За ремонт платить обязаны
Уже много лет дома-новостройки сдаются с нежилыми первыми этажами. Много переведенных в нежилой фонд квартир нижних этажей и в старых строениях. Владельцы этих помещений либо сами открывают в них бизнес, либо сдают в аренду. При этом не все коммерсанты понимают, что, являясь собственниками нежилых помещений в многоквартирных домах, они так же, как и обычные жители, владеют долей в общем имуществе и обязаны нести бремя ответственности за его содержание и ремонт. Иногда приходится им напоминать об этом через суд.
В начале 2012 года ТСЖ «Машкова, 16» подало в Арбитражный суд Москвы иск о взыскании «задолженности по обязательным платежам на капитальный ремонта своего дома к индивидуальным предпринимателям – владельцам нежилых помещений – по 90 тыс. руб. с каждого. Собственники ТСЖ ждали судебного решения почти год. А тем временем, чтобы начать капремонт и получить субсидию из бюджета, жильцам пришлось внести взнос за нежилые помещения в полном объеме из своего кармана.
Судебное заседание состоялось в августе 2012 г. В суде ответчики заявили о том, что в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания участия не принимали, против взыскания задолженности возражали, поскольку истец, якобы, не представил доказательства, подтверждающие расходы на капитальный ремонт дома в сумме 9 195 936 руб.
На этом основании суд счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.
На самом деле ТСЖ представило соглашение с Департаментом капитального ремонта города Москвы о предоставлении субсидии на проведение капитального ремонта общего имущества, расчет, подписанный председателем правления, протокол решения общего собрания собственников о проведении капитального ремонта дома за счет собственных и бюджетных средств и об утверждении предварительной сметы расходов на капремонт, в том числе, по видам работ.
ТСЖ выполняло функцию заказчика ремонта, и собственники квартир обязаны были внести на специальный счет ТСЖ не менее 5% от причитающихся на их долю денежных средств за ремонт дома, собственники нежилых помещений – 100%.
Ответчикам принадлежит расположенное на цокольном этаже нежилое помещение, которое они сдают в аренду. Они внесли на расчетный счет ТСЖ часть причитающейся им доли расходов – 140 000 руб., но затем перестали оплачивать обязательные взносы на проведение капремонта. ТСЖ направило им претензию, после чего заключило с ними соглашение о рассрочке погашения долга, которое ими не выполнялось.
Плохо состязались?
Суд признал, что согласно п. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В силу ст. ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также оплачивать издержки по его содержанию и сохранению.
В соответствии со ст. 9, 65 АПК РФ производство в арбитражном суде осуществляется на основе принципа состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Видимо, ТСЖ плохо состязалось с коммерсантами, поскольку суд сделал вывод о том, что истец документально не подтвердил размер понесенных им расходов на капитальный ремонт, не представил договоры на выполнении работ, на проведение технического надзора, проектную документацию, акт открытия работ, отчетность по капремонту по формам КС-2, КС-3, акт приемки законченного капитальным ремонтом многоквартирного дома.
Кроме того, из протокола общего собрания не усматривается утверждение сметы на проведение капремонта. По этой причине суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым решением, ТСЖ обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с просьбой отменить решение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права. В апелляцию ТСЖ представило дополнительные доказательства наличия состава и стоимости расходов, предъявленных по иску к взысканию с ответчиков.
Арбитражный апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции ошибочным, так как истцом документально подтверждены его затраты по капремонту, в том числе и в суде первой инстанции. Это платежные поручения об оплате работ, акт приемки по капитальному ремонту многоквартирного дома, справки КС- 3 о стоимости работ.
В соответствии с положениями ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ст. 39, 153, 158 Жилищного кодекса РФ, на собственнике лежит обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме. Следовательно, ответчики как собственники помещений обязаны возместить истцу расходы.
ТСЖ суд выиграло, но понадобился почти год на то, чтобы доказать коммерсантам – владельцам нежилых помещений эту прописную истину.
Как хочешь, так и понимай
Москвичка Галина А. из Южного Тушина недавно проиграла суд. Иск о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг подал на нее ГУП ДЕЗ. Цена иска немаленькая – 22, 5 тыс. рублей.
Представитель управляющей компании пояснил в суде, что ответчица является ветераном труда, у нее имеются льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг, что учитывается при формировании платежей. Московским правительство на 2012 год установлена плата за содержание и ремонт жилых помещений в размере 24,53 руб. за 1 кв. м жилья. Для некоторых категорий граждан, в частности, для собственников жилых помещений, имеющих единственное жилье и зарегистрированных в нем, применяется другая ставка – 13,5 руб. за 1 кв.м, в этом случае затраты компенсируются бюджетными субсидиями г. Москвы. Галина имеет на праве собственности долю в двух жилых помещениях, поэтому не относится к категории граждан, имеющих право оплачивать данный вид услуг с учетом бюджетных субсидий. В исковой период она некоторое время производила платежи в меньшем размере, чем было начислено, а потом совсем прекратила оплачивать.
Автоматизированная программа по формированию и учету платежей составлена таким образом, что в случае поступления платежа не в полном объеме денежные средства распределяются по всем позициям пропорционально, поэтому формируется задолженность по всем видам услуг – даже если потребитель не оплачивал какую-то одну услугу, а остальные – в полном объеме.
Ответчица исковые требования не признала. Она и два ее внука являются собственниками двухкомнатной квартиры. В другой квартире ей принадлежит на праве собственности только 2/15 доли, которые ей достались по наследству. Этой доле соответствует 5,64 кв. м, и, по ее мнению, эти метры не могут считаться жилым помещением. Однако с августа 2009 г. плату за услугу «содержание и ремонт» ее единственного жилья с нее взимают по повышенной тарифной ставке, что является незаконным. Не раз она обращалась в абонентский отдел ГУ ИС с просьбой сделать перерасчет платы за содержание и ремонт. Ей было отказано, после чего она оплачивала квитанции так, как считала нужным, а потом с июля 2011 г. вообще перестала оплачивать.
Представитель ГКУ ИС на судебном заседании также подтвердил, что гражданам, имеющим на праве собственности более одного жилого помещения, либо не зарегистрированным в жилом помещении, начисления за содержание и ремонт осуществляются по ценам, утвержденным правительством Москвы, за площадь, занимаемую сверх установленных норм, но не выше фактической стоимости, независимо от площади таких жилых помещений.
И суд, выслушав участников дела, сделал вывод: размер долей в праве собственности на жилые помещения не является юридически значимым обстоятельством. Таким образом, оснований для применения при расчетах за услугу «содержание и ремонт жилых помещений» социальной ставки не имеется, и требования управляющей компании-истца подлежат удовлетворению.
Такой вот маленький протест
На самом деле, как рассказала Галина А., платить она перестала после того, как ее лишили бюджетной субсидии на оплату ЖКУ. И утверждение о том, что «размер долей в праве собственности на жилые помещения не является юридически значимым обстоятельством» тоже, по ее мнению, является придумками служб ГУ ИС. В постановлении правительства Москвы об утверждении ставок и тарифов на 2012 год сказано только о наличии у собственника единственного жилья или о наличии у него более одного жилого помещения как определяющего основания для выделения субсидии или лишения ее, но нет ни слова о размерах долей.
Галина возмущена:
– Хотелось бы понять, что означает «более одного жилого помещения» в представлении разработчиков постановления? Это чисто математическое понятие, и тогда оно может быть дробным числом: 0,1 или 0,13 доли жилого помещения, как у меня. Или оно все-таки является юридически значимым обстоятельством, т.е. жилое помещение может быть только комнатой или квартирой в соответствии со статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ? В частности, в п. 2 ст. 15 сказано: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 говорится, что к жилым помещениям относятся: жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры, комната. И как быть с постановлением правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (в ред. постановления правительства РФ № 494 от 2 августа 2007 г.), которым утверждено Положение о признании помещения жилым?
В частности, согласно п. 4 Положения жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
Согласно п. 5, жилым помещением признается:
– жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;
– квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
– комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В п. 16 Приложения 7 к постановлению правительства Москвы от 29 ноября 2011 г. № 571-ПП говорится о том, что начисления за содержание и ремонт осуществляются по ценам, утвержденным правительством Москвы, за площадь, занимаемую сверх установленных норм, но не выше фактической стоимости. И норма эта относится к гражданам, имеющим на праве собственности более одного жилого помещения, либо не зарегистрированным в нем.
Решение суда было бы понятным, если бы в московском документе фраза «имеющих более одного жилого помещения» была дополнена фразой «или части жилого помещения, независимо от доли в собственности на него». Тогда и повода для недовольства у Галины просто бы не было. Но к сожалению, качество издаваемых нормативно-правовых актов в нашей стране таково, что некоторые положения невозможно истолковать прямо, а где-то их приходится в буквальном смысле переводить на русский язык или додумывать их смысл. В частности, указанная норма из года в год кочует по постановлениям правительства Москвы об утверждении тарифов и ставок на ЖКУ. До 2010 года ее и применяли-то в разных районах по-разному. Кому-то при наличии второй площади давали субсидию на обе квартиры, кому-то – только на одну из двух квартир, ту, где собственник был зарегистрирован, кому-то отказывали вовсе, как сейчас. Только с 2010 года ГУ ИСы пришли к какому-то единообразию. И теперь под раздачу попадают не только владельцы двух и более отдельных квартир, но и те, кто имеет долю в одной квартире и пару-тройку метров в другой, как правило, доставшихся по наследству. Справедлив ли такой принцип?