Московская жилищная газета

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 18 июня 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №22 (894) от 14 июня 2012 г.

Земля уходит из-под ног

Земля уходит из-под ног

В столице почти 37 тысяч многоквартирных домов, и только в 55 из них земельные участки оформлены в общедолевую собственность. Это удивительный факт! Может быть, москвичи не знают цену своей земли? Или напуганы предстоящими налогами?

Спецами не рождаются

Скорее всего, причины повальной пассивности другие – недальновидность, правовая малограмотность, безразличие к своим же интересам. Впрочем, не все так просто. Мнения по земельному вопросу разные даже у подкованных собственников, посвятивших оформлению участков не один год, закаленных судами и чиновничьими кабинетами...

Маргарита Чуканова – депутат муниципального собрания внутригородского муниципального образования Восточное Измайлово в городе Москве. Кроме того, она избрана председателем совета своего дома. Оформили в общедолевую собственность чердак, подвал, земельный участок. Если кто-то решит, что это легко, то он ошибается. Разве под силу простым людям разобраться в законодательной базе, имеющей непосредственное отношение к жилищной сфере? Ведь это порядка 250 нормативных, законных и подзаконных актов, отсылочных писем! Большинство собственников в это боятся углубиться. Маргарита же поступила на юрфак МГУ и с отличием, в 50 лет его окончила! Пригодилось. Теперь и проконсультирует, и подскажет, как нужную бумагу написать, какую важность в ней не упустить да куда документ отнести.

Сегодня М. Чуканова дает свои рекомендации читателям «Управдома».

Городские мотивы

– В последнее время решение земельного вопроса в Москве сдвинулось с мертвой точки. Начиная с 2005 года, после вступления в силу Жилищного кодекса, где в ст. 36 четко сказано, что к общему имуществу многоквартирного дома относится и земельный участок, тем не менее город не оформлял землю в общедолевую собственность. Многие дома из числа первых ласточек по несколько лет бились за свои участки в судах.

Примерно два года назад город выработал иную политику, согласно которой из земельных участков многоквартирных домов должны быть «извлечены» автостоянки, детские и спортивные площадки, проходы и проезды к дому. Эти два года мы судились с городским Департаментом земельных ресурсов, отстаивая свою точку зрения. Она заключается в том, что согласно всем действующим нормативам Российской Федерации обязательными являются три элемента дворовой территории: подошва дома, подъезд и проход к нему, автостоянка и парковка. Спортивная, детская площадка может быть, а может и не быть, но эти три элемента обязательны. Мы проиграли суды в Москве, включая кассационные. Однако, когда в начале этого года дошли до надзорной инстанции, департамент признал свою неправоту и пересмотрел позицию.

С приходом нового руководителя Владимира Ефимова Департаментом земельных ресурсов города Москвы разработана новая политика предоставления участков в общедолевую собственность, которую он презентовал на круглом столе в Мосгордуме, посвященном проблемам межевания жилых кварталов. Вот о ней подробнее.

Основной посыл – в домах живет много пенсионеров, зачем им платить налог на землю, на содержание территории? И в проектах межевания собственникам на выбор предлагается два варианта границ участка: по фундаменту дома и в нормативных размерах – с автостоянками, детскими площадками и местом для отдыха. Сделан ориентировочный расчет затрат на содержание участка и выплату земельного налога. Если жители возьмут землю по фундаменту дома, то для квартиры общей площадью 60 кв. м дополнительные расходы составят 588 рублей в год. Если участок оформят по нормативу – то 4651 рубль в год.

Про освобожденцев забыли

На мой взгляд, людей запугивают большими налогами. На самом деле, если внимательно прочитать Закон столицы «О земельном налоге» (в редакции Закона города № 48 от 17 ноября 2010 года), то картина получится вовсе не страшная.

Из пункта 2 ст. 2 следует, что земельный налог на участки под многоквартирными домами составляет 0,1% от кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость 1 кв. м земли, например, в центре Москвы 122–150 тысяч рублей, на периферии 19–26 тысяч. И нам ведь не говорят, что федеральное законодательство предполагает 15 видов льгот и освобождений от земельного налога. А законами Москвы к ним добавлено еще пять видов льгот для пенсионеров, ветеранов, инвалидов. То есть, число людей, подпадающих под этот налог, ничтожно мало.

Кроме того, сейчас все чаще высказывается точка зрения о том, что надо освободить от земельного налога все многоквартирные дома. Пока от налогообложения освобожден субъект РФ. То есть, Москва – такой же собственник помещений в доме, как и граждане, но она налог не платит. Чем же граждане хуже?

Вызываем расход на себя

Планово-нормативный расход по содержанию придомовой территории составляет 59,4 руб./кв. м общей площади жилого помещения в год. Если жители оформят участок в нормативных размерах, то его содержание для квартиры общей площадью 60 кв. м составит 3564 рубля в год (297 – в месяц). За содержание подошвы дома вообще платить не придется.

Но зачем ставить людей перед таким жестким выбором, если проблему можно решить другим путем? Как, например, это сделали в нашем доме. Во дворе у нас обустроены две автостоянки на 30 машин. Если отдать эти территории городу, то автовладельцам придется арендовать машино-места где-то на стороне или в своем же дворе за 4–7 тысяч рублей в месяц.

К тому же, как социально ответственные граждане, мы должны позаботиться о наших пенсионерах. Они не могут платить с пенсии 300 рублей в месяц за уборку да еще в год порядка тысячи рублей налога. Мы соберем платежки на содержание земли, извещения из налоговой инспекции, добавим плату за электричество, которое потребит автостоянка. В сумме это и будет арендная плата – в месяц по тысяче рублей с машины. Выгодно всем. Автовладельцы получают гарантированные и дешевые машино-места во дворе, пенсионеры – освобождение от оплаты за содержание участка.

Меня заинтересовало, как решается вопрос содержания территории в тех 55 московских домах, которым удалось оформить землю в общедолевую собственность. Сейчас деньги на содержание земельных участков выделяются инженерным службам из бюджета в виде субсидий в пределах планово-нормативного расхода – 4,95 руб. с кв. м общей площади жилого помещения в месяц. Так вот, 38 домов, из которых восемь – ТСЖ, такую субсидию уже оформили. Для этого управляющая компания или товарищество заключает отдельный договор и ежемесячно получает две субсидии – на содержание дворовой территории, а также на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Куда пойти и что подать

Предположим, прочитав эту статью, вы на следующий же день решите заняться оформлением земельного участка вашего дома. Это долгая процедура. К тому же надо быть готовыми к тому, что некоторые порядки, практикуемые в столице, не всегда соответствуют федеральному законодательству. И здесь уж вам решать: либо судиться, либо эти требования выполнять.

Итак, в пункте 5 ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» сказано, что земельный участок переходит в общедолевую собственность собственников дома с момента его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

Сегодня землю можно оформить на основании двух документов: либо государственного акта о выделении земельного участка под строительство дома, что практиковалось в СССР, либо проекта межевания – это уже современный документ.

Первое, что вы должны узнать, есть ли проект межевания вашего квартала, утвержден ли он. Сейчас в Москве такие проекты есть только у 30% кварталов (1095 из 2840). В производстве находятся еще 440. Руководитель Департамента земельных ресурсов Владимир Ефимов пообещал закончить работы до конца 2013 года.

С учетом того, что по проектам межевания должны проходить публичные слушания, процедура от начала проекта до его утверждения департаментом занимает около года. К тому же законодательно не установлены сроки утверждения проектов. Значит, придется либо терпеливо ждать, либо проявлять настойчивость.

В Федеральном законе РФ № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадаст-ре недвижимости» сказано следующее. Для постановки на кадастровый учет принимаются только два документа – решение Департамента земельных ресурсов о согласовании схемы расположения земельного участка или госакт о выделении участка под строительство дома. Границы участка обозначены в обоих документах.

Постановка на кадастровый учет нужна в любом случае. Вопрос в том, как до нее дойти. На учет участок может быть поставлен двумя способами. Первый – если есть утвержденный проект межевания, то идете в департамент с заявлением о формировании участка. По вашему дому выпускается отдельное распоряжение, которое называется: «Об утверждении границ земельного участка». Оно и будет основанием для постановки на кадастровый учет.

На основании этого документа кадастровые инженеры делают межевой план. Выходят на местность, ставят колышки, записывают координаты – широту, долготу, то есть, описывают каждую точку земельного участка. Таким образом у участка официально появляется граница.

Межевой план представляете в ФБУ «Кадастровая палата» по городу Москве (Орликов пер., 10, стр. 1), где в течение 10 дней выдают кадастровый паспорт. С этого момента участок переходит в общедолевую собственность согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ. Его не надо регистрировать в Едином Государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП), потому что правоустанавливающим документом является кадастровый паспорт.

Именно таким путем пришлось оформлять землю нашего дома.

Процедура упрощается, если вам удастся «добыть» госакт о выделении земли. К примеру, мне это не удалось. Вот если у вас он имеется, то замечательно! Тогда не нужен проект межевания от Департамента земельных ресурсов. Идете прямиком к кадастровому инженеру и пишете заявление о постановке участка на кадастровый учет как ранее учтенного. Инженеру не надо выходить на участок, описывать границы. Он отправляется в Департамент земельных ресурсов с этим госактом, с составленным межевым планом, с приложением документа о том, что участок выделялся в советское время. И сам передает их для постановки участка на кадастровый учет как ранее учтенного. Департамент выпускает распоряжение, в котором также указывает, что участок поставлен на учет как ранее учтенный.

Отмечу, что ЖСК могут оформить участок более простым способом, как ранее учтенный. Конечно, при условии, что все паи выплачены. Надо получить госакт о землеотводе (в большинстве кооперативов они имеются) и на основании этого документа заказать межевой план. А затем поставить участок на кадастровый учет.

Далее обращаетесь в службу одного окна Департамента земельных ресурсов за бесплатной государственной услугой, которая называется: «уточнение границ земельного участка». И вам дают распоряжение «Об уточнении границ земельного участка». В этом случае кадастровый номер уже есть, и участок считается находящимся в общедолевой собственности.

Процедура уточнения границ необходима, потому что каждый участок имеет свою погрешность измерения. Важно, чтобы границы на местности и на листе совпадали. Согласование нужно и в том случае, если размежеван участок соседнего дома. А иначе как согласовать границу, если неизвестно, где она точно пролегает? Таким образом, в межевом плане появляется еще одна часть.

Сдаете его опять в кадастровую палату, его утверждают и... все! Больше никуда ходить не надо – у вас есть кадастровый паспорт с уточненными границами.

При написании заявления в службу одного окна внимательно заполняйте графу «разрешенное использование земельного участка». Иначе придется ходить по судам.

Такие тонкости людям обычно не разъясняют, просто указывают: «разрешенное использование только под эксплуатацию многоквартирного дома».

В заявлении четко пишите: прошу выдать распоряжение департамента (госуслуга) для оформления права общедолевой собственности и установления следующих видов разрешенного использования. И дальше на основании приказа Минэкономразвития № 39 от 15 февраля 2007 года «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов», в котором как раз и приведены наиболее применяемые виды разрешенного использования, перечисляем их в заявлении. Так, п. 1.2.1 – земельные участки, предназначенные для домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. П. 1.2.3 – земельный участок, предназначенный для размещения гаражей и автостоянок. Этот вид обязательно укажите в заявлении, если на вашей территории находится автостоянка.

Если собственник нежилого помещения в доме – предприниматель (к примеру, содержит ателье, то есть, использует землю для получения прибыли), то со своей доли в этом участке он будет платить1,5%, а не 0,1 % как остальные собственники, дабы уберечь себя о налоговых санкций.

Если такие объекты в доме имеются, то укажите в заявлении вид разрешенного использования 1.2.5 (объект торговли, общественного питания и бытового обслуживания).

Кто вы такой?

Заверенную копию госакта о выделении земли может получить любой собственник помещения дома в Центральном архиве города Москвы (ул. Профсоюзная, 80). Это бесплатная государственная услуга. Закажите два экземпляра – один придется отдать, другой останется у вас.

При себе следует иметь оригинал свидетельства о праве собственности на квартиру. Кроме того, в практике работников архива спрашивать: «А вы кто?». Заручитесь либо доверенностью от управляющей компании на получение этого документа, либо протоколом заседания Совета дома, в котором прописаны полномочия на получение копий госакта. В заявлении надо указать, что акт вы просите предоставить для оформления земельного участка в общедолевую собственность. Потребуется также строительный адрес вашего дома. Это важно. Мне отказывали в выдаче копий только на том основании, что я не смогла узнать строительный адрес нашего дома 1954 года постройки.

Обратный ход

Часто спрашивают, можно ли после получения кадастрового паспорта уменьшить площадь земельного участка, если вдруг в будущем бремя налогов окажется для жителей слишком тяжелым?

Можно, если общее собрание собственников на основании ст. 44 Жилищного кодекса примет решение о выделе земельного участка. Причем проголосовать за отчуждение общего имущества должны 100% собственников. Но, на мой взгляд, отказываться от земли из-за налогов не самый разумный вариант. Кусок территории можно продать или сдать в аренду под автостоянку и получать ежемесячно по 7 тысяч рублей за машино-место.

«Лишнее» общее собрание

В московской практике для оформления участка в общедолевую собственность требуют представить протокол общего собрания, что не предусмотрено федеральным законодательством. Аналогичная норма в Жилищном и Земельном кодексах была оспорена в Конституционном суде РФ. И в постановлении № 12-П от 28 мая 2010 года суд указал: любой собственник без решения общего собрания имеет право обратиться в органы власти для формирования участка.

Тем не менее, без решения общего собрания Департамент земельных ресурсов документы на формирование участка не примет. Если жалко тратить время на суды, придется проводить общее собрание.

События могут принять и иной оборот. В постановлении Конституционного суда сказано, что протокол общего собрания может принести любой собственник. Кроме граждан, это город в лице своего представителя. Приходит он в департамент, подает заявление об оформлении участка, протокол общего собрания, в котором не указывается, в каких границах оформлять участок. И земля автоматически оформляется по фундаменту. О трех таким образом оформленных участках мне известно.

Не упустить момент

В Госдуму внесен законопроект об изменении части 1 Гражданского кодекса РФ, который меняет почти все ее статьи. В нем есть норма, которая напрямую касается судьбы земельных участков многоквартирных домов. В ней сказано, что, если земельные отношения не оформлены и собственность на землю не распределена на федеральную, на собственность субъекта РФ или на частную, то она становится собственностью Федерации.

Сейчас закон относит нераспределенную собственность к субъекту РФ. Закон прошел первое чтение. Скоро его рассмотрят сразу во втором и в третьем чтениях. После подписания президентом России и через 10 дней после опубликования он вступит в силу. Скажем, в сентябре мы в одночасье можем проснуться с нормой, которая гласит, что неоформленная земля, в том числе и под многоквартирными домами, федеральная.

Стоит, не дожидаясь сюрпризов, подать заявление на формирование земельного участка. Даже если оформить его в общедолевую собственность не удастся до вступления в силу изменений в Гражданский кодекс, то для вас это ничего не изменит. Свое волеизъявление вы сделали сейчас, по действующим на настоящий момент нормам. Следовательно, по ним же будет выполнена процедура оформления земли в общедолевую собственность.

И если при этом вам придется выбирать между подошвой дома или полноценным двором, то оформляйте земельный участок в нормативных размерах. Иных вариантов в законах нет.

Лилия Позднякова

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.