Московская жилищная газета

Жилищные программы

Опубликовано на сайте: 01 ноября 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №41 (913) от 01 ноября 2012 г.

А вот их не испортил квартирный вопрос

А вот их не испортил квартирный вопрос

В прошлом выпуске «КР» (№ 40 от 25 октября) рассказал о том, как решается вопрос доступности жилья в Дании, на основе отчета ознакомительной поездки экспертов Фонда «Институт экономики города» Ирины Генцлер и Елены Коваленко. Продолжаем тему – не экзотики ради, а пользы для: очень надеемся, что материал привлечет внимание как инициативных граждан, так и тех, кто принимает решения.

Продолжение. Начало см. в № 40 от 25 октября

Отнюдь не второй сорт

Напомним, в первой части статьи речь шла о социальном жилье. И стоит признать, что в датском королевстве «социальное» вовсе не значит «убогое». В сегменте доступного есть и такое жилье, как на на этом снимке – комплекс социального жилья – VM house в новом районе Копенгагена – Эрестад. По московским меркам – окраина, спальный район, однако застраиваемый научными и учебными центрами, офисами крупных компаний, студенческими городками и многоквартирными домами для граждан, нуждающихся в жилье, которые никогда не смогут позволить себе апартаменты в историческом центре.

Название комплексу дала его планировка: он состоит из двух корпусов, которые в плане напоминают соответственно латинские буквы V и M. В углах «букв» архитекторы разместили треугольные студии, предназначенные для молодых бездетных пар или холостяков, а на сгибах – лифтовые ядра. В каждой квартире есть гостевой и основной санузлы, кабинет, место для кладовки, спальня – и необычный балкон треугольной формы. Благодаря этим балконам дом похож на ежа. В простонародье его так и называют.

Надо сказать, что в датской вертикали власти вопросы создания доступного и комфортного жилья отнесены к компетенции низового уровня, муниципального – то есть максимально приближены к потребителю. И хотя городские власти даже не являются заказчиком жилого строительства, на самотек дело не пущено, муниципалитеты осуществляют мониторинг деятельности организаций в секторе доступного некоммерческого жилья. Помогают всем, чем могут, но и следят, чтобы принцип социальной справедливости строго соблюдался, а когда требуется, вмешиваются.

Созданием же и распределением квартир по социальному найму, как уже говорилось в первой части материала, занимаются жилищные ассоциации.

Стирая классовую грань

Жилищные ассоциации должны предоставлять жилье в первую очередь тем, кто не может позволить себе аренду в частном секторе. Но при этом обязаны еще и обеспечить разнообразный социальный состав жителей, привлекая жильцов из среднего класса. Подобная политика предотвращает появление социальных – гетто. Так в вышеупомянутом «доме-еже» квартиры – разные, не только эконом-класса, есть дорогие, даже двухуровневые для людей состоятельных. Но, чтобы соединить в одном доме и бедных, и не бедных, такое жилье должно быть привлекательным, способным конкурировать с частным. Поэтому в последние годы в Дании заняты модернизацией социального жилья, строятся здания подобные «дому-ежу».

Потребность в социальном жилье определяется исходя из «листов ожиданий» жилищных ассоциаций. Ассоциация принимает решение о строительстве нового комплекса, покупает земельный участок, заказывает проект, выбирает на основе тендера подрядчика и обеспечивает первый взнос (за счет кредита). После завершения строительства составляется финансовый отчет, из которого определяется стоимость нового жилищного комплекса. 14% от стоимости вносит муниципалитет. Это, фактически, беспроцентная ссуда, которую не надо возвращать первые 50 лет. Первоначальный взнос нанимателей жилья составляет 2% стоимости строительства. 84% стоимости оплачивается за счет субсидируемого государством ипотечного кредита под низкий процент, который затем постепенно возвращается за счет арендной платы.

Также в соответствии с очередностью в «листе ожидания» предоставляются и освободившиеся квартиры, но ассоциация может вселить нанимателя и вне очереди – людей из тех слоев, коих для обеспечения социального баланса возникает недобор. Решение, кого именно вселять в конкретный комплекс, принимает правление жилищной ассоциации, в то время как правление дома (комплекса) не имеет права отказаться вселить какую-то семью.

Кроме того, муниципалитет по закону имеет право на заселение каждой четвертой квартиры в жилищной ассоциации по «муниципальному списку». Люди, попавшие в этот список, обычно долго не ждут (не годы и десятилетия, как у нас, в худшем случае – несколько месяцев, но, как правило, быстрее).

Хотя деятельность жилищных ассоциаций строго регламентируется законодательством, на низовом уровне (в комплексах) очень многие вопросы решаются самими жителями (нанимателями социального жилья). Все без исключения имеют право участвовать в общем собрании жителей, быть избранным в члены правления и различные комитеты как самого жилищного комплекса, так и ассоциации. Причем работа в правлении, комитетах, даже в ассоциации (не говоря уже о комплексе) неоплачиваемая (члены правления ассоциации могут 2 раза в год вместе поужинать в ресторане за счет своей жилищной ассоциации). А вообще в системе управления социальным жильем на добровольческой основе работает около 30 тысяч датчан.

Занятный факт. Предыдущим правительством была предпринята попытка осуществить пилотный проект: предоставили возможность нанимателям выкупать свои квартиры. Но люди не захотели. Было выкуплено всего 44 квартиры, после чего правительство отказалось от своего намерения.

Очень щадящая аренда

Среди нанимателей социального жилья 1/2–1/3 получают субсидии (большей частью пенсионеры). На предоставление жилищных субсидий государство тратит чуть больше 0,5% ВВП (12 млрд крон/год). Для сравнения, на строительство социального жилья направляется только 0,1% ВВП (5 млрд крон/год). Субсидия предоставляется из средств государственного и муниципального бюджетов. В расходах на субсидии семьям с детьми доля государственного бюджета 50%, в субсидиях пенсионерам – 75%.

Система индивидуальных жилищных субсидий (Individual Housing Benefits) на покрытие расходов за аренду жилья существует с 1940 г. Размер субсидии зависит от уровня доходов, размера арендной платы. Есть отдельная программа жилищных субсидий для пенсионеров. В домах для пенсионеров очень хорошие, удобные квартиры и дополнительные услуги. Арендная плата в таком доме была бы недоступна для них, если бы не субсидия.

Субсидию может получить не только наниматель квартиры в социальном комплексе, но и наниматель частного арендного жилья тоже.

Частное арендное жилье принадлежит различным собственникам. Это пенсионный фонд, инвестирующий средства в жилищную недвижимость, страховые компании, юридические и физические лица. Примерно половина арендного жилья – это собственность профессиональных арендодателей (юридических лиц), остальное жилье принадлежит другим частным собственникам (гражданам), которые по какой-то причине решили сдать свое жилье в аренду.

Все сделки по сдаче жилья в аренду – официальные. Так называемой «серой» аренды нет. Нанимателю нельзя отказать в аренде, если он исправно платит арендную плату. Законодательно установлена обязанность, чтобы в каждом жилище кто-то жил (иначе говоря, собственник обязан сдавать жилье, если сам в нем не живет, жилье не должно пустовать). По закону, если человек прожил в съемной квартире 2 года, он может постоянно в ней жить на условиях аренды. Надо специально доказывать, почему собственник не может сдавать квартиру больше чем на 2 года. Выселение нанимателя – только по решению суда, и это очень сложный и дорогой процесс.

Сектор коммерческого арендного жилья – в целом неприбыльная сфера. Законодательство детально регулирует условия аренды (с целью защиты нанимателей жилья), включая размер арендной платы. Квартплата определяется уровнем расходов на текущее содержание жилья (тот же принцип, что и в социальном жилье), местоположением квартиры – другие факторы привлекательности не учитываются. Размер прибыли домовладельца, заложенный в арендной плате, также нормируется.

Рыночный механизм установления арендной платы (по договоренности между собственником и нанимателем) используется только в новом жилье (введенном в эксплуатацию после 1995 года). Это примерно 10% сектора коммерческой аренды жилья. В остальных случаях размер арендной платы устанавливается в соответствии с требованиями закона.

У домовладельцев есть право немного повысить арендную плату за квартиру после ее ремонта. Но это незначительное повышение квартплаты, не сопоставимое с рыночными ценами аренды. И повышение квартплаты касается только одной квартиры, а не арендной платы в доме в целом. В новом арендном жилье, в котором арендная плата устанавливается по договоренности между собственником и нанимателем, плата фиксируется и не меняется в зависимости от рыночной конъюнктуры.

По этим причинам домовладельцы предлагают нанимателям квартир выкупить квартиры, которые они занимают, создав жилищный кооператив. Существует также возможность для нанимателей выкупить отдельную квартиру в частном доме, но в этом случае должно быть организовано жилищное общество (есть специальный закон о таких обществах) для совместного принятия решений и разделения затрат.

ЖСК по-датски

В Дании говорят, что кооперативное – это нечто среднее между частным и арендным жильем. В целом в жилищном фонде страны оно составляет 6%. Датский ЖСК – это объединение людей для совместного приобретения (или строительства) целого здания. Кооператив является собственником здания, а члены кооператива – собственники долей в кооперативе, что дает им право занимать квартиру (дом) определенного размера (пропорционально размеру доли). Могут быть кооперативы, владеющие несколькими зданиями, например, вокруг одного двора, или несколькими маленькими (для проживания одной семьи) домами.

Кооператив приобретает (или строит) жилье за счет кредита. Кредиты на приобретение (строительство) жилья выдают специализированные кредитные агентства. Для получения кредита кооперативом первоначальный взнос должны обеспечить сами члены кооператива за счет собственных средств. Соответственно начальный взнос члена кооператива достаточно большой, но затем размер платы соответствует экономической ситуации в кооперативе: в период выплаты кредита плата включает расходы по его возврату (включая проценты) и текущие расходы на содержание здания. Кооператив может сдавать в аренду нежилые помещения в доме (под магазины, офисы) для покрытия части расходов и уменьшения размера платы членов кооператива.

«Стоимость квартиры» (стоимость доли в кооперативе) ниже, чем приобретение жилья в частную собственность, поэтому кооперативное жилье более доступно. Размер «квартплаты», особенно после выплаты кредита, ниже, чем в арендном жилье. Кооперативы не платят налог на недвижимость (в отличие от коммерческого арендного сектора).

Собственники и долевые собственники жилищных кооперативов могут получать субсидии. Например, даже пенсионеры – но как кредит под свою долю в кооперативе или под свою частную собственность.

Каждый кооператив имеет устав и правила проживания. Органом управления является общее собрание, где принимается решение о размере «квартирной платы», утверждается отчет правления, обсуждаются вопросы улучшения условий проживания.

В 1976 году вышел закон, который установил: если собственник здания, в котором более 6 квартир, хочет продать его, то он обязан предложить нанимателям квартир выкупить здание. Поэтому значительная часть кооперативов создавалась и создается в домах арендного сектора. Если кто-то из нанимателей квартир в доме не хочет вступать в кооператив и участвовать в покупке здания, он продолжает оставаться нанимателем – но уже квартиры, принадлежащей кооперативу.

Опросы показывают, что типичный член кооператива – скорее молодой горожанин, не бедный, в основном образованный, демократичный, не имеющий семьи (потому что квартиры в кооперативах часто маленькие). В небольших городках члены кооперативов – люди старшего возраста, пенсионеры (преимуществом кооперативного жилья считается то, что в них люди лучше знают друг друга, образуют более тесно связанные коллективы, чувствуют себя в большей безопасности, что важно для пожилых людей). В кооперативах почти нет неэтнических датчан. Проводится большая работа по сплочению людей (совместные трапезы, встречи, поездки или работы по озеленению и благоустройству территории). Добровольное участие в общих делах – важный элемент кооперативного жилья.

Член кооператива должен сам проживать в кооперативном жилье. Сдать квартиру другому лицу можно только с разрешения правления кооператива и за те же деньги, которые платил бы сам. То есть от сдачи квартиры в аренду не будет никакой выгоды. Если член кооператива хочет продать свою квартиру (долю в кооперативе), он должен сам найти покупателя, который устроит остальных членов кооператива. Если покупатель не находится (это случается, например, когда «квартирная плата» очень высока из-за дорогого кредита), человек все равно не может выйти из кооператива.

Хотя они есть везде по стране, большая часть из них находится в крупных городах, особенно в Копенгагене (здесь каждая третья квартира принадлежит кооперативу). Им принадлежит много старых зданий с маленькими квартирами. Вплоть до 2004 года кооперативам предоставлялись бюджетные субсидии на покупку здания и оказывалась помощь в получении льготных кредитов для строительства новых зданий. Сейчас кооперативы не получают субсидий и берут кредиты на рыночных условиях. Тем не менее, их число продолжает расти.

В настоящее время кооперативы осуществляют много «зеленых проектов» в своих домах, стараясь сделать их экологичными и энергоэффективными. Стоит сказать, что в Дании достаточно большая доля многоквартирных домов нуждается в реконструкции, потому что построены давно, в зданиях маленькие квартиры, где нет туалета или ванной комнаты, центрального отопления (в Копенгагене в 11% квартир нет туалета или ванны). До 1982 года основным направлением был снос старых зданий и новое строительство Теперь же такие дома подлежат модернизации. Кооперативы модернизируют свои дома за счет кредитов, но могут получить и муниципальный грант.

Город поддерживает инициативы, направленные на модернизацию жилья и улучшение среды проживания (дворов, садов). В Копенгагене принята программа обновления и развития, согласно которой к 2025 году город должен стать «Зеленой столицей мира».

Владимир Симонов

Другие статьи на тему: Жилищные программы

  • Кунцево: перемены широкого масштаба
    С присоединением новых земель Кунцево стало самым большим районом на Западе Москвы. Сегодня это основная строительная площадка округа. Здесь продолжается снос пятиэтажек, идет комплексная реконструкция старых кварталов. О перспективах развития района и новосельях к Новому году корреспонденту «КР» рассказал первый заместитель главы управы Сергей Козлов.
  • Рождество отметят на Рождественской
    Новые микрорайоны Некрасовки продолжают заселяться московскими очередниками. «КР» познакомился еще с одними новоселами, которые здесь получили по договору социального найма просторную трехкомнатную квартиру.
  • Так хочется верить!
    Распоряжением от 30 ноября 2012 г. №2227-р председатель правительства России Дмитрий Медведев утвердил государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
  • Владимир Говердовский: Наш вектор развития – социальный
    На очередном заседании правительства Москвы рассматривалась реализация программы комплексного развития Северо-Западного округа. О том, что сделано за два года, отчитывался префект СЗАО Владимир Говердовский. На следующий день он провел пресс-конференцию, где рассказал не только об итогах работы, но и не решенных проблемах, ближайших планах.
  • Новоселья на проспекте Защитников Москвы
    С присоединением новых территорий Некрасовка на наших глазах превращается в один из самых крупных и перспективных столичных районов. Сегодня Люберецкие поля – основная строительная площадка города, где возводится жилье и для московских очередников. С новоселами, которые воспользовались социальной ипотекой, пообщался корреспондент «КР».