Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 11 октября 2012 г. 15:00
Публикация в газете: №38 (910) от 11 октября 2012 г.

Еще не время, господа

Еще не время, господа

Первое, что делаю утром – открываю почту в компьютере. И сразу бросается в глаза реклама: «В СРО – за один день!», «Вступайте в СРО вместе с нами», и все в таком роде. И называется стоимость посреднической услуги: до 100 тыс. рублей. Под впечатлением этих модных и настойчивых призывов как раз и собираюсь на беседу с ведущим юрисконсультом Фонда «Институт экономики города» Дмитрием Гордеевым.

Нарушая законы жанра, сразу обозначу конечный вывод: «Вступление товариществ собственников жилья в СРО (саморегулирующие организации) в сфере ЖКХ будет означать, что предпринята очередная атака на жилищное самоуправление. Саморегулирование в ЖКХ преждевременно».

Дом – для жильцов. А не предпринимателей

– В какой стадии находится судьба законопроекта о включении в ЖК РФ поправок, обязывающих управляющие организации (УО) вступать в СРО?

– Поправки были приняты большинством депутатов Госдумы в первом чтении еще в мае этого года. Сейчас в Комитете по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству идет их интенсивное обсуждение. Сразу после нашей беседы еду в Думу, где буду говорить об их нецелесообразности. Если мне – и еще ряду экспертов – не удастся этого доказать, если поправки одобрят, то в скором времени состоится второе чтение, а третье же, как вы знаете, формально: надо будет только расставить запятые. Поправки войдут в Жилищный Кодекс, саморегулирование станет обязательным.

– Сколько помнится, был такой вариант: «Обязательное – это для коммерческих компаний, если же домом управляют некоммерческие организации – ТСЖ или ЖСК – добровольное».

– Совсем недавно все переиначили. Сейчас поправка звучит так: кто бы ни управлял домом, вступление в СРО обязательно для любой из организаций – что коммерческой, что общественной. Это же относится, кстати, и к подрядчикам – тем, кто непосредственно обслуживает дома.

– Но если говорить об управлении, разве можно все валить в одну кучу? Коммерческие организации – предприниматели, ЖСК и ТСЖ – общественники, «бессребреники». Да, они могут взять в свой штат слесарей, электриков и т.д. Заключать договоры с монополистами, но часть своих функций передают организациям, специализирующимся на комплексном обслуживании дома, где нужны профессиональные знания.

– В том-то и дело. И коммерческие, и некоммерческие почему-то подводят под один и тот же вид управляющих организаций, и отсюда путаница. Руководствуются простой логикой. ТСЖ или ЖСК– организация? Да. Они управляют домом? Конечно. Значит, они управляющие организации. Но это чистой воды софистика. Профессиональные управляющие организации работают с домами по возмездному договору управления, это «наемники», ТСЖ и ЖСК – это правовая «оболочка» самих собственников. Цель УО – прибыль (подчас любыми, даже неправедными путями). У объединения собственников (ТСЖ, кооператива с полностью выплаченными паями) такой задачи нет, их главная цель – благополучие дома, а не нажиться на собственниках. Добровольная организация и нанятая – как можно их равнять? Тем не менее, их приравнивают друг к другу, заставляя вступать в СРО, а в случае невыполнения обязательств для тех и других предполагаются одни и те же санкции. Ситуация абсурдная.

При этом, надо сказать, есть ЖСК и ТСЖ, которые полностью самостоятельны, сами выполняют функции управления домом (или домами), и им нет нужды вступать в СРО. Хотя таких не много, но число их растет. Я не раз встречал общественные объединения, которые поддерживают порядок в своих дома не хуже (а подчас и лучше) профессионалов. Ими руководят опытные и хорошо подготовленные люди.

– Не противоречат ли вносимые поправки Жилищному Кодексу РФ?

– Несомненно. Они входят в конфликт с самой концепцией Кодекса. Как уже говорилось выше, нельзя на одну доску ставить наемную организацию и добровольную, создаваемую гражданами. Даже в самом «Законе «О саморегулируемых организациях» № 315-Ф3, появившемся в 2007 году, сказано, что имеются в виду только организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Ни ТСЖ, ни ЖСК к ним отношения не имеют. Это некоммерческие организации по основному виду деятельности. А если собственники поручат ТСЖ от их имени сдавать в аренду подвальное помещение, то это не бизнес, а поручение собственников. Кстати, за счет этой платы можно сделать в доме дополнительные работы.

Кодекс строителей капитализма

– Для чего вообще ввели обязательное саморегулирование? Для совершенствования предпринимательской деятельности? Но учителя, артисты, домохозяйки, которые живут в доме, разве имеют к этому отношение? Их волнует комфорт и безопасность проживания, а не извлечение прибыли из своего проживания в доме. И хотелось бы обратить внимание на еще один момент. Необходимость платить громадный вступительный и ежемесячные взносы (а еще и расплодившимся посредникам) – одно это отпугнет людей: зачем нам такое ТСЖ? Мы и так проживем. Что означает – прощай, самоуправление?

– Конечно. Это удар по самой активной и работоспособной части товариществ и кооперативов. Те ТСЖ и ЖСК, которые многие годы работают самостоятельно, теперь будут вынуждены вступать в СРО, платя при этом немалую сумму, или заключать договор управления с профессиональными организациями. Лично я – за профессионалов, но решение должны принимать сами собственники. Его нельзя грубо продавливать. На свое усмотрение они могут отдать профессионалам только часть функций управления, платить им за это, с остальными заботами справляться сами. Но решение, повторяю, должны принять собственники.

– Я так понимаю: когда-то был лозунг: «Рынок отрегулирует все сам». К чему это привело, мы видим сами. Но теперь этот призыв – в образе саморегулирующих организаций. На первый взгляд, звучит заманчиво: не чиновники, а непосредственно исполнители, те, кто работает в отрасли, специалисты своего дела будут определять для себя нормы, стандарты, технологию... Чисто рыночная мера. Какие возражения? Вроде бы все в духе рыночной экономики.

– Все так. Организации, компании, которые действуют в одной сфере, могут объединиться, чтобы добиться высокого качества своих работ, устанавливать собственные стандарты выше федеральных и добровольно их соблюдать, в то же время обеспечивать чистоту своих рядов – избавляться от лиц и организаций, порочащих цеховое братство. Это освободит государство от лишних контролирующих и надзирающих функций. Так что сама идея хорошая. Но наша отрасль – ЖКХ – для этого еще, к сожалению, не созрела.

– Почему?

– СРО в ЖКХ созданы почти во всех регионах страны, в Москве тоже. Я разговаривал с руководителями многих из них: «Чего достигли?». Называют что-то второстепенное, но на самом деле ответ: «Ничего. Как все было, так и осталось». Пока еще СРО созданы для галочки.

– Но ведь не будете отрицать, что работа отрасли далека от совершенства, и специалисты много могли бы в ней сделать...

– Конечно. Но для этого нужен доверительный, деловой диалог между управляющими организациями и собственниками. Сейчас же атмосфера другая: жильцы не верят своим управленцам – идет ли речь о финансовых отношениях или качестве выполняемых работ. «Все равно обсчитают, все равно сделают плохо». Я спрашивал у функционеров СРО: «Какой нужен главный стандарт в вашей работе»?» Отвечают: «по качеству». А я считаю – «этический». Что-то вроде бывшего «Кодекса строителей коммунизма». Соответствующая статья должна звучать примерно так: «Управляющая организация берется добросовестно выполнять свою работу».

– Ну, это слишком расплывчатое, общее требование...

– Почему? Вот конкретный пример. Если в доме маленькая плата за обслуживание, и управляющая организация заведомо знает, что не в состоянии выполнить те или иные работы, тогда не надо их обещать и соглашаться выполнить невыполнимое. Это уже признак добросовестности. На практике же соглашаются со всем, чтобы выиграть конкурс: берутся отремонтировать крышу, обновить инженерные коммуникации, сменить электропроводку. И не делают. И вовсе не потому, что не хотят, просто у них на это нет средств. Впрочем, не исключено, что еще и воруют. Чуть ли не в открытую. За взятки (их еще называют «откатами») можно уйти от ответственности. Покровители у них есть в местной власти, в надзорных структурах. Откуда же здесь взяться доверию?

За того парня

– Одним из отрицательных моментов, связанных с организацией СРО, является большой вступительный взнос. Минрегионразвития предложил 100 тыс. руб. для управляющих компаний и 50 тыс. руб. – для ТСЖ и ЖСК (да еще надо «отстегнуть» посредническим организациям, которые помогут вступить в СРО, собрать для этого документы). Из взносов создают «компенсационный фонд», который поможет компенсировать собственникам недоделки, если управляющая организация окажется недобросовестной. В каких случаях это может быть?

– Сначала о взносах. На практике они могут быть гораздо больше. Ведь те 100 тыс., о которых вы сказали, они – для организаций, управляющих 25 тыс. кв. метров, а это 5–6 пятиэтажек. Таких УО нет, они просто себя не окупят. Значит, взносы будут гораздо больше, и не секрет, что их разложат на жильцов. Из этих денег образуется компенсационный фонд. Для чего? Если УО причинит вред общему имуществу, и у нее не хватит денег возместить ущерб из собственных средств, то профинансирует СРО. Но представьте ситуацию, когда такое же возмещение потребуется другим УО. А деньги в фонде израсходованы. Значит, надо довносить. Если УО откажется – ее исключат из СРО. Что это значит? Она потеряет право работать по договорам управления, у нее фактически отнимают лицензию на работу в сфере ЖКХ. Чтобы этого не случилось, та же УО возьмет деньги у других домов и за счет этого исправит свои огрехи.

– Своего рода МММ?

– Конечно. Деньги, кстати, могут быть израсходованы на выплату долгов ресурсоснабжающим организациям, которые есть всегда. Средства воздействия на неплательщиков малоэффективны. Но собственники доказать, что их, по сути, обобрали, практически не смогут. А монополисты могут снизить качество услуг. Если разобраться, то создание компенсационного фонда выгодно только монополистам, поставщикам ресурсов.

– Сколько помнится, против введения поправки в ЖК РФ о необходимости вступления в СРО возражал ряд весьма солидных компетентных организаций.

– Я могу их перечислить. Это Экспертное сообщество Госдумы, ряд федеральных органов исполнительной власти, Государственно-правовое управление президента. Все они негативно отнеслись к предложению саморегулирования в ЖКХ. Тогда – более года назад – соответствующий раздел не попал в ЖК РФ. Но его разработчики, как видите, не отказались от своей цели. Предпринята новая попытка, которая может оказаться успешной. Ведь ее поддержало большинство депутатов Госдумы.

– Чем обоснована такая настойчивость разработчиков?

– Все той же надеждой на эффективность рыночных механизмов. Вместо лицензий – разрешение СРО. Но вот недавно прошел суд в Санкт-Петербурге, где выяснилось, что именно сама СРО оказалась недобросовестной, она раздавала разрешения направо и налево, лишь бы в ней было больше членов. В результате качество строительства ряда домов в северной столице было крайне низким. Тем не менее, суд отказал в ликвидации СРО.

– Но если вернуться к ЖКХ, разве профессиональное сообщество не сможет принести пользу?

– Одна из самых острых проблем в отрасли – взаимоотношение органов власти и собственников. Власть – не побоюсь этого слова – буквально развратила их. Она лишила собственников всякой самостоятельности. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества принимает именно власть, а не владельцы квартир. Каждый год в Москве устанавливается размер оплаты на содержание их имущества, услуги. Но это незаконно. Ведь расчет тарифа делается на основе некоторого среднего виртуального дома. Представьте: вы приходите в магазин, набираете корзину продуктов, а у кассы вам говорят: это вам не положено, верните на полку, есть стандарт определенных продуктов, которые вы можете купить, и дают вам закрытую корзину продуктов. Дикость! Но так ведь в ЖКХ.

А на самом деле, именно собственники должны определять, какие им нужны услуги, какой необходим ремонт в доме, и исходя из этого формировать свою платежку. Таков подход и в ЖК РФ. Ведь дом на дом не похож: в одном живет больше пенсионеров, в другом – бизнесменов. И у домов разное состояние. Разве их можно равнять?

– Но есть еще и наша привычная «халявная» ментальность. «Мы вам сделаем кровлю за 100 тыс., но она простоит 30 лет? Можем за 5, но она – на год». Выберут, конечно, за 5...

– Давайте говорить конкретно. Вот два дома одной категории – постройки 30-х годов и 2010-го. Установленная городом оплата за обслуживание у них одинаковая, но «новый» дом менее изношен, его жильцы явно переплачивают за обслуживание. Захотят ли они это делать? Есть длительная история жилищных кооперативов. Там считали деньги, знали: сколько заплатят – столько и получат. В общей же массе жильцы поступают иначе. Протекает крыша, холодные батареи – люди пишут письмо мэру города: «Нас плохо обслуживают!». Приходит инспектор, штрафует управляющую организацию, та в свою очередь снимает деньги с «хорошего» дома и перекидывает туда, где жалуются. Но понравится ли это их «благополучным» соседям? Да они ничего, скорее всего, не узнают. Общегородская коммуна! Практика ЖСК, а теперь уже и ТСЖ доказала, что собственники вполне могут сами решать экономические вопросы. Это же деньги из их кармана. Робко, медленно, но рынок приводит к тому, что психология и стереотипы отступают перед экономикой.

Инициатива наказуема

– Как бы ни разбирались члены товариществ и кооперативов в жилищно-коммунальных делах – они все же, в первую очередь, жильцы. Непрофессионалы. Случись в чем-то ошибка – что тогда?

– Их просто исключат из СРО, запретят заниматься управлением. Заставят заключать договоры с управляющими организациями, многие из которых аффилированы с местной властью. А ЖСК и ТСЖ либо ликвидируют, либо построят по стойке «смирно». Конечно, воля жильцов – вновь проголосовать за товарищества и кооперативы, создать новые объединения в своих же домах уже под другим названием. Но многие ли захотят это сделать? Не каждое общественное объединение способно противостоять власти. И при этом вновь платить за самостоятельность немалые деньги. Плюс организационные усилия по созданию нового товарищества собственников жилья. Выживет ли в таких условиях жилищное самоуправление? Это больной вопрос, боюсь, ответ на него может быть отрицательным. Мне кажется, что публичная власть все эти трудности понимает и строит на них определенный расчет. Вместо того, чтобы содействовать...

– Если все же будет введено обязательное саморегулирование для ТСЖ и ЖСК, какую вы видите альтернативу ситуации?

– На сегодня саморегулирование управляющих организаций в ЖКХ преждевременно. Ибо большинство нынешних УО еще не созрели для этого, у них нет внутренней мотивации, чтобы контролировать друг друга и повышать качество своей работы. Должно пройти некоторое время, чтобы они изменили стиль своей работы, чтобы репутация стала не номинальным, а основным, решающим фактором, характеризующим организацию. Повышение требовательности собственников плюс экономическая основа сделают свое дело. Пока же нужен адекватный (именно такой, а не чрезмерный) госконтроль. Но если все же идти на уступки, то надо оставить в поправках к ЖК РФ вопрос вступления в СРО только для предпринимательских структур (желательно все-таки добровольное). Причем не для всех управляющих организаций, а только тех, которые своими силами выполняют работы, влияющие на безопасность эксплуатации домов. И полностью исключить из них товарищества и кооперативы. Инициативы собственников (пусть и не всегда совершенные), их желание улучшить жизнь в собственном доме нельзя губить на корню.

Исаак Глан

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.