкций не предусмотрено.

Согласно ст. 293 Гражданского кодекса РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

То есть данная статья закона не предусматривает возможность выселения собственника жилья как негативное последствие невнесения оплаты за коммунальные услуги и квартплату.

В случае, если поставщик коммунальных услуг предъявит иск вашему соседу, будет нелишним напомнить, что собственник обязан содержать жилое помещение, оплачивать необходимые налоги, вкладывать деньги в ремонт и оплачивать коммунальные платежи.

В случае неиспользования предоставляемых коммунальных услуг собственник вправе отказаться от их оплаты, уведомив об этом поставщика. Также вопрос с оплатой коммунальных услуг в зависимости от их потребления помогут решить индивидуальные поквартирные счетчики.

Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев
  • Может, нечего нам больше скрывать?
    Не секрет, что немалая доля московских квартир сдается без оформления официального договора аренды и соответственно уплаты налогов. Не желая обременять себя лишними хлопотами, собственники вряд ли осознают, что подобное легкомыслие может обернуться крупными неприятностями. И не только потому, что власти развернули активную борьбу с нелегальным наймом жилья.