Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 19 ноября 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №42 (914) от 15 ноября 2012 г.

Дачные сотки в новом формате

Дачные сотки в новом формате

По официальной статистике каждый третий житель России является дачником – то есть владельцем садового участка с постройками или домика в деревне. Дача – это не только участок земли. Это – образ жизни. В последнее время формат дачной жизни несколько изменился. Появились «новые дачники». Кто они такие и как грамотно осуществить покупку земли, чтобы не пополнить ряды обманутых дачников – об этом в сегодняшнем материале.

Для чего дачнику дача?

Психологи вместе с социологами провели небольшое исследование. На вопрос: «Для чего дачнику дача?» из полутора тысяч опрошенных 60% сослались на то, что детям и внукам нужен свежий воздух, около четверти опрошенных посетовали на дороговизну овощей и фруктов на рынках и в магазинах, для 10% были важны перемена обстановки и образа жизни, и лишь 5% ответили так: «Как зачем? Отдыхать!», упомянув и баньку, и летний вечер с чаем на веранде, друзьями и задушевными разговорами.

Именно эти 5% как раз и являются строителями дач нового формата – «родового гнезда» на своей земле.

Из Москвы! На заслуженный отдых

Наталия Петрова, маркетолог УК ТМ «Своя земля»:

– За почти вековую историю садовых участков сложился определенный стереотип нашего советского дачника. Подержанный автомобиль, под завязку загруженный рассадой, участок в 6 соток, аккуратно изрезанный грядками, погребок с заготовками. Таких садоводов большинство, но с новыми временами пришли и новые дачники.

«Новые дачники» – это люди, для которых дача превратилась в полноценное место отдыха, куда везут друзей, детей, книги, настольные игры, бадминтон и гамак. Они обставляет участок по фен-шую и приглашают к себе ландшафтных дизайнеров, делают лужайки, оборудуют зону барбекю и т.п. Но главное, «новые дачники» перевозят на дачу свою, уже более или менее сформировавшуюся привычку к цивилизованной городской жизни.

«Новые дачники» все чаще отказываются от огородов. Или оставляют для них минимум территории. «Новые дачники» (в отличие от «новых русских») не строят пятиэтажных дворцов на шести сотках и не отгораживаются от соседей трехметровыми заборами. Это обычные люди, которые покупают землю, строят на ней малоэтажный дом, чтобы за пару выходных сменить обстановку и оторваться от экрана компьютера и папок с документами.

Четыре шага к заветной цели

Итак, если в ваших ближайших планах – стать дачником, то первым делом надо приобрести земельный участок. Земля – товар не дешевый. Если не хотите пополнить ряды обманутых дачников, не лишним будет прислушаться к советам экспертов - как избежать обмана при покупке земельного участка.

Советы от Павла Романова, генерального директора компании, владельца торговой марки «Своя земля».

– Покупка земельного участка – сложный и ответственный процесс. Если вы потратите время на изучение данной темы, сможете в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Чтобы не ошибиться с выбором и не переплатить, покупателю надо сделать следующие четыре шага.

Шаг 1. Выбор продавца земельного участка

Лучше всего выбирать продавца по рекомендации родных, друзей, знакомых, которые уже приобретали у него землю.

Допустим, пойти по такому пути не получается. А вас заинтересовали предложения фирмы, которые вы увидели в интернете или на рекламных щитах. Надо поискать и изучить отзывы об этой фирме на соответствующих сайтах.

Отзывы положительные – далее можно переходить к живому общению – позвонить или приехать в эту фирму, поговорить с менеджерами.

Никаких отзывов не обнаружили? Такого продавца лучше изучить с пристрастием. Если не нашли нужный сайт – это должно насторожить: потому что любая уважающая себя компания имеет свою интернет-страничку. От такой покупки рекомендуем отказаться.

Не следует забывать и о качестве предлагаемой услуги. Доброжелательность и профессионализм сотрудников компании-продавца позволит значительно облегчить процедуру покупки земельного участка, подобрать наиболее подходящий для вас земельный участок и, как следствие, сделать наиболее разумный выбор недвижимости.

Помните изречение Стива Джобса: «Лучшие работают только с лучшими». Наличие в компании профессионалов говорит также о том, что компания имеет возможность вкладывать средства в обучение своего персонала, а следовательно, финансово устойчива, что значительно повышает шансы покупателя на выполнение ею всех обязательств в установленные договором сроки.

Определяясь с выбором продавца, следует обратить внимание на наличие у него зарегистрированной торговой марки – бренда. Наличие бренда характеризует такие качества продавца, как стабильность и желание долго работать на этом рынке.

Шаг 2. Проверка на чистоту

Прежде чем подписывать договор о покупке участка, необходимо убедиться в юридической чистоте предмета сделки. Для этого нужно потребовать у продавца кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности, проверить реквизиты компании. Если сделка происходит через агента, то нужно попросить у него все необходимые для совершения покупки документы.

Риск может заключаться в том, что приобретаемую землю нельзя использовать в качестве полноценного дачного участка. Нередко бывает, когда продаваемые наделы находятся либо в особо охраняемых природных зонах, где строительство запрещено или ограничено, либо на землях сельскохозяйственного назначения – без права изменения их целевого использования. Изначально большинство будущих дачных участков входят в категорию земель сельскохозяйственного назначения. Для ведения дачного строительства необходимо изменить разрешенный вид использования земли на позволяющий дачное строительство. Процесс этот не быстрый и бывает, что компания продает участки, обещая впоследствии изменить разрешенный вид или даже категорию земли, и не выполняет своего обещания. В результате покупатель может остаться с земельным участком, на котором невозможно дачное строительство.

Поэтому-то при выборе участка под дачу и необходимо проверить у продавца наличие правоустанавливающих документов – свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт, либо кадастровую выписку. В них указаны основные характеристики земли: вид разрешенного использования и категория земли. Категория земли может быть сельхозназначения или населенных пунктов. А вид разрешенного использования – для дачного строительства.

Если же написано, что земля предназначена для сельхозпроизводства, и продавец обещает изменить вид разрешенного использования на дачное строительство, то лучше не торопиться с покупкой и подождать, когда он это сделает.

Кроме того, при покупке земельного участка необходимо обратить внимание на информацию о предмете сделки в договоре купли-продажи земли. В этой части договора тоже должны быть прописаны основные характеристики участка – кадастровый номер, площадь, местонахождение, категория земель и вид разрешенного использования. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и установленных законодательством ограничениях при его использовании.

Однако, надо иметь в виду, что при подготовке сделки договор купли-продажи, как правило, готовит продавец, поэтому необходимо проверить информацию, изложенную в договоре. Для этого лучше всего запросить информацию на выбранный объект недвижимости из государственных реестров.

Таких реестров два:

– Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Ведет этот реестр кадастровая палата Росреестра. Ответ на запрос выдается в виде кадастровой выписки.

– Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Ведет этот реестр непосредственно Росреестр. Ответ на запрос выдается в виде выписки из ЕГРП.

В сокращенном виде информацию можно проверить через интернет на портале госуслуг Росреестра, используя доступ в ГКН и ЕГРП в режиме он-лайн. Кроме этого, здесь же, на публичной кадастровой карте, по кадастровому номеру можно определить месторасположение земельного участка.

Есть еще один очень хороший способ защититься от обмана при покупке недвижимости – использовать ипотечный кредит. В вопросе проверки объекта недвижимости лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор не найти. Банк-кредитор даже в большей степени, чем покупатель, заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту, которым в данном случае выступает земельный участок. А если у вас есть полная сумма на покупку земельного участка, то кредит через месяц можно и погасить.

Шаг 3. Осмотр на местности

Для проверки состояния земельного участка есть только один способ – личный осмотр его. Этим пренебрегать нельзя, так как, подписав акт приема земельного участка, вы вряд ли сможете в дальнейшем предъявить продавцу претензию.

Перед началом продаж девелопер готовит проект планировки дачного поселка – с ним надо обязательно ознакомиться, чтобы понять, где находится выбранный участок, какой он формы, как далеко расположен от дороги.

Шаг 4. Сколько стоит и как оплатить

При заключении договора купли-продажи земельного участка в нем должна быть указана его стоимость в рублях. Прежде чем производить оплату, необходимо убедиться, что договор подписан со стороны продавца уполномоченным на это лицом, а также проверить полномочия этого лица (устав, приказ, доверенность). При оплате в кассу продавца вам должны выдать приходный кассовый ордер и кассовый чек.

Если у продавца отсутствует кассовый аппарат, то мы рекомендуем оплатить договор безналичным путем, через банк. Для этого вам понадобится копия договора купли-продажи земельного участка, заверенная продавцом. Хитрость здесь в том, что если перед вами мошенник, то, скорее всего, банк не сможет провести платеж, так как реквизитов продавца не будет в базе данных межбанковских переводов.

Что касается адекватности цены предложенного земельного участка, то лучше немного потратиться, но быть уверенным в том, что вы не купили его по завышенной цене. Для этого нужно заказать оценку земельного участка у независимого оценщика и получить отчет об оценке. Оценщик, проверив все необходимые документы, в том числе и данные по коммуникациям, выводит рыночную стоимость участка. Затраты скорее всего не превысят пяти тысяч рублей.

«Нью-дачники» умеют постоять за свои права

Впрочем, «новые» дачники уже довольно самостоятельны – такое впечатление, что «новое поколение садоводов» за последние пару лет как следует подготовилось к борьбе за свои права, обманутых дачников становится меньше, покупатель стал более грамотным и все реже попадается на удочку не подкрепленных юридически обещаний. Люди становятся более информированными и самостоятельными в отстаивании своих нарушенных прав. Об этом свидетельствует и такой факт: в Подмосковье в прошлом году наметился рост числа судебных исков к недобросовестным продавцам земли без подряда по причине задержки или срыва сроков получения свидетельств на участки и подведения коммуникаций. В результате недобросовестные землевладельцы вынуждены сворачивать деятельность по большинству новых площадок, чтобы выполнить обязательства по реализованным проектам, а непрофессионалы, сумевшие воспользоваться ситуацией неконтролируемого спроса на дешевые участ-ки в 2009 году, уходят с рынка.

Как сэкономить на воде, газе и электричестве

За последние месяцы на загородном рынке недвижимости Московской области существенно возрос объем сделок в поселках, где на продажу выставлены участки категории суперэконом. Суть данного предложения заключается в том, что земля в таких поселках продается изначально без коммуникаций. Покупатели, объединившись в дачные товарищества и избрав председателя, самостоятельно занимаются подведением электричества, газа и воды. «Такая схема значительно выгоднее покупателям земли, так как они экономят на услугах управляющей компании. В итоге участок с коммуникациями может обойтись покупателю в среднем в 300 000 – 400 000 рублей. Так как цены на землю вполне доступны, можно полностью обустроить себе дачу и отдыхать за городом хоть круглый год в свое удовольствие, или вообще прописаться там и жить. К тому же это выгодные инвестиции» – комментирует Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля».

«Такая схема покупки участка растягивает во времени процесс строительства и новоселья, но для тех, кто не готов сразу выложить несколько миллионов за готовый дом с участком, это идеальная схема», – считает генеральный директор «Группы ЗЕМЕР» Илья Терентьев.

Ходовой товар на рынке

Доступные по цене участки без подряда после кризиса 2008 года стали в Подмосковье наиболее ходовым товаром: интерес покупателей явно сместился в сторону покупки такого участка с возможностью самостоятельно построить дом.

В 2011 году доля поселков, представленных исключительно участками без подряда, составляла 72% первичного рынка загородной недвижимости. К концу первого полугодия 2012 года этот показатель сократился до 68%. Однако, по-прежнему, коттеджные и дачные поселки с участками без подряда – преобладающий на рынке формат. По мнению экспертов, за последнее время эконом класс заметно добавил в качестве. Это сказывается на больших площадях земельных участков, подведении инженерных сетей и выделении мощностей на единицу домовладения. Доля поселков с участками без подряда, не обеспеченных коммуникациями, все время уменьшается. И пока тенденции к снижению спроса на участки без подряда не наблюдается.

Отмечается рост требований к самому продукту. Средняя площадь участков без подряда составила 15,9 сотки. На рынке таких участков продолжилась тенденция к увеличению размеров поселков, что благоприятно сказывается на рентабельности и окупаемости инфраструктуры самого поселка.

Почему зимой покупка горячее

Если вы думаете, что зима – не лучшее время для покупки загородного дома, то сильно ошибаетесь! Чаще всего покупатели интересуются загородными домами в теплые месяцы. Но дальновидные клиенты охотно отправляются на зимние просмотры загородных домов.

С наступлением осени деловая активность на рынке загородной недвижимости традиционно снижается. Покупатели зачастую откладывают приобретение дачи на весну, т.к. получить ключи и закрыть дверь дома минимум до апреля следующего года готов не каждый. Однако не стоит пренебрегать покупкой дачных соток в осеннее-зимний сезон. По мнению экспертов особенность «дачного» рынка такова, что количество предложений на продажу остается стабильным в течение всего года. Но весной на волне ажиотажного спроса продавцы, как правило, завышают цены примерно на 200 тыс. руб., неохотно торгуясь. Осенью же продавцы, уставшие от неудачных попыток продать сотки, более сговорчивы и готовы уступить в цене 5-10%, лишь бы объект не «завис» на рынке на неопределенное время.

Если собираетесь купить участок с домом, осень-зима – то время года, когда состояние дома оценить проще. Например, под дождем и снегом видны протечки кровли. Если в объявлении указано, что дом отапливается, можно сразу же проверить работу системы отопления, а также насколько хорошо дом держит тепло.

По мнению специалистов группы компаний «Правовая защита», на зимний период приходится до 25% продаж. Праздничных каникул много, у покупателей есть время с чувством и толком посмотреть желанные дома. Человек, желающий стать владельцем загородного дома, должен обязательно посмотреть на объект в зимнее время. Лишь зимой можно заметить недостатки, которых не видно летом и получить важную информацию о территории, где расположен загородный дом.

Повторяем, зимой видны все недочеты, допущенные при проектировании и строительстве: протечки кровли, неправильно выполненные сливы с кровли, намокание фасада, проблемные места в остеклении, некачественная система отопления, недостаток естественного освещения и проблемы, характерные именно для загородных домов, о которых покупатель, всю жизнь проживший в черте Москвы, даже не догадывается. Приехав на место, рекомендуем обратить внимание на качественные характеристики проекта в целом – коммуникации, подъездные пути, окружение. Зимой лучше проверять инженерные коммуникации: можно увидеть, существуют ли проблемы с промерзанием инженерных сетей из-за неправильной их укладки или недостаточного утепления.

Кроме этого, именно в это время можно судить о качестве дорог и подъездных путей. По состоянию дорог зимой хорошо заметно, насколько ответственна в поселке эксплуатирующая компания. Когда дороги чистятся плохо, то явно не все в порядке и с другими коммунальными услугами.

Также в осенне-зимний сезон лучше просматривается рельеф участка: скопление большого количества воды на земле подскажет, что дача стоит в низине и поверхность участка нуждается в подсыпке.

Зимой, безусловно, определить, насколько хорош участок, не просто. Попросите у застройщика план всей территории с топосъемкой. Тогда можно будет оценить, подтопляется участок или нет. Если на участке растут березы и ели, то земля сырая и может быть заболоченной, а если среди деревьев преобладают сосны, участок сухой, а почва песчаная. Вы можете также потребовать от застройщика гарантий, что на участке нет закопанного строительного мусора.

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.