Чтобы не кивать на «дядю» – совет вашему дому
Более года назад Федеральным законом № 123-ФЗ от 04.06.2011 г. «О внесении изменений в Жилищный Кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» введена в действие новая статья – об обязательном создании Советов в многоквартирных домах, которые обслуживаются управляющими компаниями или управляются непосредственно собственниками помещений – без создания ТСЖ.
По замыслу законодателей, Совет как новый институт самоуправления собственников жилья должен стать связующим звеном между жильцами и управляющими компаниями, инструментом контроля за управляющими организациями.
В помощь жителям многоквартирных домов – этот материал.
Дан законом срок
Собственники домов, где не были организованы ТСЖ, и если дом не управляется жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, и в доме более четырех квартир, согласно новому законодательству обязаны создать совет многоквартирного дома. Этот орган теперь законодательно закреплен как представитель всех собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах.
На создание советов многоквартирных домов законом был отпущен определенный срок – в течение календарного года. Если за это время решение об его избрании не принято или не реализовано, пунктом 2 ст. 161.1 ЖК РФ предусмотрен принудительный порядок реализации нормы закона: орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании совета дома. Другими словами, если мы, жители дома, сами не изберем совет в доме, это за нас сделают чиновники. Будет назначен и председатель совета, который от нашего имени будет иметь полномочия подписывать акты, отчеты, договоры.
Для большинства домов – тех, что были введены в эксплуатацию до 17 июня 2011 г., этот срок уже истек.
Комментарий
Ирина Генцлер, руководитель направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»:
– Стоит поторопиться с избранием совета дома. До принятия изменений в Жилищный кодекс в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ, взаимоотношения собственников помещений и управляющей организации строились по принципу: разобщенные собственники квартир – сами по себе, управляющая организация – тоже, она же и формирует условия договора управления. Встречаться эти стороны договора могли, главным образом, раз в году, на общем собрании собственников помещений. Но и этот вариант взаимодействия сторон часто не соблюдался – во многих домах собрания вообще не проводились или проводились формально. Контроль же за тем, как управляющая организация исполняет свои обязательства по управлению домом за те деньги, которые жильцы ей платят, проявляли только отдельные граждане. А чаще контроля вообще не было.
Такой стороной диалога, которая заполнит существующий пробел во взаимоотношениях между собственниками помещений и теми, кто управляет домом, могут стать советы дома. Так что это очень полезный, постоянно действующий орган в доме, где не создано ТСЖ, представляющий интересы собственников в период между ежегодными общими собраниями. А потому, если мы хотим, чтобы наши интересы отстаивали наши же представители, те, кого мы изберем сами, а не кто-то со стороны, следует поторопиться.
Процедура избрания
В каждом многоквартирном доме должен быть свой совет. Жилищным кодексом определены процедура избрания, его полномочия.
Члены совета многоквартирного дома избираются из числа собственников помещений многоквартирного дома (часть 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ). Количество членов совета дома определяют сами собственники на общем собрании. По общему правилу, число членов совета может быть пропорционально количеству подъездов дома, или этажей, квартир, но в основе решения общего собрания могут быть и любые другие соображения.
Полномочия совета закреплены в п. 5, 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Совет многоквартирного дома наделяется следующими полномочиями:
– обеспечивать выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
– выносить на обсуждение общего собрания собственников предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
– представлять собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
– осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
– представлять на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.
Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания. Он может быть переизбран досрочно в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.
Регистрировать совет не нужно, поскольку он не является юридическим лицом.
Комментарий
Ирина Генцлер:
– ЖК предоставляет много прав собственникам помещений, которые они должны реализовать как некое коллективное действие через решения общего собрания. Но общее собрание – одноразовое мероприятие, когда люди собираются для принятия каких-то конкретных решений. Если заранее не позаботиться о подготовке информации, предложений, то принимать такие решения очень трудно. Да и сам институт общих собраний до сих пор работает очень плохо. Такую предварительную подготовку к их проведению мог бы осуществлять совет дома.
Не менее важна и другая функция совета: быть тем органом собственников помещений, который заранее рассмотрит предложения управляющей организации, проанализирует их, даст свою оценку, а затем представит общему собранию свое заключение по условиям договора управления. Это поможет собственникам обоснованно принимать необходимые для содержания и ремонта дома решения. Если управляющей организации удастся убедить в полезности своих предложений совет дома, ей будет легче получить на собрании одобрение других собственников. Таким образом, диалог между собственниками и управляющей организацией будет строиться более конструктивно и плодотворно. И собственники в принятии решений уже не будут целиком зависеть от управляющей организации.
Совет многоквартирного дома выполняет контрольные функции: он может и должен осуществлять регулярный контроль за исполнением управляющей организацией обязанностей по договору управления. То есть делать как раз то, что не под силу каждому отдельному собственнику квартиры. Договором можно определить порядок такого контроля. Например, совет дома ежемесячно будет встречаться с представителем управляющей организации, заслушивать отчет о выполнении плана содержания и ремонта дома. Если все в порядке, председатель совета подпишет акт приемки услуг и работ. Если у собственников есть претензии – появится акт о нарушении показателей качества, периодичности, объема услуг и работ, в том числе коммунальных. Акт о нарушении качества услуг и работ по договору – основание для снижения размера платы собственников помещений за данный месяц. А если такие акты о неудовлетворительном выполнении управляющей организацией условий договора оформляются неоднократно, у собственников помещений в соответствии с Жилищным кодексом (статья 162, п. 8.2) появляется основание для расторжения договора с данной организацией в одностороннем порядке. Таким образом, совет дома – это реальный механизм защиты общих интересов собственников помещений, у которых нет своего юридического лица, как у ТСЖ или ЖСК.
А председатель кто?
Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений избирается председатель совета (часть 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ).
Он руководит деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников (часть 7 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ).
К полномочиям председателя совета многоквартирного дома статья 161.1 ЖК РФ относит:
– предварительные переговоры относительно условий договора управления;
– информирование собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанных переговоров;
– на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключение на условиях, указанных в решении общего собрания, договора управления многоквартирным домом или договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. При этом по договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями;
– контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписание актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, актов о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении их ненадлежащего качества, а также направление в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ;
– на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступление в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Комментарий
Ирина Генцлер:
– Перечисленные в законе полномочия председателя совета дома показывают, какая ответственность лежит на этом представителе собственников помещений. Избранный председатель является лицом, которому закон дает право вести переговоры с управляющей компанией по условиям договора управления многоквартирным домом, а после заключения договора на условиях, утвержденных общим собранием, контролировать исполнение управляющей организацией ее обязательств. Это очень важная роль. Необходимо только помнить, что председатель не вправе ничего решать единолично. Решения принимает общее собрание, а председатель совета предоставляет необходимую для этого информацию. И его мнение, конечно, будет влиять на то, какие решения примут собственники.
Председатель совета может подписывать договоры управления только на основании выданной конкретными собственниками помещений доверенности. Это полномочие председателя совета, упрощая процедуру подписания договора управления собственниками помещений, ничего не меняет по сути: договор заключается между собственниками помещений и управляющей организаций, права и обязанности по договору приобретают собственники помещений, а не председатель совета как доверенное лицо собственников. Те собственники, кто такую доверенность не оформил, подписывают договор управления сами.
Практика показывает, что председатели советов многоквартирных домов зачастую воспринимают свои полномочия как единоличное бремя забот и ответственности за управление многоквартирным домом. И это неправильно. На самом деле, главная его задача – вовлечь в той или иной форме большинство собственников в деятельность, связанную с управлением домом, распределить нагрузку между членами совета дома, членами различных комиссий и другими активистами, организовать все так, чтобы никто не был чрезмерно загружен общедомовыми делами и заботами. А в результате общих усилий решались бы задачи, стоящие перед коллективом собственников. Как сказал мне один председатель совета, когда все хорошо организовано, работа в совете не занимает слишком много времени, поэтому она может делаться в свободное от профессиональной деятельности время на добровольческой основе.
Создать комиссии
Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут создаваться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
Комиссии избираются по решению общего собрания собственников помещений или по решению совета многоквартирного дома.
Комментарий
Ирина Генцлер:
– Совет многоквартирного дома, в отличие от товарищества собственников жилья, не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Нет и никаких обязательных взносов на работу совета дома.
И законодательство не позволяет легитимным образом установить вознаграждение для членов совета дома и его председателя за их работу за счет остальных собственников. Например, нельзя освобождать членов и председателя совета дома от платы за квартиру или заключить договор с управляющей организацией об оплате их труда. Даже если сами собственники решат платить, скажем, на рубль больше, и УО эти деньги будет выплачивать председателю совета – это не только незаконно, но и просто неправильно. Получается, что председатель совета становится наемным работником управляющей компании, и тогда уже ему трудно будет представлять интересы собственников дома, и он будет вынужден считаться с теми, кто ему платит деньги.
Так что, фактически норма ЖК об обязательном создании совета многоквартирного дома – это призыв к добровольческому труду на благо родного дома. Но нагрузку на добровольцев можно снизить. Как? Так организовать работу совета, чтобы все обязанности были распределены среди как можно большего числа людей с наименьшей затратой времени каждого на общественную работу по дому. В ЖК есть «подсказка»: создать комиссии – коллегиальные совещательные органы управления. Это очень перспективный путь, который позволяет вовлечь в работу по управлению домом большое число собственников и использовать их потенциал.
Например, одна из задач совета – дать общему собранию предложения по плану работ и услуг УО на следующий год. Чтобы понять, какие именно нужны услуги и работы, необходимо знать, в каком состоянии находится дом, нуждается ли в ремонте и что именно требует ремонта, а что может обойтись и текущими работами. И чтобы это оценить, требуются специальные знания, профессиональные навыки. Это большая, трудоемкая работа. В то же время она одноразовая – такая оценка востребована раз в году. Если среди собственников есть инженеры, строители, они и могут войти в состав специальной комиссии, которая собиралась бы раз в год.
Или еще пример. При определении перечня работ и услуг нужно посчитать и оценить, сколько они могут стоить, то есть – сколько платить УО. Такую работу нужно проделать тоже раз в году. И тут понадобится другая комиссия, к примеру, планово-финансовая, куда войдут специалисты в этой области. Кто-то мог бы проводить опросы, встречи с жильцами, чтобы понять и узнать, каковы их интересы, что бы они хотели изменить, улучшить в доме. Это еще одна комиссия по коммуникации с собственниками. Таких узких задач, связанных с проживанием в доме, его управлением, может быть несколько. И их решение лучше распределить на большое число людей через вовлечение их в разные комиссии, а не взваливать только на плечи совета или одного председателя. И тогда общественная работа не будет тяжелым бременем, и не возникнет вопрос оплаты за затраченное время.
Кстати, активная работа совета, привлечение жильцов к реальному участию в процессе управления домом может сплотить людей. Дать понять, что они способны сами решать многие задачи. И потом останется сделать только один шаг – выйти на новый, более высокий уровень – создать товарищество собственников жилья. То есть совет дома, если это не формальный, а действующий орган – ступенька к ТСЖ.
Все – на собрание
Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании из числа собственников помещений данного дома. Вся процедура созыва и порядок проведения – такие же, как для решения любого другого вопроса, относящегося к полномочиям общего собрания (статья 45 Жилищного кодекса РФ).
До собрания инициативной группе нужно подготовить свои предложения, по которым собственники будут принимать решение. Инициаторы также готовят повестку дня и уведомления. В соответствии с п. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме – инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов. Если с первой попытки не удалось созвать уполномоченное собрание, должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ч.3 ст.45 ЖК РФ).
В случае, если такое общее собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ст. 47 Жилищного Кодекса РФ).
Для проведения заочного голосования необходимо направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.
Порядок уведомления о проведении заочного голосования мало отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме, за исключением обязательного указания в уведомлении на место (адрес) и сроки передачи собственниками оформленных письменных решений по вопросам, поставленным на голосование.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу создания совета дома считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений.
Собственник, по инициативе которого было созвано такое собрание, доводит принятые решения до сведения остальных собственников не позднее, чем через десять дней. Соответствующие сообщения об этом размещаются в помещении дома, определенном решением общего собрания и доступном для всеобщего обозрения.