Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 06 ноября 2012 г. 14:00
Публикация в газете: №41 (913) от 01 ноября 2012 г.

Приятное для деда отчуждение

Продал свою квартиру в ЖСК и купил жилплощадь поменьше. Договор купли-продажи оформлен на меня, но со мной живут внуки. Нужно ли мне с ними заключать какое-либо соглашение для определения доли всех собственников, или есть другие варианты, чтобы у них, в случае чего, не было проблем с этим жильем и лицевыми счетами?
Андрон Минаев

Проживающие с вами внуки и другие члены семьи автоматически права собственности на квартиру не приобретают.

Если у вас есть желание поделить право собственности по долям и передать часть родственникам, это можно сделать путем заключения договора об отчуждении недвижимости.

Это может быть дарение, купля-продажа, рента, мена.

Все эти договоры заключаются в простой письменной форме, подписываются сторонами и регистрируются в Росреестре.

После получения свидетельств о государственной регистрации права долевой собственности внуки станут владеть жильем наравне с вами и приобретут право распоряжения своими долями.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Что касается лицевых счетов, то видимо вы имеете в виду порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Эта обязанность возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Пока внуки не являются собственниками квартиры, на них распространяется действие части 3 статьи 31 ЖК РФ, согласно которой дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Плюс соципотека?

Стоим в очереди «на общих основаниях» 20 лет – с 1992 года. Живем в коммунальной квартире, занимаем 2 комнаты общей площадью 32,7 кв. м. Дети разнополые, сыну 20 лет, дочери 15, учащиеся. Можно ли нам воспользоваться социальной ипотекой, и что таким образом можем получить в дополнение к нашему жилью?
Елена Николаевна

Программа «Социальная ипотека» разработана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы во исполнение поручения правительства Москвы.

В рамках программы жилое помещение продается очередникам по льготной цене, которая определяется стоимостью строительства конкретного дома, построенного за бюджетные средства. Жилое помещение предназначено для продажи очередникам с использованием ипотечного кредита. Очередники приобретают жилое помещение по договору купли-продажи, заключаемому с правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Закона г. Москвы от 14.06.2006г. № 29 «Об обеспечении права жителей г. Москвы на жилые помещения» жилые помещения предоставляются в пользование или приобретаются в собственность с помощью города жителями города Москвы:

1) с освобождением занимаемого жилого помещения;

2) в дополнение к занимаемому жилому помещению (с учетом размера площади занимаемых жилых помещений).

Предоставление в пользование или приобретение в собственность с помощью города жилых помещений в дополнение к занимаемому жилому помещению допускается в случае предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города комнаты в той же коммунальной квартире или отдельной квартиры с соблюдением всех следующих условий:

1) все члены семьи, состоящие на жилищном учете, должны быть обеспечены жилыми помещениями не менее нормы предоставления площади жилого помещения, определяемой в соответствии со статьей 20 Закона от 14.06.2006г. № 29, за исключением случаев, предусмотренных Законом;

2) все члены семьи, состоящие на жилищном учете, в результате предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений должны быть сняты с жилищного учета.

Норма предоставления площади жилого помещения составляет 18 квадратных метров площади жилого помещения на одного человека.

Жилое помещение из жилищного фонда города Москвы может быть предоставлено площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру.

Площадь жилого помещения, подлежащего предоставлению гражданам, совместно принятым на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ решением уполномоченного органа власти города Москвы, определяется так: число заявителей по данному решению умножается на норму предоставления жилплощади на одного человека. При этом заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

В состав заявителей включаются проживающие совместно с ними их несовершеннолетние дети, родившиеся после подачи заявления, а также граждане, принятые на жилищный учет или учет нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, постоянно проживающие по этому же адресу и включенные в установленном порядке в состав этого же учетного дела.

Вследствие конструктивных особенностей жилых помещений, предоставляемых гражданам, состоящим на жилищном учете, направляемых на реализацию городских жилищных программ, размер площади жилого помещения, не может быть более чем:

1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 кв. м;

2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 кв. м;

3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 кв. м;

4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 кв. м;

5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 кв. м на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 кв. м).

Кооператив не приватизируется

Мой муж скончался, оставив после себя кооперативную квартиру. Имеют ли на нее право его взрослые дети, которые в ней не проживают. И можно ли ее приватизировать?
Мария Остапенко

Согласно части 4 статьи 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Таким образом, если муж полностью рассчитался за квартиру перед кооперативом, то это недвижимое имущество стало его собственностью и приватизировать его нельзя.

Приватизация – бесплатная передача в соб-ственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Кооперативная квартира не может находиться в государственном и муниципальном жилищном фонде, приватизация на нее не распространяется.

Такое жилое помещение, оставшееся после смерти мужа, будет наследоваться по правилам ГК РФ, а именно – либо по закону, либо по завещанию.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ.

Если муж не оставил завещания, то наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной статьями 1142–1145 и 1148 ГК РФ.

Наследники каждой последующей очереди наследуют, если нет наследников предшествующих очередей, либо никто из них не имеет права наследовать, либо все они отстранены от наследования, либо лишены наследства, либо никто из них не принял наследства, либо все они отказались от наследства.

Дети, супруг и родители наследодателя являются наследниками первой очереди по закону.

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

При этом право на наследство не зависит от того, проживают ли наследники в наследуемой квартире.

Вместе с тем, согласно части 3 статья 168 ГК РФ, если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Поменяться бы неплохо...

Я прописана в комнате коммунальной квартиры (15,8 кв. м). А мама и сестра живут в однокомнатной квартире (общая площадь 38,7 кв. м). Могу ли при таком раскладе произвести с ними родственный обмен?
Алла Харитонова

В случае, если комната в коммунальной квартире и квартира мамы и сестры находятся в собственности, никаких препятствий к обмену нет. Для этого необходимо заключить договор мены, дарения или купли-продажи данных жилых помещений между собственниками.

Если же жилые помещения заняты на основании договоров социального найма, для обмена в соответствии с пунктом 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ необходимо согласие в письменной форме наймодателей жилых помещений и проживающих совместно с нанимателями членов их семей, в том числе временно отсутствующих членов семей, то есть всех зарегистрированных по месту жительства в данном жилом помещении лиц.

При этом, если в жилых помещениях зареги-стрированы по месту жительства несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности граждане, то, в соответствии с пунктом 4 статьи 72 Жилищного кодекса РФ, необходимо будет получить предварительное согласие на обмен также и от органов опеки и попечительства.

При обмене жилья, находящегося в пользовании по договору социального найма, неважно, находятся ли оба обмениваемых жилых помещения в одном городе или районе города или в разных местах.

Ответы подготовлены с участием юриста А. Марковой

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев