Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 07 декабря 2012 г. 17:00
Публикация в газете: №45 (917) от 06 декабря 2012 г.

Своя земля – ближе к делу

Своя земля – ближе к делу

Еще в советские времена многие москвичи получили от своих предприятий земельные участки, на которых выращивали редиску и смородину, строили дачные домики. И у многих до сих пор отсутствуют документы, подтверждающие их права на эти сотки. В 2006 году был принят Федеральный закон, известный в народе как «дачная амнистия». В июле 2009 года «амнистия» и связанные с ней ограничения на стоимость услуг БТИ продлены до 2015 года.

Кто-то уже успел оформить землю и дом на ней в собственность, а у кого-то руки не доходят. А другой не считает нужным это делать или не знает, как. Третий боится бумажной волокиты... Оформить право собственности, чтобы стать совсем уж полноправными хозяевами, не помешает – так как-то надежнее.

Но сначала необходимо легализовать – приватизировать неоформленную дачу. А если не знаете с чего начать – в сегодняшнем выпуске постараемся восполнить этот пробел.

Хочу – продам. Хочу – заложу

Каждый гражданин РФ может в соответствии со ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ однократно и бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.

Приватизация (получение в собственность) дачного участка нужна прежде всего собственнику, чтобы у него, кроме прав владения и пользования, появилось и право распоряжения этим участком, которое принадлежит только собственнику. Только когда вы обладаете участком на праве собственности, можете в полном объеме осуществлять сделки, распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, дарить, менять, завещать, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться им иным способом, не противоречащим законодательству.

Дополнительный плюс – официальное оформление участка и дома дает право на получение почтового адреса, проведение в дом телефона и/или Интернета.

На заметку

Напомним, 23 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

С введением этого закона (закон о «дачной амнистии») у граждан появилась возможность в упрощенном порядке оформить право собственности на земельные участки при наличии следующих условий:

1. Земельный участок был предоставлен такому гражданину до введения в действие Земельного кодекса, то есть до 31 октября 2001 года;

2. Земельный участок предоставлен либо на праве собственности, либо на праве пожизненного наследуемого владения, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо в правоустанавливающем или правоудостоверяющем документе не указано право, на котором предоставлен земельный участок или невозможно определить вид этого права;

3. Земельный участок предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Не забывайте, что бесплатное приобретение возможно лишь один раз. Если же у вас есть еще один участок, то вы можете:
– отказаться от права пользования;
– взять участок в аренду;
– приобрести его в собственность.

Сколько соток можно приватизировать

Закон №93-ФЗ внес изменения в Закон о кадастре. Теперь, если в результате проведения межевания площадь земельного участка будет отличаться от указанной в ранее выданных документах, то государственный кадастровый учет проводится на основании сведений об уточненной площади, содержащейся в документах о межевании.

При выявлении такого расхождения размеров теперь не требуется обращаться в органы местного самоуправления. Однако расхождение не может быть беспредельным.

Законом устанавливается, что уточненная площадь земельного участка не может превышать площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на один минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ.

Закон Московской области от 17 июня 2003 года № 63/ 2003-ОЗ устанавливает предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства).

Минимальные размеры таких участков для ведения:

  • крестьянского (фермерского) хозяйства – 2,0 га;
  • садоводства – 0,06 га;
  • огородничества – 0,04 га;
  • дачного строительства – 0,06 га.

Минимальные нормы земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов. Узнать о них можно, обратившись в соответствующую администрацию. Как правило, кадастровые инженеры тоже имеют эту информацию. Поинтересуйтесь у них.

С межеванием и без

Существуют два варианта приватизации:

1. С межеванием участка

Этот вариант, связанный с определением границ участка, – более длительный по времени и затратный по деньгам. Срок кадастровых работ устанавливается коммерческой организацией – исполнителем – и указывается в договоре. На практике на землеустройство может уйти до двух месяцев. Необходимо будет оплатить услуги геодезической организации. Услуги фирмы могут варьироваться: от 300 до 5 тыс. у.е. Все зависит от того, насколько быстро владелец хочет приватизировать земельный участок, от размера территории и ее назначения. Специалисты определяют координаты участка, оформляют кадастровый план.

Но есть у этого варианты и преимущества: он более надежен, т.к. границы согласуются с хозяевами всех смежных участков и после их установления никто уже не вправе посягнуть на вашу собственность или захватить кусок вашей земли. Значит, не возникнет конфликтов с соседями... Кроме того, при межевании собственник может получить по «дачной амнистии» и лишние квадратные метры. То есть узаконить ту землю, которую случайно или сознательно захватил при пользовании земельным участком.

Второй вариант. Без межевания, т.е. по упрощенной схеме (так называемая «дачная амнистия»).

Согласно закону владельцы земли, некогда получившие ее от предприятий либо иными способами, не располагающие правоустанавливающими документами на свои участки, получают возможность оформить землю в собственность по упрощенной и ускоренной схеме. Документы на оформление права собственности на землю и строения на ней нужно подавать в территориальное отделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (бывшая Росрегистрация, теперь – Росреестр) по месту нахождения вашей земли. Если есть ранее полученные документы на землю, можно сразу идти в кадастр и на регистрацию. Имея любой документ на землю, при условии, что он выдан уполномоченным органом, гражданин имеет право, подав его в органы кадастрового учета (кадастровая палата), получить кадастровый паспорт без проведения межевания. Затем необходимо обратиться в регистрационную службу (причем сейчас заявление о регистрации можно подать и в кадастровой палате) с заявлением о регистрации права, приложив документ на землю и кадастровый паспорт.

Для приватизации понадобится архивная копия правоустанавливающего документа. Как правило, это правоустанавливающий акт органов местной власти: решение сельсовета, постановление администрации, приказ по с/х предприятию (совхоз или прочие) решение правления колхоза.

Приватизация сейчас возможна только для ранее предоставленных земельных участков. То есть подразумевается, что какие-то документы есть. Что может понадобиться от муниципальных властей? Если нет никаких документальных сведений о предоставлении земельного участка, но есть запись в похозяйственной книге, то, обратившись в администрацию сельского поселения, можно взять выписку из похозяйственной книги, которая также является правоустанавливающим документом.

Последний этап: государственная регистрация права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация права собственности на указанные выше земельные участки осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В качестве основания для государственной регистрации права собственности на земельный участок гражданину необходимо представить следующий документ:

– акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;

– выданную органом местного самоуправления выписку из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на земельный участок в случае, если он предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства; иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на земельный участок.

Кроме того, в силу требований пункта 3 статьи 25.2 Закона обязательным приложением к представляемым документам является кадастровый паспорт данного земельного участка.

Оплатите пошлину за госрегистрацию права собственности на земельный участок – 200 рублей. Спустя месяц документы о праве собственности на вашу дачу должны быть готовы. С этого момента человек становится собственником объекта недвижимости.

Отказали? На каком основании?

Статья 28 Закона о приватизации гласит, что отказать в приватизации земельного участка местная администрация не имеет права – за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

Если вам отказали в приватизации и вы не согласны с причиной отказа, необходимо обращаться в суд и оспаривать решение районных чиновников. Вам должен быть выдан мотивированный отказ со ссылками на законодательство.

К вопросу о границах

Что делать, если в земельном кадастре указаны неверные размеры границ участка? Если это выяснилось при самостоятельном обмере земельного участка, то только через суд. Если при установлении границ соседнего участка (пересечение границ), то это можно сделать в составе кадастрового дела соседнего участка.

Делать межевание и вносить изменения. В этой ситуации есть свои нюансы. Если по факту земли оказывается больше, чем человек использует на самом деле, у него есть варианты оформления этой земли. В соответствии с законом, если применяется дачная амнистия, то размер участка может быть любым, но не больше минимального разрешенного размера для данного вида землепользования. Если дачная амнистия не применима, то согласно закону «прибавить» к имеющемуся участку «излишек» можно не более 10% от площади. Кадастровая палата такие документы пропускает.

Например, участок 6 соток прибавил 10%, и кадастровая служба без проблем зарегистрирует его уже размером 660 кв. м. А если участок по факту 8 соток, то что делать с оставшимися 140 кв. м? Этот остаток нужно оформлять отдельно, но это не значит, что границы были определены неверно. Причем, вместе с 660 имеющимися метрами оформить 140 кв. м нельзя. Эти 140 кв. м можно либо выкупить у государства, либо оформить аренду, а потом уже думать, что делать с ним дальше. Если он выкуплен, то можно объединить с существующим, а если в аренде – он так и может оставаться в аренде.

Если межевая организация при определении границ допустила ошибку, то к ней можно предъявить претензии. Но, как правило, такие организации долго не живут. Вопрос в том, почему вы решили, что размеры неверны. Это может быть выявлено в результате замера соседнего участка. В этом случае будете договариваться с соседом, кто и за что платит при переоформлении. Если вы решили сделать межевание спустя 5-10 лет после предыдущих замеров, и геодезисты выявили погрешности, изменить и утвердить правильные границы своего участка можно будет только через суд.

Земля – в аренде. Как приватизировать?

Если земля в аренде, то бесплатно приватизировать ее не получится. Придется выкупать по рыночной стоимости, обратившись к собственнику земли с просьбой о расторжении договора аренды и оформлении земельного участка в собственность. До недавнего времени можно было выкупить земельный участок по льготной цене (10-кратная ставка земельного налога), если на нем расположено строение. К сожалению, с 1 июля 2012 года эта норма не действует. Получается – платная приватизация.

Вопрос в том, что прописано в договоре аренды земли. Если там есть фраза «без права приватизации», то придется идти в суд, т. к. данное требование незаконно. Если строения нет, то по общим правилам вы имеете приоритетное право выкупа по рыночной цене, т.е. на торгах покупать земельный участок вам не придется.

Список документов, предоставляемых в органы местного самоуправления для выкупа арендованного земельного участка:
– копия договора аренды;
– заявление;
– кадастровый план участка;
– ксерокопия паспорта.

При отсутствии сведений для выдачи кадастрового плана в территориальном отделе управления Роснедвижимости, необходимо заказать межевание участка в коммерческой организации.

Земля – по наследству

Действие «дачной амнистии» распространяется не только на граждан, которым были предоставлены участки, но и на их наследников. Так что если бабушка и дедушка по каким-либо причинам не успели оформить участок в собственность, дети и внуки могут не беспокоиться о том, что лишатся фазенды. Они получат возможность приобрести право собственности на участок. Процедура оформления участка в собственность для наследников останется точно такой же, как и для владельца.

Только вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы (п. 7 ст. 25.2 Закона):

1. Свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение (в случае, когда в ЕГРП отсутствуют записи о зарегистрированных правах на здание (строение, сооружение));

2. Один из документов, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина – любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

Но нельзя получить по наследству то, что не принадлежало умершему собственнику. Т.е. если земля была в аренде, на праве пользования, не оформлена и т.д., то претендовать на что-то будет невозможно. В случае утери необходимых документов для их восстановления существуют архивы. Оформить в собственность землю можно и на основании документов, подтверждающих наделение земельным участком. Например, решение исполкома о наделении земельным участком 1950-х гг. – этот документ признается равным документу о праве собственности. Далее в судебном порядке признать право собственности по наследству. Если земельный участок находился на территории сельского поселения, то в местной администрации должны быть похозяйственные книги. Дачная амнистия позволяет регистрировать право собственности и на основании выписки из похозяйственной книги, но тоже только через суд.

Сколько это стоит – приватизировать?

Стоимость приватизации состоит из затрат на проведение межевания и госпошлины за регистрацию права собственности. Тут цифры варьируются в зависимости от ситуации. Минимальные затраты можно оценить в 5-10 тысяч рублей.

Консультировали: Константин МАНЧЕНКО, генеральный директор АН «Теремок», партнер НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» и Владимир ЧЕРЕНКОВ, исполнительный директор АН «Century 21 Римарком», партнер Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис»

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.