На наш аршин
Чем русский риелтор выгодно отличается от американского, рассказали эксперты Некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис».
Болезни роста
Проблема недоверия россиян к риелторам на протяжении многих лет регулярно подтверждается данными опросов общественного мнения. Несмотря на то, что за годы существования этой профессии в России многое изменилось в лучшую сторону, люди все еще боятся обращаться агентам по недвижимости, считают их лишним звеном в цепочке и откровенно не понимают, за что те берут комиссионные.
Такой проблемы нет ни в США, ни в странах Западной Европы. Там услугами риелторов пользуются 90% населения, у нас же, по приблизительным оценкам, всего лишь 20%. Однако, по привычке кивая «на них», мы зачастую недооцениваем свой собственный опыт и достижения.
Рынку недвижимости США немногим более 200 лет, российский лишь перешагнул двадцатилетний рубеж. За это небольшое по историческим меркам время наш рынок обрел свои черты и особенности, за это же время ему предстояло «нагнать и перегнать Америку». Задача, прямо скажем, не из легких. Тем не менее, нам есть чем гордиться, и есть чему поучить западных коллег. Профессия риелтора, стихийно возникшая на обломках страны Советов и до сих пор не имеющая легитимного статуса, постепенно становится престижной и доходной. Даже сухая статистика подтверждает необходимость и нехватку подобных специалистов в нашей стране: только в Москве число риелторов на 1000 жителей примерно в три раза меньше, чем в Америке. Имеет ли смысл говорить о регионах, где население отличается низкой мобильностью, и доходность недвижимости невысока?
Кулибины рынка
В ближайшей перспективе рынку потребуется в 1,5-2 раза больше профессиональных риелторов, чем сейчас. Такая потребность в квалифицированных кадрах обусловлена не только ростом числа сделок с недвижимостью, но и сложными условиями, в которых зачастую оказываются наши покупатели и продавцы. Организовать междугородний обмен, разъезд, оформить приватизацию или договор ренты, проверить юридическую чистоту объекта, получить ипотеку и застраховать сделку, выступить в качестве психолога между двумя заинтересованными сторонами – все под силу нашему риелтору. Именно предоставление возможности клиенту решить жилищный во-прос в режиме «одного окна» – главное преимущество наших агентов перед заокеанскими коллегами.
В США агент решает вопрос, исключительно связанный с недвижимостью. «Американские брокеры глубоко не вникают в юридические, налоговые и финансовые тонкости, – рассказывает Александр Целыковский, генеральный директор «CENTURY 21 Мегаполис-Сервис г. Электросталь». – Все, что связано с обеспечением и проведением сделки, отдается на аутсорсинг. Риелтор занимается тем, чем и должен, на мой взгляд, заниматься риелтор – продавцу подыскивает покупателя на наиболее выгодных условиях, покупателю подбирает нужный вариант». Однако в результате клиенты тратят больше времени и средств: каждую консультацию (если в ней есть необходимость) приходится оплачивать дополнительно.
«Что касается технологий осуществления сделок, американцы нам в подметки не годятся, – считает Александр Целыковский. – Они работают только с юридически «чистыми» объектами». В России же более половины сделок – так называемые «альтернативные» – с последующей покупкой или продажей. Эти запутанные многозвеньевые цепочки возникают на почве незрелости рынка недвижимости, дорогой ипотеки и бюрократии. «Мы вынужденно продвинутые в этих вопросах, – говорит А. Целыковский. – Приходится изощряться и придумывать каждый раз что-то новое, чтобы в таких сложных условиях клиент чувствовал себя максимально комфортно. Трудностей добавляет и отсутствие закона, регулирующего деятельность риелторов».
Все, что имеют отечественные агентства недвижимости – обучение сотрудников, тренинги, обмен опытом с западными коллегами, кодексы профессиональной этики – результат их собственных наработок. Способствуют развитию риелторства в России муниципальные гильдии, различные некоммерческие партнерства. Но это встречается редко, особенно на периферии, и считается исключением из правил. «В основном, наши риелторы живут сегодняшним днем, и это не радует», – комментирует Александр Целыковский.
Несмотря на более благоприятные условия работы, для американца считается удачей закрыть 1 сделку за 2 месяца, русские брокеры за это же время оформляют минимум 2-3, а то и больше. Редкие сделки в Америке связаны с крайне высокой конкуренцией, которая возникла на фоне шокирующей многочисленности риелторов. Например, в Лас-Вегасе на 400 тысяч коренных жителей приходится 20 тысяч риелторов. Отсюда и высокий процент комиссии: 5–7% берут американские брокеры за свою работу. Услуги отечественных «риелторов-многостаночников» обходятся дешевле: 4–6%. К расходам гражданина США на проведение сделки с недвижимостью еще нужно добавить транзакционные издержки (издержки, связанные с заключением сделок и отражающие затраты на: выбор партнера; подписание соглашений и контроль исполнения; адаптацию к происходящим изменениям; совершенствование квалификации отдельных работников; предупреждение мошенничества; случай неожиданных потрясений, а также проведение технической экспертизы состояния объекта – ред.). В итоге, за сервис в комплексе жители Штатов платят больше. При этом складывается парадоксальная ситуация: в США гораздо больше людей обращаются в агентства недвижимости, чем в России, хотя необходимость в риелторах у нас гораздо выше, чем в Америке. Потому что сделки, которые проводят наши агенты, сложнее с точки зрения безопасности расчетов, минимизации рисков потери права собственности и многих других параметров.
«Лучший риелтор это не тот, кто просто помогает купить и продать жилье, а тот, кто решает проблемы клиента, – считает Ен Ун Боку, генеральный директор АН «Сеntury 21 Римарком». – Наши брокеры в этом смысле преуспевают, хотя дается им все намного сложнее».
Еще одно существенное отличие в пользу русских агентств недвижимости – это синергия (суммирующий эффект взаимодействия – ред.) с застройщиками и банками, которая определяет развитие риелторского бизнеса в России. Подтверждение тому – стартовавшая в прошлом году программа ПИ-Квик – одобрение ипотечного кредита сразу в нескольких ведущих банках страны. Доступ к ней имеют исключительно риелторы или агентства. В Америке ипотечным брокериджем занимаются отдельные организации, финансовые инструменты используются мало. Например, они не выводят недвижимость из залога, как это делают наши компании.
Мультилистинг и прочие звери
При всем уважении к российским агентам по недвижимости специалисты не отрицают, что отечественный рынок по-прежнему во многом уступает западному: в технологиях, законодательной базе, в развитии ипотеки и т. д. Нам есть к чему стремиться. И первая цель – создание мультилистинга (МЛС) – информационно-правовой системы взаимодействия всех участников на рынке недвижимости: продавца, покупателя, посредника. От МЛС выигрывают покупатели, которые защищены от оплаты двойных комиссионных и завышенных цен. Что касается собственников: соглашение о разделе комиссионных, действующее в этой системе, стимулирует всех брокеров к тому, чтобы обслужить продавца, даже не имея с ним эксклюзивного договора. Трудно переоценить экономический эффект, получаемый в результате.
«МЛС – краеугольный камень в различии между нашим рынком и американским, – считает Сергей Власенко, президент Некоммерческого партнерства «КР «Мегаполис-Сервис». – У них эта система появилась еще 40 лет назад. Мы к этому за 20 лет пока не пришли, риелторам порой трудно договориться о разделе комиссии не только на рынке, но и внутри компании. Наша корпорация одна из немногих, кто активно работает над созданием МЛСв рамках партнерства».
Вторая цель – легализовать статус и профессию риелтора. «В Америке есть такое понятие, как «вход в профессию», – рассказывает Сергей Власенко. – Нужно пройти обучение, сдать экзамены, получить лицензию. Мы же пока своих агентов обучаем сами, и все еще ждем закон о риелторской деятельности. Хотя некое видение решения проблемы уже есть: будущее риелторства в России – это саморегулируемые организации, которые разрабатывают собственные стандарты практики. Эти стандарты должны соблюдать все участники СРО. Государство, в свою очередь, должно жестко прописать, что нельзя заниматься риелторской деятельностью, не являясь членом СРО. И тогда исчезнут частные маклеры, рынок недвижимости станет более цивилизованным. Пока же в России насчитывается около 10 таких объединений, но они не включают даже 1% риелторов».