Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 27 декабря 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №48 (920) от 27 декабря 2012 г.

Ценам – команда снизиться

Ценам – команда снизиться

Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.

Доступное – значит дешевое

В результате как минимум трех мозговых штурмов правительство приняло государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». В жилищной политике отчетливо просматривается смещение акцентов.

Кажется, в правительстве наконец-то осознали то, что российские граждане давно уже прочувствовали собственной кожей. А именно, что корень жилищной проблемы кроется в дороговизне жилья. Теперь и власти заговорили о том, что доступность жилья необходимо обеспечивать за счет снижения его стоимости. Хотя до недавнего времени для адептов рыночной идеологии эта, казалось бы, очевидная мысль была далеко не однозначной. Хорошо помню, как в период зарождения нацпроекта доступного жилья политики, чиновники и бизнесмены в один голос настойчиво убеждали всех, что доступное – совершенно не означает дешевое. Что жилье может быть дорогое, но, все же, доступное. Например, с помощью кредита, ипотеки.

В результате на несколько последних лет ипотека стала основным, если не единственным инструментом решения жилищной проблемы. Как только речь заходила о доступности жилья, разговор моментально переключался на ипотеку, а вся задача сводилась к снижению процентной ставки. Ипотеку и сейчас никто не собирается списывать в архив, ей по-прежнему уделяется много внимания. Однако практическая реализация ряда пилотных проектов по обеспечению жильем отдельных категорий населения наглядно продемонстрировала, что рядовым гражданам (рабочим, инженерам, ученым, бюджетникам) взять кредит не по силам даже на самых льготных условиях. Высокие цены на жилье исходно отрезают от ипотеки основную массу людей. Только существенное административное снижение стоимости жилья в экспериментальных проектах позволило реализовать эти единичные инициативы властей.

Решать проблему предлагается через удешевление доступа к жилью. Новая программа покоится практически на двух столпах: снижении рыночной стоимости жилья и формировании цивилизованного рынка аренды. На первое место премьер Дмитрий Медведев поставил уменьшение стоимости квадратного метра, которое, «в конечном счете, будет влиять на исполнение всей программы». При этом он сослался на экспертные оценки, по которым снижение стоимости жилья на 20% сделает приобретение жилья через ипотеку доступным более чем для одного миллиона домохозяйств, которые сейчас не могут этим воспользоваться. Тем же гражданам, которым и подешевевшее жилье окажется не по карману, будет предложено воспользоваться арендой.

В количественном отношении программой предусмотрено постепенное «снижение средней стоимости одного квадратного метра жилья на первичном рынке, с учетом индекса-дефлятора на соответствующий год по виду экономической деятельности «строительство» (в процентах к уровню 2012 года) – в 2015 году – 10,6 процентов, в 2020 году – 20 процентов». В переводе на человеческий язык это означает, что жилье, конечно же, в абсолютном выражении в силу инфляции продолжит дорожать, но в относительных или сопоставимых ценах оно через восемь лет подешевеет на 20%. Другими словами, по планам правительства к 2020 году жилье подорожает на 20% меньше, чем в среднем все остальные товары.

Что касается аренды, то к 2020 году программой поставлена цель довести долю вводимого жилья в арендных домах от общей площади ввода в многоквартирных домах до 10%. Несложно посчитать, что в абсолютном выражении это должно составить примерно 5 млн кв. м вводимого арендного жилья ежегодно.

На чью мельницу польется вода?

Поставленные программой задачи, безусловно, благородны, но не благодарны. В том смысле, что возможности правительства для реализации задуманного весьма ограничены, а сам путь к заветной цели крайне скользкий. Дело в том, что государственные строительные организации отсутствуют в природе, а частные предприятия власть не может в приказном порядке заставить строить жилье в заданном ассортименте и по указанным ценам. Власть может лишь запустить дополнительные стимулы и создать некие условия для, допустим, снижения цен.

Примерно так и намерены действовать в правительстве. Дмитрий Медведев прямо указал: «В стоимость 1 кв. м входят прежде всего затраты застройщиков на приобретение самой земли, разработку проекта, подключение к инженерным сетям и некоторые сопутствующие затраты. По каждой из этих позиций можно заниматься снижением стоимости, это очевидно».

Действительно, заниматься этим можно, и это спсобно дать до 30% экономии в себестоимости строительства. Вот только вопрос: как подвигнуть даже самого сознательного главу местной администрации отдать под строительство земельный участок бесплатно (то есть добровольно отказаться от важного источника пополнения скудного местного бюджета, без которого он сам рискует перестать быть главой)? Да еще после этого взвалить на «похудевший» бюджет расходы на строительство инженерных сетей? – Давайте будем реалистами.

Но предположим, что стимулы и условия для снижения цен на жилье все же созданы: земля и подключение к сетям оказываются для застройщика бесплатными. Однако не факт, что частные предприниматели используют их должным образом. Где гарантия, что предоставленные льготы будут использованы для снижения цен, а не для увеличения прибыли застройщиков?

На этом вопросе споткнулось известное предложение о так называемых «голландских» (на понижение) аукционов. Идея бесплатно предоставлять землю под строительство жилья в обмен на обязательство застройщика продавать квартиры по сниженным ценам не нова. Два года назад она была оформлена в виде соответствующего законопроекта и даже принята в первом чтении. Однако надежного способа обязать застройщика исполнить свое обязательство так и не было найдено. Предлагалось продавать дешевое жилье только нуждающимся по утвержденным администрацией спискам, на длительный срок запретить перепродажи таких квартир и тому подобное.

Однако способность застройщиков обходить законодательные рогатки и работать по «серым» схемам общеизвестна. В результате законопроект тихо спустили на тормозах. Вместо него спешно приняли практически тот же закон, но лишь в отношении участков Фонда содействия развитию жилищного строительства, видимо, в надежде, что нормальную реализацию двух-трех домов на землях Фонда РЖС все же удастся обеспечить. Почему всего двух-трех? Да потому, что основная задача Фонда не раздавать бесплатно земельные участки, а продавать их, и уже на вырученные средства содействовать развитию жилищного строительства. Только так.

В любом случае проблема осталась. Недавно, отвечая на вопрос нашей газеты о возможных спекуляциях ожидаемым дешевым жильем, заместитель министра регионального развития РФ – руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Коган сказал: «Мы долго дискутировали в правительстве о том, чтобы поставить запрет на последующие продажи, поскольку государство предоставляет льготные условия для покупки. А потом решили, что не будем этого ограничивать, а будем вести единый список получателей по региону, и просто сам человек и члены его семьи больше в этот список не попадут. Получил человек квартиру по цене ниже рыночной, ну продал и продал, это его дело. Хочет получить деньги – пожалуйста. Но в список он больше не попадет». Однако такое решение трудно отнести в разряд бесспорных, неопределенность по-прежнему сохраняется.

Но допустим, что и эта проблема будет решена, и дешевое жилье достанется тем, кому оно предназначено. Даже в этом случае 20% удешевления в сопоставимых ценах вряд ли являются мерой, способной обеспечить подлинную доступность жилья. На всякий случай напомню, что в 2009 году жилье подешевело в среднем по стране более чем на 30% в абсолютном выражении, и никакого ажиотажа это не вызвало. Реализация нынешних пилотных проектов свидетельствует: чтобы проблемные категории граждан были способны в них участвовать, необходимо снижать цену в два раза! Так чью же проблему будут реально решать?

Опять воздушные замки

Теперь перейдем к арендному жилью. Тут ситуация еще сложнее, поскольку с финансовой точки зрения для инвестора оно объективно относится к крайне тяжелому сегменту строительства. Предполагается, что развитие аренды пойдет по двум направлениям: коммерческому (за счет средств частных инвесторов) и некоммерческому (за счет бюджетных средств). Однако ясного представления об источниках финансирования нет ни по одному из них. Только благие предположения.

Начнем с коммерческой аренды. Как известно, частные инвесторы отказываются сегодня строить доходные дома в силу недопустимо низкой нормы прибыли в этом секторе. По словам Владимира Когана, ситуацию предполагается исправить за счет существенного снижения налогов на имущество и на прибыль владельцев доходных домов, уравняв их в этом отношении с физическими лицами.

Но этого со всей очевидностью совершенно недостаточно. В доверительных беседах девелоперы объясняют, что инвестиционный проект имеет право на существование, если на стадии проработки он обещает не менее 70% прибыли. Практика показывает, что за счет «усушки» и «утруски» по итогам реализации она снижается до минимально допустимого уровня в 30%. Ниже они работать в принципе не могут. В то же время усилиями бабушек-старушек на сером рынке аренды установлена доходность в 3-4%. Пропасть между одним и другим – десятикратная!

Но опять допустим, что мы перевоспитаем предпринимателей, и они согласятся работать за 3%. И опять не получится. Ведь девелоперы своих денег не имеют, они строят за счет банковского кредита. Ставка по нему примерно 15%. Погасить его за счет 3-4% дохода невозможно. Банкротство гарантировано.

На Московской городской выставке недвижимости в ходе пресс-конференции мы попросили ее участников (застройщиков, инвесторов, депутатов Гордумы) назвать хоть один проект строительства арендного жилья коммерческого происхождения. Дружное молчание президиума подытожил председатель комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаил Москвин-Тарханов: «Какой же может быть смысл в строительстве арендного жилья коммерческого происхождения, когда коммерческое предложение аренды в частном секторе настолько велико, и существует настолько богатый выбор, что строительство арендного жилья не окупит себя никогда при той ценовой политике, которая сейчас есть. В бесконечность уходит тренд окупаемости. А уж о прибыли и говорить нечего. Поэтому можно говорить о бездоходных государственных программах. А рассуждать о выгодности арендного жилья в нынешней ситуации совершенно нелепо по-моему». Лучше и не скажешь.

Тогда поговорим о бездоходных государственных программах (их называют еще некоммерческими, бездотационными). Эта вещь реальная, но сильно ограниченная в масштабах. И вот почему. Под некоммерческой арендой подразумевается, что за счет бюджета в той или иной форме будут построены дома, находящиеся в собственности муниципалитетов, и квартиры в них будут сдаваться в наем по умеренной цене, компенсирующей расходы по текущей эксплуатации дома, но не затраты на его строительство. Стоимость такой аренды будет выше социального найма, но ниже рыночной аренды.

Строительство этих домов с точки зрения финансирования ничем не отличается от строительства социального жилья, бесплатно предоставляемого сегодня очередникам. И то, и другое лежит на бюджете бременем одинаковой тяжести. А теперь оглянитесь вокруг и посмотрите, много ли людей среди ваших знакомых получили бесплатное жилье в последние годы? Очередь на него измеряется десятками лет. Причина – в недостатке средств. Тогда откуда они возьмутся в бюджете для строительства арендных домов? За несколько лет в относительно благополучной столице построен десяток бездотационных арендных домов. А для реализации новой программы их надо строить десятки тысяч ежегодно. В тысячу раз больше! Как говорится, без комментариев.

А время-то идет...

В связи с обсуждаемой темой невольно обращаешь внимание на то, что старт национальному проекту доступного жилья был дан еще в 2004 году принятием известного пакета из примерно двух десятков жилищных законов. С тех пор прошло уже восемь лет, за эти годы были приняты, скорректированы и реализованы несколько жилищных программ. Они шумно обсуждались, спокойно принимались и незаметно уходили в лету, а в состоянии проблемы, по большому счету (или в макроэкономическом смысле), не изменилось практически ничего.

То есть нельзя сказать, что совсем ничего. Да, за это время количество выдаваемых ипотечных кредитов увеличилось многократно, и ставка кредитования слегка снизилась. Ну и что из этого? Сказать, что мы стали за эти годы строить жилья решительно больше, нельзя. Россияне в массе своей как жили, так и живут. Основополагающий показатель – общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, – вырос за эти годы всего на 10%, с 20,9 кв. м до 23 кв. м, а в городах и того меньше. Но если учесть сокращение численности населения, если не принимать во внимание элитные квартиры с их гипертрофированной площадью и если вспомнить о растущем объеме ветхого и аварийного жилья (которое по хорошему давно следовало бы снести, а люди в нем до сих пор живут), то, может быть, никакой прибавки обеспеченности жилплощадью для среднестатистического россиянина не существует вообще?

Между тем складывается ощущение, что и новая программа предлагает действовать практически теми же методами и теми же средствами, что и раньше. В этих условиях трудно представить, почему ситуация с жильем должна и могла бы кардинально измениться в лучшую сторону. Здесь есть много над чем подумать.

Петр Гарин

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.
  • Рынок недвижимости: странное затишье
    Конец года, а про недвижимость как-то говорят не так активно, как это было практически все прошлые годы. Декабрь обычно был для всех участников рынка недвижимости слегка беспокойным. Одни спешили до конца года продать, другие купить, а риелторы – помочь тем и другим. Отчего же нынче такое затишье? Этот вопрос я задаю заместителю генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леониду Муравину: