Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 21 августа 2012 г. 11:00
Публикация в газете: №30 (902) от 16 августа 2012 г.

Когда в товарищах согласья нет

Когда в товарищах согласья нет

Мосжилинспекция составила рейтинг управляющих компаний Москвы за первое полугодие 2012 года и вывесила список худших и лучших из них на своем сайте.

Напомним, в соответствии с принятым 28 декабря 2011 г. новым Административным регламентом жилищного надзора по Москве, Мосжилинспекция контролирует управляющие организации, в том числе и на предмет обязательного раскрытия информации. УК обязаны предоставлять следующие сведения: адрес, контактные телефоны и другие реквизиты, а также данные о годовой бухгалтерской отчетности, услугах по ремонту и содержанию дома, тарифах, случаях привлечения компании к административной ответственности. В случае, если компания не раскрывает информацию о своей деятельности, раскрывает ее не в полном объеме, или предоставляет недостоверные сведения, она будет оштрафована на сумму 250–300 тысяч рублей (для юридических лиц). Должностные лица подвергаются штрафу в сумме 30–50 тысяч рублей. При повторном нарушении должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от одного года до трех лет, а с компанией-нарушителем будет расторгнут договор.

После тщательных проверок московских товариществ собственников жилья (ТСЖ), по всей вероятности, менее половины из них смогут продолжить свою деятельность, но зато это будут настоящие объединения жильцов. Такой прогноз сделал начальник Государственной жилищной инспекции Москвы Олег Кичиков.

Проверка столичных ТСЖ началась 1 марта нынешнего года, и уже к выявленным нарушителям применяются строгие меры. В судах рассматриваются соответствующие иски. Например, на днях в Арбитражном суде города Москвы состоялось очередное судебное заседание по оспариванию вынесенного инспекцией протокола. В апреле 2012 года по обращению жителей дома № 4, корп. 6 по ул. Москворечье (район Москворечье-Сабурово) при осмотре стендов управляющей организации ООО «ГорУправДом» были выявлены нарушения по стандарту раскрытия информации (отсутствовал стенд, информация о режиме работы диспетчерских служб, сведения о членстве организации в СРО и др.). По итогам проверки ООО «ГорУправДом» было привлечено к административной ответственности на сумму 300 000 рублей. 29 мая 2012 г. ООО «ГорУправДом» подало исковое заявление об оспаривании действий Мосжилинспекции. Арбитражным судом города Москвы была полностью поддержана позиция Мосжилинспекции и подтверждена правомерность вынесенного постановления. Ранее Инспекцией было выиграно аналогичное судебное дело в отношении ООО «ТСЖ Столица» (мкр. Северное Чертаново, д. 1а).

1. Нарушаем, товарищи?

Так сколько же ТСЖ в Москве на самом деле? Этот вопрос вновь всплыл совсем недавно после серии публичных выступлений руководителей Мосжилинспекции...

Напомним, в июле 2007 г. был создан Фонд содействия реформированию ЖКХ. Государство в декабре того же года единовременно внесло в него 240 млрд. руб. – на переселение из аварийного жилья и на капитальный ремонт многоквартирных домов. Для получения денег регионам требовалось выполнить ряд условий, в том числе по созданию ТСЖ. Это был своего рода план-задание. Сначала 5 % от общего числа домов в регионе, через год – 10 %, еще через год – 20 %. Руководители субъектов, как пионеры, рапортовали о выполнении. А в прессе тем временем появлялись тревожные сигналы – ТСЖ-то фальшивые!

Понятно, что регионы с их скромными бюджетами пошли на массовые фальсификации не от хорошей жизни. Но зачем это понадобилось Москве? Прежнее руководство города в силу известного противостояния федеральному центру сразу заявило об отказе от денег фонда. Позиция озвучивалась открыто: денег с населения брать не будем (жители по условиям фонда должны были вносить 5% от стоимости капремонта), это долги государства, и с капремонтом справимся сами. И тем не менее в столице, свободной от всяких обязательств перед фондом, начали, как и по всей стране, массово штамповать фальшивки. Цифры озвучивались сумасшедшие – 26-28 тысяч ТСЖ, выходило, что товарищество было чуть ли не в каждом третьем московском доме.

Теперь Мосжилинспекция дает, надо полагать, реальные данные. К 2008 году в Москве было создано 8700 ТСЖ. К 2012 году их осталось 6700. Остальные за 4 года либо ликвидированы по суду, либо в доме выбирался другой способ управления, и люди возвращались в ДЕЗ.

Федеральным законом РФ № 123-ФЗ от 4 июня 2011 г. были внесены поправки в Жилищный кодекс, ужесточающие государственный контроль в сфере управления многоквартирными домами. До 1 марта 2012 года Мосжилинспекция должна была проверить уставы всех ТСЖ и внесенные в них изменения на соответствие требованиям законодательства. Об этом сказано в п. 3 ст. 20 Жилищного кодекса. Однако на недавней пресс-конференции заместитель начальника Мосжилинспекции Владимир Лукин уточнил – проверка продолжается.

По его словам, инспекция в постоянном режиме ведет мониторинг состояния жилищной сферы в Москве. Работа с товариществами проводится в двух направлениях. Во-первых, инспекция проверяет, как они исполнили требования постановления правительства РФ № 731 о раскрытии информации, разместили ли данные о себе на сайтах либо на стендах. Во-вторых, согласно Федеральному закону № 123-ФЗ ТСЖ должны были направить в Мосжилинспекцию учредительные документы. Тем же законом инспекции предписано в течение года проверить эти документы. Если по результатам проверки будут выявлены нарушения, то последует обращение в суд о ликвидации ТСЖ.

Как рассказал Владимир Лукин, документы – протокол общего собрания о выборе способа управления, устав и реестр членов ТСЖ в Мосжилинспекцию направили лишь 3700 из 6700 ТСЖ. Выходит, 3000 товариществ этого не сделали, то есть, не смогли выполнить федеральную норму закона и подтвердить легитимность своего создания. А, значит, попадают в категорию липовых. С одной тысячью из них еще можно продолжить работу. Инспекция «старается их реанимировать и придать второе дыхание». Учитывая, что это некоммерческие организации, к ним применяются достаточно лояльные меры – предписание на устранение нарушений со сроком исполнения 6 месяцев без каких-либо финансовых санкций. Остальным двум тысячам ТСЖ грозит ликвидация.

В 3700 ТСЖ – дисциплинированных и проверенных – нарушений обнаружено очень много. Но связаны они не столько с корыстными интересами правления, председателя, сколько с незнанием законов, недостаточной квалификацией. Владимир Лукин охарактеризовал работу инспекции как «методологическую помощь ТСЖ в приведении их учредительных документов в надлежащее состояние».

2. Мнение не личное, но от закона отличное

В № 27 мы опубликовали письмо председателя ТСЖ «Берег» Татьяны Пукенко. Напомним, в инспекции жилищного надзора по СЗАО со-брали председателей правлений товариществ района Щукино, предупредили – те ТСЖ, которые передали функции управления по договору управляющим компаниям, то есть, не управляют домами самостоятельно, будут ликвидированы. Восемь председателей написали по этому поводу обращение к руководству города.

Тогда показалось, что случай единичный. Подумаешь, чиновники управления переусердствовали и решили, что теперь они – начальники над ТСЖ. Но... послушала выступление заместителя начальника Мосжилинспекции Владимира Лукина на круглом столе в пресс-центре «РИА Новости», и тревожно стало не только за щукинские, но и за все московские ТСЖ.

Для начала дословно изложим его мнение о товариществах:

«Нужно понимать, что ТСЖ – это одна из наиболее перспективных форм управления многоквартирными домами, наиболее открытая, прозрачная, позволяющая максимально контролировать ход всех процессов в доме, оценивать эффективность вложения средств собственников, потому что собственники сами контролируют процессы, которые происходят в их доме. Если хочешь что-то сделать хорошо, то сделай сам. Это в прямой степени относится и к ТСЖ.

Форма управления управляющей компанией тоже предусмотрена законодательством. Но если у компании 300 домов, то в процессе работы у нее возникают большие издержки – штат сотрудников, административные и другие расходы, связанные с текущей деятельностью. В ТСЖ жители не станут увеличивать административные расходы за счет собственных же средств. Их платежи будут оптимальны. Поэтому сейчас Мосжилинспекция максимально поддерживает создание и развитие ТСЖ, которые управляют самостоятельно. Такие товарищества могут оптимизировать не только расходы, но и стандарт оказания услуг – устанавливать периодичность влажной уборки подъездов, решать, нужно ли делать капитальный или текущий ремонт. Из общей суммы платежей за ЖКУ порядка 30% идут на содержание и текущий ремонт общего имущества. Это огромные средства. Если они уходят в управляющую компанию, то там и пропадают. И добиться ответа, куда их потратили, сложно. ТСЖ само принимает решение о том, какие услуги нужны, можно ли обойтись без дополнительной финансовой нагрузки на граждан или все же необходимо повысить размер платы для улучшения качества предоставляемых услуг.

В ходе проверки выяснилось, что сейчас в Москве около 1000 таких самостоятельных ТСЖ. Остальные передают управление УК. Давайте разберемся, для чего тогда создавалось ТСЖ – для того, чтобы как стороне по договору контролировать ДЕЗ? Однако функция по контролю над выполнением обязательств управляющими компаниями сейчас передана Советам домов. Эта форма позволяет максимально отслеживать все процессы, происходящие в доме, заключать договор управления. Поэтому Советы – это альтернатива ТСЖ, которые сами не управляют, а передают эту функцию УК.

Никто и не говорит, что передавать функции управления незаконно! И Мосжилинспекция ни в коем случае никому не навязывает свое мнение. Мы лишь советуем. Действительно, Жилищный кодекс позволяет товариществу заключить договор и передать все функции управления домом в УК. Я соглашусь, что это легитимно и правильно. Один вопрос – зачем? Жители выбрали способ управления ТСЖ, но управление передали нанятой компании. Зачем нужно было выбирать ТСЖ, выберите сразу способ управления – управляющей компанией. Функция ТСЖ как контролера над деятельностью УК и по выполнению договора управления прекратилась с введением в Жилищный кодекс нормы по созданию Советов многоквартирных домов. Хотите только контролировать? Пожалуйста, создавайте совет и контролируйте! Но зачем создавать ТСЖ, если вы не реализовываете свои права по управлению многоквартирным домом, а передаете все функции управляющей компании и тем самым выключаетесь из процесса управления домом. Соглашусь, что это процесс тяжелый, требующий определенных знаний и времени, но в результате можно получить систему управления, которая позволит открыто и честно управлять домом, понимать, куда вложен каждый рубль.

Мы стараемся развивать институт ТСЖ, но развивать его нужно сразу эффективно, так, чтобы осталось то хорошее, что изначально в него закладывалось. И позицию о том, эффективно это или нет, Мосжилинспекция имеет право доносить до ТСЖ, тем самым подсказывать, что и как лучше сделать для управления домом. Ни одного документа о ликвидации ТСЖ, передавших управление управляющим компаниям, нет. Это всего лишь рекомендации.

3000 товариществ получили предписания Мосжилинспекции, то есть, напоминание. Мы даем им полгода на что, чтобы представить документы. С 1000 ТСЖ проводится работа. И случаи бывают банальные. К примеру, председателя удалось найти, но он просит помочь: ТСЖ создали быстро в 2007 году, он не знает, где сейчас найти устав, а тем более протокол общего со-брания! Стараемся поддержать такие ТСЖ. По остальным 2000 товариществам, которые не идут на контакт, и мы не можем понять, существуют они или нет, будет проводиться серьезная работа и с самим ТСЖ – нужно либо менять способ управления, либо остаться в форме ТСЖ, но выбрать новое правление – и с налоговыми органами, решая, либо оставить ТСЖ как юридическое лицо, либо его ликвидировать».

3. А что там в кодексе написано?

Хотя и заверил Владимир Лукин в том, что Мосжилинспекция не навязывает товариществам свое мнение, но из всего сказанного им напрашивается обратный вывод. Высказать свою точку зрения, как частное лицо, конечно, он имеет право. Но как чиновник он обязан исполнять то, что написано в законе, независимо от своих собственных убеждений.

Читаем п. 1.1 ст. 137 Жилищного кодекса. Товарищество вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные договоры, обеспечивающие управление домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества. Никаких жестких рамок. Законодатель предоставил товариществам свободу выбора: хотите управлять самостоятельно – извольте, не хотите – заключите договор управления со сторонней компанией. Рекомендации со стороны контролирующего органа – по сути, вмешательство во внутренние дела собственников дома. Это они, но никак не инспекция, должны решать, как лучше организовать управление.

По этому случаю вспомнилась позиция одного из разработчиков Жилищного кодекса – юрисконсульта Фонда «Институт экономики города» Дмитрия Гордеева, которую он не раз озвучивал со страниц нашей газеты. ТСЖ, заключая договор с управляющей компанией, выступает организованным, грамотным заказчиком услуг. В этом и есть, по его мнению, суть и роль ТСЖ.

ТСЖ, как и ЖСК, передают функции управления ДЕЗам по разным причинам. Создают товарищества обычные жители, которые взяли на себя груз ответственности за судьбу своего дома. Им не хватает квалификации, знаний. Они боятся наделать ошибок, рискуют-то деньгами всех жителей дома! Передача управления той же дирекции, налаживание контроля над выполнением условий договора – первая ступенька на пути к самостоятельному управлению. Эту причину озвучивают председатели правлений многих «несамостоятельных» ТСЖ, ЖСК – слушатели редакционной «Школы управления», участники наших круглых столов.

Не все председатели правлений – пенсионеры. Кто-то и работает. И в этом случае тоже функции управления передают в ДЕЗ. Кто-то делегирует часть функций. А кому-то удалось найти общий язык с дирекцией, устраивает качество ее работы. Какой смысл отказываться от ее услуг, как управляющей компании?

Член правления ТСЖ «Арбатец» Людмила Кайсарова рассказала о практике в своем товариществе: «Управление домом подразумевает не только управление его эксплуатацией. Это и работа с нежилыми помещениям, капремонты. Какую-то часть функций ТСЖ передает, чем-то занимается самостоятельно. Мы, к примеру, передали управление эксплуатацией дома ДЕЗу, а сами занимаемся капремонтом, у нас руки развязаны. На разных этапах работы товарищества и потребности в делегировании полномочий разные. Это зависит и от состояния дома, от объема запланированных работ и от еще многих-многих факторов. Но в любом случае – это внутреннее дело собственников дома. Свою машину я могу сама водить, могу нанять шофера. Но машина при этом все равно остается моей».

Заглянем в Жилищный кодекс еще по одному поводу. Как сообщил Владимир Лукин, Мосжилинспекция требует от ТСЖ представить на проверку пакет документов – протокол общего собрания о выборе способа управления, устав и реестр членов ТСЖ. Читаем п. 3 ст. 20 Жилищного кодекса о государственном контроле. Уполномоченные органы (это органы жилищного надзора) проверяют соответствие устава и внесенных в него изменений действующему законодательству. И все! Только устав! И никакого пакета! Другое дело, если какой-нибудь собственник засомневается в легитимности создания товарищества и обратится в Мосжилинспекцию с заявлением. Только в этом случае проверяется, кроме устава и внесенных в него изменений, правомерность принятия общим собранием собственников решения о создании ТСЖ, правомерность избрания общим собранием членов ТСЖ правления и председателя, правомерность избрания организации, с которой товарищество заключило договор управления и правомерность утверждения условий этого договора и его заключения.

Заметим, нет в законе требования к ТСЖ что-то представлять в инспекцию, есть обязанность инспекции проверять. Возможно, из 2000 ТСЖ – претендентов на ликвидацию, есть и липовые. А возможно, председатели правлений части этих товариществ – люди грамотные, внимательно прочитали Жилищный кодекс, и не торопятся бежать на ковер в Мосжилинспекцию. Ждут, когда придет инспектор и выполнит свою обязанность – проверит их устав.

Внимательно прочитаем и ст. 138 Жилищного кодекса об обязанностях товариществ. В п. 9 им вменено вести реестр членов ТСЖ и ежегодно в течение первого квартала представлять в Мосжилинспекцию копию этого реестра. А если товарищество вносит изменения в устав, то в течение трех месяцев с момента государственной регистрации этих изменений в налоговых органах председатель правления должен принести в Мосжилинспекцию заверенную им и секретарем общего собрания членов ТСЖ копию устава, выписку из протокола общего собрания о принятии решения о внесении изменений с приложением копий текстов этих изменений.

А вот могут ли жилинспекции требовать и проверять документы ранних периодов, до принятия поправок в Жилищный кодекс – большой вопрос. Скажем, какой-нибудь протокол общего собрания десятилетней давности. В Жилищном кодексе предусмотрена единственная причина, по которой инспекция может затребовать документы прошлых лет – по заявлению собственника дома. Но ведь требуют и без таких заявлений! Жалобы по этому поводу уже поступают из регионов. И жилищная общественность сейчас озаботилась этой проблемой.

Собственно, задавшись в начале статьи вопросом – а сколько же у нас ТСЖ, мы выяснили, что их очень мало. Однако вопрос не в том, что их сейчас мало, а в том, сколько их останется через год-два. В 2007 году идеологи Фонда содействия реформированию ЖКХ своими план-заданиями подорвали доверие к этой форме управления. Да так, что у людей отбили всякую охоту создавать их. Теперь за товарищества с энтузиазмом взялись жилинспекции. На этом фоне, видимо, другие людские проблемы кажутся мелочами, недостойными внимания. Как, например, эта...

4. Юбилейная отписка

Недавно в жизни московской пенсионерки Лидии Зубковой произошло знаменательное событие. Она получила юбилейную восьмидесятую отписку!

Дело, собственно, не стоит выеденного яйца. Соседка Лидии Юрьевны делала у себя ремонт. Непонятно, из каких соображений, соорудила по стене тамбура, примыкающей к ее квартире, кирпичную стену. Холл сузился, Лидия Зубкова теперь и дверь своей квартиры полностью открыть не может – она в эту стенку упирается. Конечно, неудобно! Но дело даже не в этом. Соседка оттяпала часть общего имущества всего дома, а на это нужно согласие 100 % собственников.

Решение таких вопросов относится к компетенции Мосжилинспекции. Казалось бы, какая сложность – выехать по заявлению Зубковой на место, зафиксировать факт нарушения, выдать предписание собственнице квартиры предписание устранить нарушения и проконтролировать его исполнение. Однако во всех восьмидесяти отписках упорно не признается наличие кирпичной стенки, хотя она есть.

Лидия Зубкова обращалась в ДЕЗ района Выхино, в управу, в префектуру, в мэрию, в БТИ, в Мосжилинспекцию, ходила на личные приемы.

Вообще, искусством штамповать отписки наши чиновники, похоже, овладели в совершенстве. Ну, например, избранное из переписки с первым заместителем префекта ЮВАО. Накануне он сообщил ей, что линейный размер ширины коридора между квартирами по архивным материалам технической документации составлял 1,25 м, и уменьшения этой ширины в настоящее время не выявлено. Пенсионерка не поленилась, с рулеткой пробежалась по подъезду, промерила ширину в холлах на других этажах. Написала заместителю префекта: «Мне непонятно, по какой причине все комиссии и вы лично не можете ответить, почему линейный размер ширины в таких же холлах на других этажах составляет 1,35 м? Прошу вас лично приехать и замерить ширину холла моего и соседних коридоров. Может быть, тогда вы увидите, что мой приквартирный холл заужен?»

Из переписки с Мосжилинспекцией. Заместитель начальника 2 мая 2012 г. ей написал: «По информации ГУП МосгорБТИ установлено, что в архивных материалах технической документации линейный размер ширины приквартирного холла квартир N и M составлял 1,25 м. Уменьшение ширины приквартирного коридора в настоящее время не выявлено. В очередном обращении содержится вопрос, по существу которого вам неоднократно давались письменные ответы. Принято решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки по данному вопросу».

А 28 июня 2012 года Мосжилинспекция дает ей очередной ответ: «По информации, представленной ГУП МосгорБТИ, установлено, что в архивных материалах технической документации линейный размер ширины приквартирного холла квартир N и M составлял 1,25 м. Уменьшение ширины приквартирного коридора в настоящее время не выявлено. В феврале на приеме у первого заместителя начальника Мосжилинспекции вам была предоставлена вся необходимая информация по данному вопросу. В очередном обращении содержится вопрос, по существу которого вам неоднократно давались письменные ответы. При этом в обращении не приводятся новые доводы или обстоятельства. Принято решение о безосновательности очередного обращения и прекращении переписки по данному вопросу».

Лидия Юрьевна и рада бы была прекратить эту переписку, да только ее дверь продолжается упираться в ненавистную соседкину стенку. Или такие мелочи не входят в функционал Мосжилинспекции?

Лилия Позднякова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.