Московская жилищная газета

Жилищные программы

Опубликовано на сайте: 04 октября 2012 г. 14:00
Публикация в газете: №37 (909) от 04 октября 2012 г.

Вполне приемлемый вариант

Вполне приемлемый вариант

Недавно средства информации сообщили о том, что в Новосибирской области сданы первые жилые дома, предназначенные для предоставления квартир в аренду. Таким образом, и у граждан, и у государства появилась еще одна возможность практически примерить на себя широко рекламируемую идею арендного жилья.

О самом важном: тесновато, но не жмет

В начале сентября в Новосибирской области был открыт первый жилой комплекс, построенный в рамках проекта по созданию фонда наемного жилья. Пилотный проект был реализован областными властями при участии федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Администрацией области был предоставлен земельный участок для строительства, решены вопросы подключения к инженерным коммуникациям, разработан и утвержден порядок предоставления субсидий гражданам для компенсации части платы за наем, предприняты меры для снижения налоговой нагрузки для управляющей арендным жильем компании.

Организаторы обращают внимание на непосредственную связь проекта с указом президента от 7 мая 2012 года о мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем. То есть в данном случае мы имеем дело примерно с тем, что ждет граждан страны в среднесрочной перспективе.

В рамках эксперимента построены два трехэтажных дома на 130 квартир общей площадью 6356,2 кв. м. Место для строительства было выбрано рядом с Технопарком Новосибирского Академгородка в поселке Ложок. По карте это примерно в 7 км на юго-восток от окраины областного центра. Корпоративными клиентами-нанимателями жилья являются сотрудники компаний Технопарка и молодые ученые Сибирского отделения Российской Академии наук. Не исключается, что нанимателями могут стать также и работники бюджетной сферы и предприятий оборонной промышленности области. На момент подачи заявления будущему нанимателю не должно быть более 35 лет.

А теперь о самом важном. Ставка найма для квартир, оборудованных мебелью и бытовой техникой, составит 14 000 руб./мес. – для однокомнатных квартир, 15 000 – для двухкомнатных и 16 000 – для трехкомнатных. С помощью Интернета мы убедились, что это в точности соответствует предложению на рынке недвижимости Новосибирска. Так, небольшая двухкомнатная квартира 48 кв. м в панельном доме на улице Демакова (самая окраина города на юго-востоке) предлагается за 14 000 руб. в месяц. Но главная фишка состоит в том, что региональная администрация и работодатели обещают субсидировать нанимателям половину арендной ставки. Таким образом, жителям аренда обойдется в 7-8 тыс. рублей в месяц.

Впрочем, отмечая преимущества новой формы обеспечения граждан жильем, губернатор Новосибирской области Василий Юрченко на первое место поставил задачу «создать фонд арендного жилья для ученых, чтобы они смогли получить юридически защищенное жилье, комфортное для проживания», и лишь потом добавил: «мы субсидируем часть арендной платы за квартиру, поэтому цена ниже рыночной».

В свою очередь, генеральный директор АИЖК Александр Семеняка считает: «Если ипотека ориентирована на уже профессионально состоявшихся граждан более старшего возраста, то механизм аренды дает возможность решить жилищную проблему молодым людям 20–30 лет, только начинающим строить карьеру. Ведь многие из них не хотели бы привязывать себя к конкретному региону, чтобы иметь возможность сменить место работы на более интересное и перспективное».

В частности, АИЖК ссылается на отзыв одной из семей, получивших ключи от новой арендной квартиры. В качестве положительного факта новоселы отметили то обстоятельство, что они «находятся только в начале профессиональной карьеры и не хотели бы привязывать себя к конкретному месту жительства и работы. Сейчас много возможностей для развития – хорошие условия предлагают кроме Новосибирской области и в других регионах – в Нижнем Новгороде, Москве и за рубежом». Примечательно, что о материальных условиях аренды в отклике не сказано ни слова. И, наверное, это можно понять. Ведь все в мире относительно. С одной стороны, по сравнению с социальным наймом, который еще не стерся из памяти наших граждан, 7–8 тысяч рублей в месяц за аренду для людей с зарплатой 14–25 тыс. рублей – сумма внушительная. Но его, социального найма, практически уже не предоставляют. С другой стороны, это вдвое(!) дешевле рыночной аренды – экономия весьма существенная. Полагаю, что справедливо было бы обобщить так: за неимением лучшего данный вариант более чем приемлемый.

Такого рода проекты пока что реализуемы исключительно в рамках бюджетной сферы, но никак не на рыночных рельсах.

Чисто бюджетное мероприятие

Убедившись в привлекательности условий предложенного в Новосибирске варианта арендного жилья, попробуем оценить возможные масштабы его тиражирования. Ведь единичный эксперимент – не самоцель. Глобальная задача на перспективу ставится примерно так – сделать «как у них», а у «них» на условиях аренды живет около половины населения. И тогда на первый план выходят проблемы финансирования. Справедливо считается, что без привлечения частных инвестиций широкого распространения аренда не получит, потому-то так часто в этой связи звучит тезис о государственно-частном партнерстве.

В данном случае застройщиком и инвестором строительного проекта выступил региональный оператор АИЖК в Новосибирской области – ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК). Все 100% уставного капитала акционерного общества внесены правительством области. В декабре 2008 года для более эффективного решения поставленных задач уставный капитал НОАИК был увеличен на 170 млн рублей. По свидетельству генерального директора НОАИК Александра Чаленко, реализация пилотного проекта арендного комплекса потребовала дополнительного увеличения уставного капитала компании (опять же бюджетные деньги). Управлять наемным жильем будет «дочка» НОАИК – специальная управляющая компания ООО «Центр жилищного найма Новосибирской области». Центр приобретает у «родителя» по-строенные дома, общая стоимость затрат на покупку жилого комплекса составит 275,1 млн рублей (те же деньги перекладываются из одного казенного кармана в другой). Пока, как видим, ни копейки частного капитала.

Чуть больше половины необходимой суммы Центр получает в кредит от АИЖК в рамках специально разработанной ипотечной программы «Арендное жилье». Для тех, кто не в курсе, уточняем, что 100% акций АИЖК принадлежит государству. То есть опять, так или иначе, но источник денег – опосредованный бюджет.

Преференции застройщику в виде выделения земельного участка, подключения к сетям, предоставление налоговых льгот тоже есть не что иное, как недополученные бюджетом средства. Субсидии нанимателям на оплату аренды выделяются из того же бюджета. Сообщается, что в субсидировании арендной платы предусмотрено и участие работодателей Технопарка, однако доля их участия не раскрывается. К тому же эти деньги, если они и есть, это фактически компенсация невысокой зарплаты работников, то есть на самом деле это их – работников – деньги. Единственное, что остается из негосударственных источников – плата нанимателей за аренду.

Таким образом, проект реализуется практически целиком на государственные деньги. Это хорошо и плохо одновременно. Хорошо – потому что создание благоприятных условий для жизни граждан как раз и является основной задачей бюджета. Плохо – потому что возможности бюджета крайне ограничены. Если в данном случае и можно говорить о партнерстве государства, то не с бизнесом, а с гражданами-нанимателями.

Где ларчик открывался

Дополнительной «фишкой» эксперимента является тезис о самоокупаемости арендного комплекса. Имеется в виду, что застройщик строит «доходный» дом на кредитные деньги, а затем за счет арендных платежей погашает кредит. Год назад, когда АИЖК только объявило о программе ипотечного кредитования юридических лиц для строительства арендного жилья, мы высказывали крайнее недоумение по этому поводу. Ведь хорошо известно, что арендная плата существенно ниже платежей по ипотечному кредиту за один и тот же объект (в АИЖК с этим были согласны). Если бы было наоборот, то спрашивается, зачем было бы нанимателям платить чужому «дяде» высокую арендную плату, когда можно за меньшие деньги с помощью ипотеки приобрести квартиру в собственность? И все же, не раскрывая цифр, представители АИЖК утверждали, что по их расчетам владельцу дома хватит арендных платежей для погашения ипотечного кредита, взятого на строительство.

Сейчас, по окончании строительства, можно посмотреть, что же получается с экономикой проекта. Итак: общая стоимость затрат – 275 млн рублей. Если исходить из того, что вся сумма получена в кредит, что кредит предоставлен по льготной ставке в 10% (рыночная ставка – более 12%), и что срок окупаемости составляет 20 лет, то ежемесячные платежи владельца дома по кредиту должны бы составлять 2 654 000 рублей. А сумма поступлений от аренды в среднем по 15 000 рублей за каждую из 130 квартир составит только 1 950 000 рублей. Как видим, арендных платежей сильно (более чем на треть) не хватает для погашения кредита. Что и требовалось доказать. А ведь мы не учитывали, что еще часть средств необходимо отвлекать на функционирование управляющего Центра.

Тем не менее, в пресс-релизе АИЖК опять подтверждается, что «поток арендных платежей от нанимателей квартир должен полностью обеспечить погашение ежемесячных платежей по кредиту». И при этом в агентстве не грешат против истины. Дело в том, что кредит выдан примерно на половину стоимости строительства, а вторая половина средств внесена Центром жилищного найма в качестве первоначального взноса. И тогда действительно получается, что погашение «половинного» кредита в 140 млн рублей требует ежемесячно 1 350 000 рублей, что вполне укладывается в размер арендных платежей, и еще даже немного остается на функционирование самого Центра. Все хорошо, за исключением того, что половина средств собственника в виде первоначального взноса остается замороженной на неопределенно долгий срок.

Ясное дело, что ни замораживание половины инвестиций, ни окупаемость в течение 20 лет российских бизнесменов никак не устроит. Да и кредиты они на рынке получают не под 10%, а под 12–15% годовых. То есть еще раз подтверждается, что такого рода проекты пока что реализуемы исключительно в рамках бюджетной сферы, но никак не на рыночных рельсах.

На пределе возможностей

Даже поверхностное знакомство с финансовой базой эксперимента показывает, что он был реализован с полным напряжением сил и возможностей областной администрации. Напомним, что в декабре 2008 года для исполнения прямых уставных обязанностей капитал застройщика (НОАИК) был увеличен на 170 млн рублей. Сейчас для постройки пары небольших домов потребовалось почти столько же. Но невозможно же пополнять уставный капитал госпредприятия в разы при строительстве каждого дома!?

Теперь о субсидиях нанимателям. В расчете на одну квартиру они составляют 90 тыс. руб. в год. Если принять, что средняя семья состоит из трех человек, то получается по 30 тыс. руб. на каждого. Спрашивается, а как много денег потребуется для массового распространения эксперимента? В математике при анализе функции широко используется метод исследования ее поведения в граничных точках. Попробуем и мы воспользоваться чем-то похожим. То есть, допустим, что мы перевели на проживание в арендных домах поголовно все население области – 2,7 млн человек. Тогда только на выплату субсидий потребуется 80,8 млрд рублей в год. Это весь областной бюджет. Денег на зарплату бухгалтерам для расчета субсидий уже не хватит. Понятно, что никто не собирается переводить на аренду не только все население, но и даже его половину. Но точно так же понятно, что даже для 10% населения денег в бюджете тоже не найти. За примерами далеко ходить не надо – недавно три федеральных министра получили по выговору за то, что не все цели учли при формировании бюджета.

И еще одно замечание по поводу субсидий. Сегодня текущий областной бюджет способен обеспечить их выплату. Но где гарантии, что эти возможности сохранятся через 5-10-15 лет? В свое время при обсуждении социальных аспектов ипотеки руководители государства справедливо предостерегали от субсидирования ипотечной ставки именно в силу трудностей долгосрочного бюджетного прогнозирования и предложили сосредоточиться на единовременной финансовой помощи, например, по оплате первоначального взноса.

Наконец, о кредитовании. Возможно, что АИЖК потянет кредитование строительства еще нескольких десятков аналогичных домов. Но если мы возлагаем на аренду надежду на решение пресловутого квартирного вопроса, то нужны не десятки, а десятки тысяч таких домов. На решение этой задачи никакого агентства не хватит. И не надо вводить в заблуждение самих себя тем, что кредитные деньги сразу же начинают возвращаться за счет арендных платежей. Начинают они возвращаться действительно сразу, а заканчивают через 20 лет и в данном случае возвращаются только наполовину.

Подводя итог, можно сказать, что эксперимент удачен во всех отношениях. С одной стороны, продемонстрировано, что так строить и обеспечивать людей жильем можно и нужно. Не исключено, что по образцу Новосибирска аналогичные дома появятся и в других регионах, и мы начнем их считать даже не единицами, а, может быть, десятками. Но также ясно, что это не панацея, и в таком виде аренда вряд ли существенно изменит ситуацию на протяжении одного поколения. Надо думать об источниках финансирования. Жилищная проблема по-прежнему сохраняет актуальность. Заявки на решение принимаются.

PS. Весьма грубо схему реализованного в Новосибирской области эксперимента можно представить следующим образом: за государ-ственные деньги с использованием кредита построены дома для сдачи в аренду определенной категории граждан. Цена аренды – рыночная. Региональные власти компенсируют арендаторам половину стоимости найма и предоставляют налоговые льготы собственнику жилья.

Спрашивается, а нельзя ли было поступить проще? Предложить тем же категориям граждан самостоятельно снять жилье на рынке в удобном для них месте и компенсировать им половину стоимости найма? А собственникам квартир предложить заключать с нанимателями официальный долгосрочный договор аренды в обмен на налоговую льготу (освобождение от уплаты налога). И все. Результат тот же, а денег потребовалось бы меньше, поскольку не было бы никакой необходимости ни в кредите, ни в увеличении ничьих уставных капиталов.

Петр Гарин

Другие статьи на тему: Жилищные программы

  • Кунцево: перемены широкого масштаба
    С присоединением новых земель Кунцево стало самым большим районом на Западе Москвы. Сегодня это основная строительная площадка округа. Здесь продолжается снос пятиэтажек, идет комплексная реконструкция старых кварталов. О перспективах развития района и новосельях к Новому году корреспонденту «КР» рассказал первый заместитель главы управы Сергей Козлов.
  • Рождество отметят на Рождественской
    Новые микрорайоны Некрасовки продолжают заселяться московскими очередниками. «КР» познакомился еще с одними новоселами, которые здесь получили по договору социального найма просторную трехкомнатную квартиру.
  • Так хочется верить!
    Распоряжением от 30 ноября 2012 г. №2227-р председатель правительства России Дмитрий Медведев утвердил государственную программу Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
  • Владимир Говердовский: Наш вектор развития – социальный
    На очередном заседании правительства Москвы рассматривалась реализация программы комплексного развития Северо-Западного округа. О том, что сделано за два года, отчитывался префект СЗАО Владимир Говердовский. На следующий день он провел пресс-конференцию, где рассказал не только об итогах работы, но и не решенных проблемах, ближайших планах.
  • Новоселья на проспекте Защитников Москвы
    С присоединением новых территорий Некрасовка на наших глазах превращается в один из самых крупных и перспективных столичных районов. Сегодня Люберецкие поля – основная строительная площадка города, где возводится жилье и для московских очередников. С новоселами, которые воспользовались социальной ипотекой, пообщался корреспондент «КР».