Московская жилищная газета

Ипотека

Опубликовано на сайте: 18 сентября 2012 г. 14:00
Публикация в газете: №34 (906) от 13 сентября 2012 г.

Ключи к независимости

Ключи к независимости

Прихода старости некоторые ждут со страхом: бедность, одиночество, беспомощность... Хорошо, если рядом близкие. А если нет? Тем не менее, к старости у человека может быть немалый капитал, который позволит ему вести независимую жизнь. Это приватизированная квартира. Только как воспользоваться этим капиталом?

Неожиданное решение предложило Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), запустив программу обратной ипотеки, которая в счет стоимости жилья предлагает солидную надбавку к пенсии. Программа – государственная, в настоящее время идет ее обкатка.

Старость в радость

Попытки как-то «оживить» реальный, но мертвый капитал в виде жилплощади в помощь пожилым людям предпринимались давно. Первые – еще в середине 90-х годов. Тогда создавались социальные службы, и одной из первых их задач стал уход за одинокими стариками. В советское время ничего подобного не было, единственно, что ждало этих людей – дом для престарелых.

Сейчас-то эти дома во многом преобразились, и обслуживание, и условия проживания, и врачебный уход стали значительно лучше. Проблема в другом: не все хотят покинуть родные стены, доживать – так среди привычного, дорогого памяти окружения. Да и попасть в дом не так просто – надо встать в очередь.

И вот тогда – лет 15 назад – когда у нас появились первые социальные работники, они стали приходить на дом к старым людям, ухаживать за ними. Конечно, служба была во многом несовершенна. В развитых странах одиноких стариков практически не оставляют один на один с их медицинскими и житейскими проблемами. Их – ежедневно! – навещают до пяти-шести разных работников, одни из которых помогают одеться, другие убирают квартиру, третьи готовят. И при необходимости любой из них может немедленно вызвать врача.

У нас такого нет. Спасибо, если и один придет. Понятно: к многосторонней и активной помощи старикам наш бюджет еще не готов. Тогда впервые и возникла мысль: но почему бюджет? Разве помощь не может быть возмездной? Пока – в долг, квартира же – это и есть тот капитал, который обеспечивает уход. Заключались договора: вы завещаете государству квартиру, оно оказывает вам помощь.

Такова была схема, которая часто реализовалась. И вместе с тем, она открывала немало лазеек для обмана и мошенничества. Правдами и неправдами, случалось, социальные работники оформляли дарственную или завещание на себя, и с уходом своих подопечных в мир иной становились полноправными владельцами жилья. Подобных примеров было немало, а потому появился специальный указ президента России: социальным работникам было категорически запрещено наследовать недвижимость своих подопечных.

Тем не менее, сам принцип – после смерти владельца жилье переходит в распоряжение государства – оставался. Но у него были свои недостатки – нравственного порядка. Подобная практика волей-неволей приводила к недоверчивости, напряженности между стариками и их помощниками. Ведь чем раньше освободится квартира – тем лучше для социальной службы и, что говорить, бюджета. Старики не могли этого не знать, и мысль: «ждут их смерти», отравляла им последние годы жизни.

Ипотечное агентство, о котором мы говорили, решило поломать эту схему, изменить саму нравственную атмосферу помощи, которая оказывается старым одиноким людям. Да, квартира по-прежнему остается залогом, но никто уже не думает о том, чтобы ее скорее получить. В любой момент владелец жилья, его близкие, а в будущем – наследники могут ее забрать. Более того, в счет залога пенсионер получает ежемесячную прибавку к пенсии, и уж как распорядится ею – его право. Сколько продлится помощь, как долго проживет пенсионер – эти вопросы отходят на второй план. Во-первых, как мы уже сказали, квартира может быть выкуплена у государства наследниками – стоит только заплатить сумму, которая перечислялась пенсионеру в виде помощи. По сути, это вид социальной поддержки, которую государство оказывает старикам – ведь на одну пенсию зачастую они не очень-то на многое могут рассчитывать.

Журналист меняет профессию

Как все это происходит на практике – решил узнать, так сказать, на себе. Когда-то такой прием назывался: журналист меняет профессию. В средствах массовой печати опубликован телефон (8-800-700-700-2), по которому можно позвонить, все узнать, и даже стать участником программы. Набрал номер, трубку сняла девушка, голос доброжелательный, приятный, в нем ни капли формальности, нетерпения. Готова ответить на любые вопросы. Но сначала задает их сама. Сколько вам лет, пенсионер ли? Одиноки ли? Какая квартира, ее площадь? Она находится только в вашей собственности? Еще один деликатный вопрос: а вы еще никому не завещали ее? Да, все подходит, мы рады в любое время заключить с вами договор. А что волнует вас? Спрашивайте, не стесняйтесь, ответим на любые вопросы.

Что интересует людей? Первое: сколько они буду получать? Пенсия, говорю, небольшая, сами знаете, на еду хватает, а на лечение – коли понадобится? На бесплатную медицину надеяться нечего. Девушка успокаивает: «Будем надеяться, что вы еще долго будете здоровы. А если что... Сейчас вам скажу». Она делает какие-то подсчеты, исходя из стоимости квартиры (3 комнаты в хорошем районе), возраста, который я назвал, и уверенно отвечает:

– Вы будете получать к своей пенсии каждый месяц порядка 40 тыс. рублей.

Ого! Почти в четыре раза больше названной пенсии.

– И это до самой ...?

Девушка меня перебивает, не дает договорить печального слова, вместо него предлагает корректный и приятный вариант:

– Пока вы в этих деньгах будете нуждаться. А накопив, сможете оплатить любую медицинскую услугу. Пока же здоровы – пользуйтесь ими в свое удовольствие.

Настроение становится хорошим, располагает к шутке:

– Всю жизнь мечтал увидеть Париж.

Моя собеседница подхватывает ее, но слегка переиначивает:

– Увидеть Париж – и жить дальше? Пожалуйста. Никаких проблем.

Но тут я перехожу на серьезный тон. Надо задать главный вопрос.

– А насколько это надежно? Насколько долговечно? Такое, знаете, время: кризис, дефолт... Дам обязательства – и останусь без квартиры.

На столь серьезные экономические вопросы девушка просто не может ответить. Но она охотно дает телефон и адрес вышестоящей инстанции – это солидный и надежный банк с хорошей репутацией, который участвует в программе. Называет фамилию руководителя отделения.

– Можете поговорить с ним, нет, нет, не сомневайтесь – примет. Там вам дадут все гарантии.

Что ж, попробуем.

Прибавка к пенсии не помешает

Начальника, к сожалению, я не застал, но из общения с сотрудниками и знакомства с представленными документами получил достаточно обнадеживающую информацию. Итак, квартира – залог, под который можно получить приличную сумму, дающую возможность пожилым людям достойно проводить свое время без материальных забот. Скажете: разве нельзя взять кредит в банке? Нет, не дадут. Помешают возрастные ограничения. Здесь, другое – договор можно заключить уже с 60 лет, понятно: чем вы старше, тем сделают это охотнее. И получите больше. Там возраст – минус, здесь – плюс. При этом могут быть просто постоянные ежемесячные выплаты, но можно получить большую сумму сразу – скажем, на операцию. А то и на покупку машины. Есть ведь случаи, когда человек получает права, когда ему за 70. Сумма одноразовой выплаты может составить до 70 % от стоимости квартиры!.

Но здесь – будем откровенны – банк должен быть настороже. Ведь возможны хитрости и уловки самих заемщиков. Близкий человек задолжал крупную сумму, выплатить не может, вот он и обращается к сердобольному дяде: возьмите для меня кредит, я ли не отдам, можете верить. Нет, такое не пройдет. Банк тщательно отследит, на что потрачены деньги. Ими воспользоваться должен только пенсионер, на другие цели потратить их нельзя.

Как рассчитывается ежемесячная сумма, и какой все-таки она может быть? Зависит от оценочной стоимости квартиры, а также возраста пенсионера. Если стоимость квартиры где-то между 6,5–7 млн руб. (столько, в среднем, стоит в Москве приличная «двушка»), то он может рассчитывать на прибавку к пенсии в 30 тыс. руб. У владельца однокомнатной квартиры сумма чуть меньше: 25 тыс. руб. А обладатель более шикарных апартаментов может получать и 50, и более тысяч рублей. Совсем неплохо – если к тому же есть государственные гарантии. Старость обеспечена полностью.

Узнал еще, что на «обратную ипотеку» не могут претендовать старики, имеющие недееспособных наследников или иждивенцев (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор после смерти заемщика не сможет потребовать реализации заложенной квартиры, а недееспособные наследники не смогут погасить по понятным причинам задолженность. Что ж, логично.

Не взять, а дать

Итак, банк выплачивает ежемесячный платеж по кредиту, а не получает, потому и называется программа обратной ипотекой. Понятно, что к выданной сумме начисляются проценты – на случай, если вы захотите разорвать договор и снять с себя все обязательства. Или же наследники захотят выкупить квартиру. В настоящее время определена ставка 9%. Заметим, что это ниже рыночной стоимости классической ипотеки. Наследники вполне могут выкупить квартиру у банка, заплатив ему ту сумму, которой уже воспользовался пенсионер, но увеличенную на те же проценты. Нет наследников? Не нужна им лишняя площадь? Тогда банк просто выставляет квартиру на торги, продает ее по рыночной цене и тем самым возвращает себе понесенные траты. А если все же наследники есть, но им не нужна жилплощадь? Тогда банк, продав квартиру, вернет им разницу между ее стоимостью и уже выданным кредитом. Все честно, никто не наживается.

Чем обратная ипотека отличается от пожизненной ренты, когда старые люди в обмен на прибавку к пенсии предоставляют право организации либо частным лицам распоряжаться квартирой после своего ухода? Тем, что в этом случае пенсионер сначала продает свое жилье предполагаемому помощнику, т.е. перестает быть собственником, за что и получает обещанные деньги и услуги (уход). Но эта схема, как мы говорили, с точки зрения элементарной нравственности не выдерживает серьезной критики. Все-таки в ней просматривается подспудная логика: скорей бы кончился договор – по естественной причине. Тем более, что бывали случаи, когда пенсионер заключил договор с надежной – вроде бы – фирмой – и вдруг узнает, что за его спиной фирма переуступила договор третьему лицу, сняв с себя все обязательства. Такая сделка вполне возможна, а старый человек просто не в состоянии постичь все тонкости финансовых афер. Между прочим, легальных, разрешенных законом. Мы уж не говорим о том, что наследники – в случае пожизненной ренты – квартиры лишаются.

Плата за риск

Как же без риска? Но рискует не сам старый человек, а банк. Скажем, человек будет жить до 120 лет. Никакая стоимость квартиры не «перевесит» выплаченный кредит. Прощай денежки? Нет, банком проявлена, и это понятно, осторожность: договор заключается на 10 лет. Годы прошли, вы по-прежнему радуете близких своей бодростью? Тогда, пожалуйста, новый договор. И если все же гражданин окажется долгожителем, расходы по окончании срока кредита возьмет на себя государство.

Другой риск – снижение стоимости жилья. Сократятся выплаты? Нет, от своих обязательств кредитная организация не отказывается, человек будет получать ту же надбавку к пенсии, которая ему обещана, а как банк вернет себе деньги кредита – его проблемы. Правда, банк и тут проявляет определенную осторожность: не под каждую квартиру даст кредит. Жилье тщательно осмотрят, оценят и, если только убедятся, что оно и через десять лет не потеряет своих потребительских качеств, только в этом случае заключат договор. В настоящее время договоры заключаются с людьми, живущими в домах, которые не находятся в аварийном состоянии. А в том случае, если банк не покроет свои расходы по кредиту, разницу – напомним – доплатит государство.

Еще риск: а вдруг старый человек по каким-то причинам не захотел поставить в известность своих наследников о заключенной сделке? Но вот его не стало, дети, племянники, сестры, братья, в общем, все те, кто числится среди наследников, предъявляют на квартиру права. Затевается длительная судебная тяжба... Но здесь банк, как говорится, «стелет соломку». Разработана специальная форма уведомления, которую подписывает заемщик: все наследники им извещены. Это, между прочим, еще и воспитательная мера – для беспечных отпрысков. Может, в какой-то мере она будет служить им неумолкающим звоночком, освященным веками напоминанием об их долге: о престарелых родителях надо заботиться.

Проект пока пилотный, идет обкатка программы. Когда система окончательно утвердится, будут разработаны все нормативные документы, могут появиться и другие кредитные учреждения. Кстати, в АРИЖК поинтересовался: большой ли интерес вызывает этот эксперимент в столице? Любезная девушка ответила: «В день бывает до 40 звонков». А когда побывал в банке, подумал: раз так тщательно отрабатывают этот оригинальный жилищный проект, то и жить ему долго, и надежность его будет солидная.

Мы сказали: государственная программа. Значит, должен быть принят соответствующий закон в Госдуме. По предварительным сведеньям эта процедура намечена уже на ближайшие месяцы. Но договора уже заключаются!

Игорь Гареев

Другие статьи на тему: Ипотека

  • Высшее образование оплачивает кредит
    Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает новый ипотечный продукт «Образование». Он адресован тем, кто мечтает сделать карьеру, получив качественное образование, стать востребованным профессионалом в своем деле. Ипотечный кредит на осуществление мечты выдается под залог имеющегося жилья. Уникальность программы - в объединении лучших качеств ипотечного и потребительского кредитования.
  • Ипотека в гражданском браке
    По статистике каждая пятая молодая пара Москвы живет в гражданском браке. За время совместного проживания пары обычно наживают какое-нибудь совместное имущество. Иногда дело доходит и до приобретения квартиры – в том числе и с помощью ипотечного кредита. Какие проблемы могут возникнуть у людей, состоящих в гражданском браке, рассказывает юрист компании «Рескор» Екатерина Гусева:
  • Льготная ипотека для не всех учителей
    В преддверии «Дня Учителя» было объявлено, что молодые преподаватели общеобразовательных учреждений получили первые кредиты на приобретение жилья в рамках своей «профессиональной» ипотечной программы. Новоиспеченный блин выглядит румяным и аппетитным. Но пробуют его осторожно – как бы не обжечься.
  • Купи новую квартиру сейчас, а старую продашь потом
    Сделать это стало гораздо проще с новой ипотечной программой «Переезд». Она разработана совместно Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).
  • Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
    Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.