Ипотека и развод: в поисках компромисса
Редкий развод в наше время обходится без раздела имущества. Особенно трудно приходится тем, кто приобретал квартиру с помощью ипотечного кредита, ведь в непростой для обеих сторон ситуации теперь фигурирует третий – банк. Можно ли провести раздел имущества без конфликтов, если на кону недвижимость?
Уходя – уходи, но плати
Если ипотечный кредит оформлялся в период брака, супруги, скорее всего, выступают в качестве созаемщиков. Это логично и выгодно: во-первых, все имущество, приобретаемое в период брака, и так считается общей собственностью супругов, а во-вторых, доходы созаемщика учитываются банком при определении размера кредита, значит, есть шанс получить сумму побольше.
Как известно, вместе с основным получателем займа созаемщик отвечает за возврат кредита на принципах солидарной ответственности. Иными словами, банк может требовать погашения кредита как от всех должников совместно, так и от любого в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Только вот незадача: в тяжелый момент расставания супругам может быть не до выплат. Сначала перестает платить один, следом бросает и другой.
Какой бы серьезной ни была ситуация, забывать о своих обязанностях перед банком не стоит. Закон предоставляет кредитору право отказаться от предоставления заемщику предусмотренного договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок. Так что задержка выплат в течение нескольких месяцев наверняка обернется тем, что банк примет решение о продаже квартиры.
В этом случае недвижимость будет реализована на аукционе, причем банк удержит все причитающиеся ему платежи, а остаток суммы отдадут супругам, которые могут разделить между собой деньги. Этот вариант представляется не самым удачным, ведь квартира будет продаваться по сравнительно низкой цене.
Без самодеятельности
Как известно, до выплаты кредита недвижимость находится в залоге у банка, так что самостоятельно, без согласия залогодержателя, продать квартиру не удастся. Поэтому стоит предварительно обсудить со специалистами банка возникшую проблему и заручиться согласием на продажу.
Если покупатель найдется, ему предстоит погасить остаток кредита супругов перед банком. После того, как обременение с квартиры будет снято, можно осуществлять государственную регистрацию перехода права собственности к покупателю. Еще один вариант – обратиться в агентство недвижимости, которое может погасить сумму кредита за супругов, а потом продать квартиру. В этом случае бывшим заемщикам вернут сумму, которую они уже успели уплатить по кредитному договору.
Продать квартиру до погашения кредита довольно сложно, поэтому, если позволяют средства, супруги могут погасить кредит досрочно – разумеется, только с согласия банка. После того, как квартира будет свободна от залога, останется продать ее и разделить вырученные средства. Стоит иметь в виду, что банки далеко не всегда соглашаются на досрочную выплату всей суммы, поэтому зачастую приходится платить до окончания срока, установленного договором.
В редких случаях банк может согласиться на другую затею – раздел одного обязательства, совместного для супругов, на два индивидуальных. Гораздо реальнее заручиться согласием банка, если долг по кредиту желает выплачивать только один супруг. В этом случае тот, кто не хочет платить, отказывается от своих обязанностей по договору, после чего все права и обязанности переходят на другого супруга. Если последний подтвердит свою платежеспособность, возражений со стороны банка, скорее всего, не последует.
Лучше худой мир
Какими бы неприязненными ни были отношения разводящихся супругов, выход из ипотечного тупика лучше искать сообща. Например, можно сдать квартиру, а платежи за наем направить на погашение оставшейся части кредита. Как и другие операции с квартирой, эта сделка возможна только с согласия банка. Вероятно, бывшие супруги и вовсе ничего не захотят менять в отношениях с банком. В этом случае каждый вносит свою часть платежей, а затем, после погашения долга, происходит раздел квартиры.
Как известно, худой мир лучше доброй ссоры – и это вполне применимо к ипотеке. В частности, в ситуации, когда кредит брали в период брака, а квартира была оформлена на одного из супругов. Казалось бы, все ясно: по Семейному кодексу имущество и долги у супругов общие. Тем не менее, банки не горят желанием переоформлять кредитные договоры, и обделенному супругу приходится обращаться в суд, который и подтверждает, что сумма, подлежащая выплате по кредиту, является совместным долгом.
Если ипотечный кредит был взят одним из супругов до брака, ситуация кажется очевидной: жилье достанется тому, на кого оформлялось. Но не все так однозначно, ведь часть платежей по кредиту наверняка погашалась в период брака – значит, по закону, сообща, мужем и женой. В этом случае другой супруг, формально не имевший к кредиту никакого отношения, может через суд потребовать часть квартиры.
Иногда один из бывших супругов после развода отказывается вносить свою часть платежей. В этом случае другому, добросовестному заемщику придется погасить весь долг, а затем в судебном порядке требовать возмещения суммы, равной половине произведенных после развода платежей. Можно договориться и мирно: выплативший остаток долга экс-супруг станет собственником квартиры, а другой получит половину денег, выплаченных в счет платежей по кредиту до развода.
Итак, ситуации могут возникнуть самые разнообразные, и найти компромисс можно в каждой из них – если, конечно, решать проблему спокойно и при участии банка. Договоренность супругов по разделу имущества лучше оформить соответствующим соглашением. А предотвратить споры поможет вовремя составленный брачный договор, который и определит судьбу ипотечной квартиры в случае развода.