Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 07 ноября 2012 г. 22:00
Публикация в газете: №41 (913) от 01 ноября 2012 г.

Плохие звенья плохой цепи

Плохие звенья плохой цепи

Сейчас совершенно очевидно, что надо переписывать Жилищный кодекс в части управления многоквартирными домами. Не работает ни одно из звеньев в предложенной авторами конструкции управления.

Начнем с общего собрания – это основное звено в цепочке по замыслу авторов кодекса. Главный орган управления домом, обязанный созываться каждый год, принимать управленческие решения, устанавливать размер платы, определять перечень работ. Кто хоть раз пытался провести в своем доме общее собрание, согласятся со мной – это невозможно. Лично мои попытки проваливались дважды – первая при противодействии УК, вторая – при ее полной поддержке. Оба раза я, как минимум, на два месяца была потеряна для семьи, на работе.

Думаю, уже ни для кого не секрет, что даже самим авторам разделов Жилищного кодекса о ТСЖ и об управлении многоквартирными домами из Института экономики города не удалось сделать это в своих домах. То есть, они не смогли реализовать на практике то, что сами же и придумали. Один – не может найти председателя ТСЖ от застройщика, а другому не удалось создать ТСЖ – ничего не получилось, все переругались. Даже если собрание задумано честно, без злого умысла, соблюсти предписанную кодексом процедуру невозможно. Как и заставить одной его нормой мыслить в одном ключе людей разных поколений, с разным достатком, образованием, но волею судьбы оказавшихся под одной крышей.

Сказка о кворуме...

Даже если кто-то и показывает протоколы якобы проведенных правильных собраний, не верьте! Кворум собрать невозможно даже в пятиэтажке, не говоря уже об огромных жилых комплексах на много сотен квартир. Большая часть жителей никуда не ходит и не пойдет. Часть постоянно отсутствует – пребывает на дачах, работает за границей, проживает в другом месте. Часть проголосует против при любом раскладе либо постарается собрание сорвать. Даже самым честным инициаторам приходится изобретать разного рода хитрости – голосование по доверенностям, собрание представителей, добор подписей обходом по квартирам и пр. И тем более, если собрание инициировано управляющей компанией или органом власти – это стопроцентная подделка. Не потому что все жулики, а потому что домов много, тут и целой армии работников не хватит. Иными словами, чтобы провести легитимное собрание, надо либо костьми лечь, жизнь и здоровье положить, либо идти на фальсификацию. Собственники работающие, с активной жизненной позицией, не смогут его организовать по причине занятости, пенсионеры – из-за недостатка знаний и здоровья. Остается кто – домохозяйки? Или жулики?

Отмечу, что общее собрание уже много лет используется как инструмент, очень подходящий для мошенников всех мастей, как внутри дома, так и за его пределами.

... и о профессионализме

Никто не будет спорить с тем, что МКД – сложный инженерный объект. Обеспечить эксплуатацию могут только технически грамотные специалисты. И уж тем более принимать решения по перечню работ. В наших домах-конгломератах среди собственников от силы найдется 1-2 специалиста, имеющих отношение к строительству или к смежным сферам и способных определить, что именно надо дому, и к тому же желающих потратить на него свободное время. Общее собрание не способно принять не то что квалифицированное решение, но даже консолидированное. Первым этажам не нужна крыша, верхним – подвал, многодетным нужна детская площадка, пенсионерам – лавочка у подъезда, автомобилистам – стоянка. В представлении большинства собственников задача управляющей компании – ремонтировать подъезды и вкручивать лампочки.

Жилищный кодекс нам говорит – перечень формируется на основании предложений управляющей компании. ГКУ ИС Москвы несколько лет назад проводил анализ отчетов УК и выяснил, что ДЕЗы очень любят ремонтировать подъезды, но всеми силами уходят от ремонтов подвалов и крыш – самых сложных работ и затратных. Этот факт как раз доказывает то, что ни одна УК не будет предлагать собственникам действительно необходимый дому перечень работ, а постарается всучить то, что легче и выгоднее сделать ей.

Пусть всем нам приснится «розовая птица»

Очевидно, что ставка на общее собрание и собственника ошибочна. Общее собрание с его неисполнимой процедурой надо упразднить. Можно предусмотреть собрание ответственных собственников – тех, кто по зову сердца являются патриотами своего дома и действительно желают принимать участие в его судьбе. А можно просто вернуться к домкомам без какой-либо мудреной процедуры их избрания. И норму о Советах упразднить – те, что успели наштамповать, в большинстве своем липовые.

Хорошо бы вспомнить о наших славных ЖЭКах. Создать в микрорайонах централизованные эксплуатирующие организации, определить минимум или максимум жилой площади, конечно, не миллион квадратных метров, а более реальное количество – в зависимости от административно-территориального деления в городах. Определить нормативную численность персонала этих организаций с привязкой к обслуживаемым площадям. Здесь не надо изобретать велосипед, Минрегиону даже не придется трудиться, все эти нормативы были разработаны в советское время. Останется просто переписать их.

Как обслуживать? Тоже ничего изобретать не придется. Надо придать статус закона все еще актуальному и «талантливому» 170-му постановлению Госстроя о правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда. Более понятного, внятного и профессионального руководства по эксплуатации Минрегионразвития не придумать никогда!

Перечень работ? Поправками в Жилищный кодекс уже определен «главный по тарелочкам» – жилинспекция с огромными полномочиями. За нормативно определенной по количеству общей площади группой домов закрепляется жилинспектор, который ведет дело по каждому дому. Принимает подготовку к зиме, по результатам определяет перечень работ на следующий год, принимает эти работы, следит за соблюдением межремонтных периодов, принимает решение о проведении капитальных ремонтов, о внедрении энергосберегающих мероприятий. Обсчитывает перечень работ на следующий год и выводит размер платы. Органу местного самоуправления остается только утвердить его. А договора? Типовые, индивидуально на каждую квартиру. А коммуналка? Только прямые расчеты на основании договора с собственником квартиры, как с потребителем. Платим же мы сейчас за свет и за телефон напрямую, у каждого есть договор и – ничего. Эти организации сами и деньги собирают, и с должниками борются. При некачественной коммунальной услуге у каждого есть возможность защититься с помощью закона о защите прав потребителей. Нам навязали Единый платежный документ якобы для нашего удобства. Но потребителю все равно, что с одной платежкой в кассе стоять, что с несколькими. Для тех, кто в очередях стоять не хочет, телефонисты и энергетики внедрили систему Личных кабинетов, можно оплатить их услуги банковской картой, не выходя из дому. То же самое могут сделать и ресурсоснабжающие организации.

Ущемит ли эта схема права собственников? Ничуть! Можете собираться, если сумеете, на собрания, определяться в предпочтениях, встречаться со своим жилинспектором, высказывать пожелания, спорить с ним до посинения, а при несогласии с утвержденным им перечнем подавать на него в суд. Если есть в доме зарегистрированная в органе местного самоуправления и в жилинспекции уведомительным путем инициативная группа, то этот перечень может согласовываться с ней. Но последнее слово за инспектором, у жителей – хотелки, а у него – нормативы и профессиональная оценка состояния здания. Понятно, что размер платы в каждом доме будет плавающим. Запланирована в этом году замена кровли? Плата может быть и 80 рублей с кв. м, а в следующем году – 20 рублей. В новостройке она может быть совсем мизерной. Захотели сделать свой дом домом повышенной комфортности? Извольте создавать ТСЖ. Или довольствуйтесь стандартной эксплуатацией.

Главное, этот инспектор несет персональную ответственность за все свои действия. Он независим от местной власти. При ненадлежащем выполнении установленного перечня работ эксплуатирующей организацией, жилинспектор также выносит предписание органу местного самоуправления о досрочном расторжении контракта с его руководителем.

И какая экономия для собственников! Можно смело разогнать все ДЕЗы, посадив на их место назначенные эксплуатирующие организации, ликвидировать ГУ ИСы, передав уборку территорий тем же централизованным эксплуатирующим организациям, а расчеты – поставщикам услуг по прямым договорам с населением.

Сама собой отпадет навязанная людям необходимость избирать один из трех способов управления. Тем более что за 8 лет россияне в подавляющем большинстве своем так и не разобрались, что это такое. И мы знаем, как эти способы выбирались. Не должно вообще быть этих способов. Не нужны людям эти искусственные, сфантазированные авторами Жилищного кодекса схемы.

ТСЖ – зеленая улица. Никаких процентовок со стороны государства. И если уж люди решились на создание товарищества в своем доме для самостоятельной эксплуатации, то поддержка должна быть всеобъемлющей. Бесплатная регистрация, обучение, трудовой стаж председателю правления, если он работает управляющим по контракту с правлением, вплоть до бесплатного второго образования. Контроль в этой схеме присутствует и снизу – в контракте с правлением с прописанными правами и обязанностями – раз, и сверху – путем ежегодного заключения жилинспектора о состоянии дома – два. При имеющихся нарушениях со стороны председателя жилинспектор выносит предписание об устранении (как и сейчас согласно поправкам), при невыполнении направляет уведомление в правление о досрочном расторжении контракта. Дальнейшую процедуру переизбрания председателя или ликвидации ТСЖ можно предусмотреть отдельно.

Собственник при всех продекларированных в Жилищном кодексе его правах сейчас абсолютно бесправен – реализовать свое право внутри дома не может, в отношениях с управляющей компанией – не в силах, к власти апеллирует – его отсылают в суд или кормят отписками. Как собственнику защитить свои права ему очень проблематично. Это принципиальный момент. Исправить проблему легко, в кодексе надо назвать его по-другому. Он, прежде всего, потребитель жилищных и коммунальных услуг, а собственник – это всего лишь статус владельца жилого помещения. В последние годы все чаще собственники подают в суд на УК именно как потребители, и законодательство о защите прав потребителей защищает их куда сильнее, чем Жилищный кодекс.

Надо признать, что Жилищный кодекс за 8 лет своего существования не оправдал надежд, его основные принципы и схемы реализовать невозможно, многие у них коррупциогенны, конфликтны. Лечить его поправками – лишь обременять новыми противоречиями. Законодатель выдал брак. Может, пора его исправить?

Лилия Позднякова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.