На старте подорожания
Московская ассоциация риелторов в конце августа провела аналитическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Сюда были приглашены лучшие аналитики рынка недвижимости московского региона.
Полный штиль?
Рынок недвижимости сейчас спокоен. И его незначительные колебания – как в одну, так и в другую стороны – пока не делают погоды. Хотя в конце 2011 года так не казалось никому. Тогда, в декабре, рынок резко начал набирать обороты. «Застройщики решили резко поднять цены, – отмечает независимый аналитик Юрий Кочетков. – Они заметили тенденцию увеличения спроса, а вторичка, как правило, реагирует моментально». А вот весной, когда покупать стали меньше, пошли разговоры о затоваривании рынка.
«Но это вряд ли произойдет, – считает вице-президент РГР Константин Апрелев. – И причин для этого много. Основная – в том, что московский регион привлекателен для многих, а строить становится все сложнее, власти ужесточают требования. Да и люди стали грамотнее: хотя довольно сложно сегодня продать квартиры в огороженном под дом котловане, число обманутых дольщиков, к сожалению, не уменьшается. Немало и тех, кто попал в ситуацию с домами, построенными на дачных участках. Их уже начали сносить».
На зависимость российской экономики от ситуации в макроэкономике указал в своем выступлении руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «В случае развития негативных сценариев в экономике России глубина падения цен на квартиры в Москве вряд ли побьет рекорды кризисных 2008–2009 годов». Он считает, что судьба цен на жилье сегодня зависит от того, насколько серьезным будет очередной этап экономического кризиса. «Если нынешняя встряска окажется локальным катаклизмом, который рассосется за несколько месяцев, то на рынке недвижимости столицы к осени все останется по-прежнему. Если кризис все-таки наступит, то к концу года цены могут снизиться на 35–40% в долларах и на 15–20% в рублях. Однако такое маловероятно, поскольку закредитованность экономики сегодня намного меньше, чем четыре года назад. При этом цены на жилье хоть и остаются завышенными, однако не настолько оторваны от платежеспособного спроса, как в 2008 году. Скорее всего, они будут расти в пределах инфляции либо топтаться на месте», – считает Олег Репченко.
Аналогичное мнение высказал и Константин Апрелев. Вероятность ежемесячного роста цен темпами выше, чем уровень инфляции, по его мнению, составляет 65%, ниже, чем уровень инфляции – 35%. При этом существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве. Однако сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала будут по-прежнему одним из основных факторов инвестирования средств в недвижимость.
Загород предлагает эконом
О стабилизации на рынке загородной недвижимости говорил и руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. По его оценкам, в результате постоянно растущего объема предложения цены здесь корректируются скорее вниз, нежели вверх. На рынке загорода сегодня 680 организованных коттеджных поселков. И еще ряд на подходе. Их начали строить раньше, хотя кризис временно затормозил процесс. Но они скоро тоже выйдут на рынок. Только вот спросом у населения такие поселки не очень пользуются. «Рынок загорода уходит от элиты в эконом, – отмечает Дмитрий Таганов. – К примеру, недавно на рынок вышли поселки с домами в 2000 квадратных метров, но берут их плохо. Когда были заказы и проекты, то казалось – все найдет своего покупателя. Ситуация после кризиса изменилась, и сейчас пользуются спросом дома до 200 квадратных метров на участках 12–15 соток. Но чаще покупают участки без подряда. Это дает возможность девелоперам оставаться на плаву. Рынок сейчас только за счет эконома и живет. Элитный же сегмент никак не отойдет от кризиса. Спрос там небольшой. А на ближайшее будущее спрос – за малоэтажными домами и, возможно, таунхаусами».
Кроме того, отмечали участники конференции, люди, наученные опытом, не очень-то хотят покупать коттеджи на этапе строительства. Бывает, у застройщика еще не оформлена земля, а уже продает дом. Это опасно. Плюс покупатель получает дом без отделки, которая в дальнейшем выходит очень дорого. Поэтому многие сейчас стараются купить уже готовые дома с отделкой. Безопасней и по деньгам вполне приемлемо.
Ипотека не стала локомотивом
«И хотя ипотека у нас развивается шустро, но она для России преждевременна, – отметил эксперт компании «ВСК-Ипотека» Владимир Лопатин. – Это же способ продажи избыточного жилья, которого у нас пока нет. Значит, она только поднимает цены. Но если бы только цены. Ставки по кредитам тоже стали расти. Хоть и говорят в правительстве, что надо бы снизить до 6-8%, но это вряд ли получится. Средняя ставка на сегодня – 12%. И вряд ли пока опустится ниже. Сейчас Запад кредитов не дает, финансирование свое, а у нас деньги дорогие. Зато нам вторая волна кризиса, о которой не устают повторять, не страшна. В то же время ипотека не стала локомотивом развития рынка, как о том мечтали многие».
Далее эксперт обратил внимание на пропорциональный рост как объема выдачи ипотечных кредитов, так и задолженности по ним. Он также рассказал об изменениях нормативов Центробанка для стандартных ипотечных кредитов и внесении поправок в Закон об ипотечных ценных бумагах. Комментируя противоречивость заявлений властей о ставке в 5-6% наряду с повышением банками и без того немаленьких ставок в 12%, Владимир Лопатин пояснил, что для некоторых слоев населения (молодых ученых, учителей) сниженные процентные ставки уже существуют. Однако лично он против такой социализации ипотеки, поскольку на пользование этим коммерческим продуктом у всех должны быть одинаковые права.
Как отметила президент РГР Анна Лупашко, прогнозы и анализ рынка недвижимости интересны не только профессионалам. Выводы аналитиков широко освещаются в прессе и в интернет-изданиях. Благодаря этому наши потенциальные клиенты могут узнать, сколько будут стоить квадратные метры в этом году и как будет «вести себя» рынок недвижимости осенью 2012 и первой половины 2013 года. Безусловно, эти знания помогут гражданам определиться, где покупать, что покупать и когда.