Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 16 июля 2012 г. 13:00
Публикация в газете: №26 (898) от 12 июля 2012 г.

Выселение по-голландски

Выселение по-голландски

В Нидерландах договор аренды – независимо от того, обозначены в нем сроки или нет – с момента вступления в силу считается бессрочным. И если хозяин просит квартиранта съехать, а тот отказывается, закон почти всегда встает на сторону последнего.

«Особые обстоятельства»

Исключений из правила совсем немного.

К примеру, жилец задолжал квартплату или запустил хозяйское жилище. Однако и в этих случаях прегрешения должны быть впечатляющими: долг достиг солидных размеров, а квартире нанесен явный ущерб.

Правда, иногда можно вынудить съемщика «очистить помещение», если арендодатель сам срочно стал в нем нуждаться: скажем, собирается использовать его в профессиональных целях, или у него ожидается прибавление семейства. Однако и тогда последнее слово скажет суд: он решит, кому нужнее квадратные метры – хозяину или жильцу.

Самое удивительное во всем этом то, что при заключении контракта в нем можно вполне недвусмысленно указать: аренда является временной. Но, увы и ах, законную силу это важное уточнение будет иметь лишь при «особых обстоятельствах». Скажем, при сдаче в наем загородных домиков и комнат отпускникам. Или, если хозяин на несколько лет отбывает за границу. Или купил новую квартиру, однако с переездом решил повременить и пока пустил постояльцев.

Можно ли обойти закон и, не заключая контракта, сдать квадратные метры нелегально? Тоже не вариант: заплатив хотя бы раз за жилище (это нетрудно доказать), съемщик вступает во все свои права. Если же отчаявшийся хозяин решит продать дом или квартиру, то и это не выход: продать можно лишь... вместе с ненавистным квартирантом.

А может быть, правильно поступают в Голландии, поддерживая нанимателя – сторону более слабую и уязвимую? Вот три истории. Судите сами.

История первая

Ее мне поведал случайный попутчик. Он летел в командировку, я возвращалась в Москву и достала из сумки книжку. Но почитать не удалось. Незнакомец вдруг стал расспрашивать о моей жилищной ситуации: владею ли недвижимостью, снимаю ли, а может быть, сдаю? Что за нездоровое любопытство!

Впрочем, вскоре выяснилось – ему нужно выговориться.

– Знаете, я, как домовладелец, попал в весьма неприятную историю, – вздохнул мой сосед. – До сих пор не верю, что все закончилось...

Он шесть лет работает в солидной фирме, неплохо зарабатывает, а четыре года назад с ним заключили постоянный контракт. Тогда же сразу решил купить дом: большой, удобный, с садом – ведь со временем появится семья.

Домик оказался на славу! Двухэтажный, внизу зал и кухня, на втором этаже три комнаты. Одна из них стала спальней, вторая кабинетом, а третью он решил сдавать. Стал расспрашивать знакомых, и один из них порекомендовал в качестве постояльца молодого инженера.

Познакомились, и он сразу понравился новоиспеченному владельцу дома: показался серьезным и обязательным. Раньше жил на востоке страны, а тут ему предложили работу в том самом городе. Он уже записался на муниципальную квартиру и пока искал временное жилье.

– Вскоре Филипп (так его звали) переехал ко мне, – приступил к подробностям мой попутчик. – В первый же вечер он меня, что называется, заговорил. Жаловался на не сложившуюся личную жизнь и на то, что его мало ценят на работе... Наконец, я сказал, что устал и мне пора спать. А на следующий вечер все повторилось снова. И так изо дня в день. Только сяду в кресло и возьму в руки книгу, как стук в дверь: «Можно? Я на минуточку...» В конце концов, попросил его так часто не заходить.

На несколько дней он оставил меня в покое, а потом все пошло по-старому. Причем Филипп стал дольше торчать на кухне. В первые две-три недели быстро делал бутерброды или что-то разогревал и удалялся к себе. А тут вдруг полюбил готовить, но не один, а одновременно со мной! Объявил, что стал вегетарианцем, стал пытаться и меня наставить на путь истинный. С ужасом смотрел на мой любимый бифштекс с кровью... В общем, я понял, что совершил ошибку, пустив в дом квартиранта.

Утешало лишь то, что он записался на социальное жилье – значит, терпеть еще год. Максимум два. Но вдруг выяснилось, что Филипп из очереди вышел. «Что я буду делать один в четырех стенах? – ныл он. – А с тобой мне комфортно».

– Вы пытались советоваться с юристами? – спросила я. – Думаю, они бы нашли средство избавить вас от этого зануды.

– Консультировался с двумя адвокатами, но закон есть закон. Конечно, для меня это не было новостью – я ознакомился с правами съемщиков, перед тем как заключил с Филиппом договор. Но мне и в голову не могло прийти, что все так обернется. Никто ведь не задерживается в частном секторе надолго, поскольку это дорого: за муниципальную двухкомнатную квартиру Филипп платил бы столько же, сколько за одну комнату у меня. Да и что за радость – жить в одном доме с хозяином?! Но вот поди ж ты...

Избавление пришло неожиданно: Филипп рассказал, что влюбился. И познакомил меня со своей избранницей, которая оказалась милой девушкой, а главное – имела жилплощадь, так что мой зануда стал реже бывать дома, иногда пропадал неделями. А однажды явился и сообщил: «Переезжаю к любимой!»

Мы тут же оформили акт о расторжении арендного контракта, он сам торопился, чтобы не платить квартплату за лишний месяц. Я его едва не расцеловал на радостях.

Но что вы думаете? Два месяца спустя звонок в дверь. Филипп! Расстался с подругой, снова одинок и несчастен. И опять попросился в жильцы. Но как мне ни было его жалко, я отказал.

История вторая

Сандеру 55. Его отец умер очень давно, а мать он потерял десять лет назад. Сандер был единственным сыном. Он исполнил желание родителей: не стал продавать их большой дом в сельской местности. Но и переезжать туда не захотел, поскольку жил с семьей в просторной городской квартире. Решил сдавать родительскую виллу в аренду и через риелтерское бюро быстро нашел желающих – бездетную супружескую пару.

Составляя контракт, предусмотрительно отметил, что жильцы должны съехать в том случае, если дом понадобится его детям. И, разумеется, обговорил это устно с самими нанимателями. Те выразили полное понимание: «О чем разговор? Не волнуйтесь, никаких проблем у вас с нами не будет!».

И действительно, квартплату они платили исправно. Зато оказались неряхами, каких поискать... Дом пропах табаком и кошками, хотя квартиранты держали всего одну. Дубовый паркет приобрел цвет асфальта, белоснежные стены порыжели. Сандер деликатно напоминал жильцам, что внутренний ремонт должны проводить они сами, а те вежливо отвечали, что сделают это обязательно, но только в следующем году. В конце концов, хозяин махнул рукой: ведь после ремонта они снова превратят дом в сарай. Вот когда съедут, он сам отремонтирует.

И этот момент наступил. Дочь собралась замуж, и молодые не хотели медлить с потомством. А подарок к свадьбе их ожидал царский: домик в деревне!

Сандер предупредил съемщиков о прекращении аренды, дав им полгода на поиски нового жилья. Но те неожиданно заявили, что не уедут вовсе.

Убежденный в своей правоте, Сандер направился к адвокату и предъявил контракт с заветными словами: «Если дом понадобится моим детям...». Адвокат развел руками: «Вам тогда дали неправильный совет. Такое условие вовсе нельзя было вписывать – оно ущемляет права нанимателей. Подумайте: может быть, у вас найдутся другие аргументы?».

Сандера осенило: они же грязнули! И он в подробностях рассказал о плачевном состоянии жилища. Адвокат задумался: «Ну что же, это можно использовать».

Последовала долгая судебная тяжба, стоившая Сандеру нервов, времени и денег. Но в итоге справедливость восторжествовала: он выиграл дело.

История третья

Эрну я знаю давно. Ей 66, всю жизнь проработала экономистом, недавно вышла на пенсию. Интеллигентная и общительная женщина. Личная жизнь, правда, не сложилась: ни мужа, ни детей. Впрочем, не сложилась – это по нашим российским меркам (возможно, устаревшим). Сама Эрна считает себя вполне состоявшейся. Она сознательно не хотела связывать себя семьей.

Эрна обосновалась в центре Лейдена в большом доме, его она купила 35 лет назад. А еще раньше жила в коммуне, которые были популярны в то время. Коллектив состоял из семи друзей – двух пар и трех девушек, совместно арендовавших большую квартиру.

Однажды объявили, что здание, в котором располагалась та квартира, идет под снос. Муниципалитет, разумеется, предоставил возможность поселиться в другом месте, однако друзья решили иначе: их следующее жилье будет собственным, тогда никто не сможет их выселить. После многочисленных обсуждений пришли к соглашению, что дом купит Эрна: у нее тогда уже было приличное материальное положение. Остальные же станут ее нанимателями. Так и сделали.

И вот коммуна поселилась в огромном строении XVII века со множеством комнат, несколькими ваннами, санузлами, кухнями и большим садом. Эрна не хотела ничего зарабатывать на своих жильцах, поэтому общую плату за аренду рассчитали так, чтобы покрывала расходы на ипотеку, налоги и необходимый ремонт.

Жили дружно, без ссор, но состав коммуны постепенно менялся: одна из пар переехала в другой город, одна девушка вышла замуж и перешла жить к мужу. Их место заняли новые жильцы – из того же круга знакомых. Решение об их вступлении в коллектив принималось на общем собрании. А если кто-то влюбился и привел в дом друга или подругу? В гости или ночевать – пожалуйста, но разрешение на постоянное пребывание должны были дать все.

И вдруг все изменилось. Эрне позвонила ее давняя знакомая Инга. И рассказала, что ушла от мужа, своего жилья нет, вот и ютится с малышом у родственников.

Что произошло дальше, нетрудно представить: Инга с мальчиком поселилась в доме Эрны, тем более что как раз освободились две комнаты. Хозяйка была рада подруге и к ее сынишке скоро привязалась. Только очень уж привередливой оказалась новая квартиросъемщица. Попросила, точнее, потребовала заменить ковровое покрытие ламинатом, сменить плитку в ванной...

Эрна не во всем была с ней согласна, но перечить не стала: дом и в самом деле нуждался в ремонте. А потом она созвала экстренное собрание. Она уже давно собиралась поговорить о повышении квартплаты. Ведь рыночная цена дома, а соответственно и налог на собственность с каждым годом растут. А тут еще ремонт. Согласились все съемщики, кроме Инги. Та сослалась на правила, которые позволяли увеличивать квартплату раз в год на определенную максимальную долю. А поскольку аренда была невысокой, то повышение должно быть почти символическим.

Между тем Инга все больше чувствовала себя в доме хозяйкой. Заняла еще одну комнату, забила своими вещами кладовку, в саду стала регулярно принимать гостей. И все это согласно правилам: ведь и та комната, и кладовка, и сад относились, согласно контракту, к помещениям совместного пользования. Другие тоже могли туда заходить, но им почему-то не хотелось... А Инга еще и занялась устройством личной жизни: к ней зачастили кавалеры.

Свою спальню Эрна стала закрывать на задвижку. А что другие наниматели? Они постепенно съезжали, а искать новых в сложившейся ситуации Эрна не решалась. Ее уже осуществленная мечта – жить большим дружным коллективом – рассыпалась, как карточный домик. Эрна уговаривала «подругу» подыскать другое жилье, обещала помочь с переездом. Но безуспешно: ведь та жила в ее доме припеваючи, за мизерную квартплату.

Между тем сын Инги вырос и перешел жить в студенческое общежитие. И тогда Эрна решилась... До тех пор она не шла на это из-за мальчика. Она подала заявление в суд. Но в иске ей отказали – судья не нашел убедительных оснований для прекращения контракта. Последовали годы новых судебных тяжб и бесполезных попыток договориться миром.

Недавно я позвонила ей. Голос в трубке был бодрее, чем обычно.

– Неужели Инга съехала? – поинтересовалась я.

– Ах, нет. Точнее, пока нет. Но уже скоро! Сейчас ничего не скажу, боюсь сглазить.

А вскоре она позвонила сама. Ей удалось откупиться от Инги, пусть и за огромные деньги – 170 тысяч евро.

– Пришлось, правда, отдать почти все сбережения, – уточнила Эрна. – Зато это наверняка: бумаги подписаны и заверены! Вот только ей дали год на поиски нового жилья. Придется потерпеть.

Юлия Могилевская

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.