Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 14 декабря 2012 г. 16:00
Публикация в газете: №46 (918) от 13 декабря 2012 г.

Такая уж выпала доля

Через договор дарения пять лет назад я приобрёл ½ квартиры, которая была приватизирована на двух собственников. Один из них уехал и умер за границей более 10 лет назад. Его дочь (как раз продавшая мне половину этой квартиры) тоже уехала за рубеж и сейчас категорически отказывается оформлять наследство и вообще не желает иметь со мной дело, ссылаясь на занятость...

По этой причине не могу выкупить вторую часть жилплощади, что положено мне по закону, так как владелица там на ПМЖ, и в Россию возвращаться не собирается. Что мне делать в данной ситуации, и как все-таки оформить всю квартиру на себя?
Андрей Величко

Для вступления в наследство наследник должен в установленный законом шестимесячный срок его принять: либо фактическими действиями (оплатить долги наследодателя, осуществлять уход за имуществом и др.), либо юридически – подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу по наследственным делам. Как следует из вашего вопроса, с дня смерти прошло уже более 10 лет, фактически, дочь не приняла наследства, однако, возможно, имеются и другие наследники, которые, несомненно, имеют права на долю в имуществе умершего. В случае, если никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника. Тогда данные доли по решению суда могут быть признаны собственностью органов местного самоуправления поселений и городских округов.

Таким образом, невостребованная доля умершего собственника является специальным объектом, на который могут возникнуть права у государства. Вам необходимо узнать, кому сейчас принадлежит на праве собственности доля в квартире: одному из наследников (или нескольким на праве долевой собственности) или же государству. С наследниками возможно договориться о продаже доли, тем более, что вы, в соответствии со ст. 250 ГК, имеете преимущественное право покупки.

В соответствии со ст. 1151 ГК РФ выморочное имущество в виде расположенного на территории Российской Федерации жилого помещения переходит в порядке наследования по закону в собственность муниципального образования, в котором данное жилое помещение расположено, а если оно расположено в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве или Санкт-Петербурге, – в собственность такого субъекта Российской Федерации. Данное жилое помещение включается в соответствующий жилищный фонд социального использования. Помимо передачи унаследованного выморочного имущества в собственность субъектов РФ и муниципальных образований, допускается реализация выморочного имущества.

Вам необходимо обратиться в Управление Департамента жилищной политики по месту нахождения этой квартиры и выяснить, включена ли она в план реализации, и каков порядок. Вы, как владелец доли в праве собственности на данную квартиру вправе выкупить не принадлежащую вам долю у муниципального образования на преимущественных перед другими лицами основаниях.

Никакого житья

Я собственник доли в коммунальной квартире. Второй собственник-соседка впустила на свою часть арендаторов (без договора), которые сделали мою жизнь совершенно невыносимой. А хозяйка не соглашается их выселять. Возможно ли и, если да, то как мне избавиться от таких сожителей по коммуналке?
Андрей Писаревский

Согласно Жилищному кодексу РФ, сделки по найму жилых помещений не должны противоречить законодательству РФ и нарушать права и интересы других лиц.

Собственник жилого помещения осуществляет свои права владения, пользования и распоряжения этим помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

При этом собственник жилого помещения имеет право предоставить его во владение и (или) пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании; а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, Жилищным кодексом РФ.

Собственник комнаты в коммунальной квартире в праве сдать свое помещение в аренду без согласия собственника другой комнаты. Статья 247 Гражданского кодекса РФ определяет, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Жилищный Кодекс РФ регулирует вопрос – «выселение из коммунальной квартиры» (ст. 91 ЖК РФ). Согласно ей, если проживающие нарушают интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, то наймодатель обязан сделать предупреждение, указать срок, в течение которого необходимо нарушителем все исправить. В крайнем случае, в судебном порядке происходит принудительное выселение из квартиры без предоставления жилого помещения.

Иностранца-то нам и не хватало

У моей родной сестры с ее дочкой и у меня с моим сыном (оба несовершеннолетние) – 3-комнатная квартира, которую мы хотим приватизировать, разделив на 4 равные доли – для взрослых и детей. Но у сестры появился законный муж из-за рубежа, которому она делает вид на жительство и постоянную регистрацию в нашей квартире. После приватизации квартиры сможет ли этот человек претендовать на наше жилье, и сможем ли мы его продать без его согласия? Может ли он получить вид на жительство, до сих пор нигде у не зарегистриированный? И могу ли я не давать согласие на его регистрацию в нашей квартире?
Валентина Гурецкая

Согласно Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества”, приватизировать квартиру или комнату могут только граждане России, причем необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Жилые помещения могут быть переданы в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц (в том числе несовершеннолетних). Таким образом, после оформления квартиры в общую долевую собственность, каждый из 4 собственников вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей долей в жилом помещении в соответствии с его назначением.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения. Руководствуясь данным положением Жилищного кодекса, вы вправе не давать своего согласия на регистрацию нового члена семьи, однако у вашей сестры есть законное право распоряжения своей долей в праве собственности на квартиру, она может осуществить выдел доли в натуре (определить для себя изолированную комнату) и стать ее единственным собственником. В этом случае вашего согласия на вселение супруга на свою территорию ей не понадобится, хотя фактически вы по-прежнему будете проживать в одной квартире.

Законом установлено, что члены семьи имеют право пользования квартирой наравне с собственником. Они также обязаны использовать помещение по назначению и обеспечивать сохранность квартиры.

Итак, с момента постоянной или временной регистрации у законного супруга вашей сестры возникнет право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Прав распоряжения недвижимым имуществом у вашего нового родственника не возникнет в любом случае, равно как и шансов на обоснованные правопритязания, то есть вы сможете распоряжаться своей долей в имуществе без его согласия.

Что касается вида на жительство. Порядок его получения регламентируется Законом № 115-ФЗ «О правовом положении иностранцев в Российской Федерации» и Постановлением правительства РФ № 794 от 1 ноября 2002 года «Об утверждении положения о выдаче иностранным гражданам и лицам без гражданства вида на жительство». До получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее одного года на основании разрешения на временное проживание, таким образом, получить вид на жительства без оформления по месту пребывания не представляется возможным.

Чуть что – сразу за дверь

Проживаю с матерью, мужем и малолетним сыном в квартире, где имею с матерью общую долевую собственность. Ребенок в квартире только зарегистрирован (не собственник). Но с мамой у нас отношения совершенно не сложились, и она постоянно грозит нас выставить за дверь. Возможно ли такое и как нам поступить?
Анна Карташова

Так как вы являетесь долевым собственником данного жилого помещения, в соответствии со статьей 30 ЖК РФ вы имеете право владения, пользования и распоряжения принадлежащим вам на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Из этого следует, что вы как собственник имеете право, в частности, проживать в данной квартире.

В соответствии с пунктом 2 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Пунктом 1 данной статьи определено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Из этого следует, что ваш супруг имеет законное право проживать в данном жилом помещении. Однако, стоит помнить о том, что в соответствии с пунктом 4 статьи 31 в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Что касается вашего малолетнего ребёнка, то он также имеет право на проживание в данной квартире на основании регистрации по месту жительства. Статьей 30 ЖК РФ определен круг прав и обязанностей собственника (т.е. вас и вашей матери), к которым не относится право на выселение граждан из жилого помещения. Выселение из жилого помещения может произойти только по решению суда по основаниям, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев