Московская жилищная газета

Рынок недвижимости

Опубликовано на сайте: 18 июня 2012 г. 01:00
Публикация в газете: №22 (894) от 14 июня 2012 г.

Вам, первооткрыватели новых квартир!

Вам, первооткрыватели новых квартир!

Желающих купить жилье в строящемся или готовом доме на первичном рынке понять нетрудно: квадратные метры, что называется, с иголочки. Дом с новыми коммуникациями, современными планировками, не исписанными подрастающим поколением стенами подъездов. А главное – у квартиры чистая история, поскольку в ней никто не жил. И все бы было замечательно, если бы не «серые» схемы приобретения нового жилья, если бы не строительство, остановленное на стадии котлована.

«Первичка» и «вторичка»

Для начала разберемся в том, что следует относить к первичному жилью, а что – ко вторичному, хотя российское законодательство нам здесь не помощник: оно не дает определений этих понятий. Тем не менее, и профессиональные участники рынка недвижимости, и рядовые граждане первичным жильем по привычке считают все вновь построенные дома, а вторичным – уже существующие, готовые квартиры, в которых, как правило, не один год жили люди.

Однако если дом только-только возведен и сдан в эксплуатацию, а квартиры в нем являются собственностью застройщика, то и такая недвижимость считается вторичной. Нюанс заключается в том, кто становится первым владельцем жилья, за кем первым в ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) закреплено право собственности и сделана соответствующая запись. Иными словами, если, купив квартиру, вы стали ее первым собственником, значит, совершили сделку на первичном рынке.

В зависимости от того, оформлена собственность или нет, применяются разные схемы сделки. Есть квартиры, которые уже существуют юридически, как объект недвижимости. Это один вариант покупки. Другой – когда юридически квартиры еще нет. Да, дом строится, он может быть уже готов, в нем даже могут жить, но юридически его еще как бы нет, так как право собственности не зарегистрировано.

Первым хозяином, с правовой точки зрения, вы станете лишь, купив жилье по договору участия в долевом строительстве (сокращенно – ДДУ) или вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Приобретая квадратные метры через договор купли-продажи, по предварительному договору или иной схеме, вы формально становитесь уже вторым (последующим) собственником. Это нужно иметь в виду при покупке.

Выбирая из двух зол

Есть два способа приобретения жилья в новостройке:
– в готовом доме;
– на стадии строительства.

Готовые квартиры хороши уже одним тем, что их можно увидеть в натуре, выбрать наиболее подходящую (даже с полной отделкой), на удобном для вас этаже. Хотя, надо признать, выбор таких квартир все же ограничен. Да и покупки жилья в готовом построенном доме, когда застройщиком оформлено право собственности, довольно редки. Как правило, квадратные метры раскупаются еще на стадии строительства.

Если вы оказались в числе редких покупателей, приобретающих жилье в готовом доме, знайте: с вами должны заключать характерный для вторичного рынка договор купли-продажи, который подлежит госрегистрации в Росреестре.

Процедура оформления сделки купли-продажи знакома многим юристам и риелторам, к ним и рекомендуется обращаться для осуществления юридической проверки документов, а также сопровождения сделки в целом.

Альтернатива покупке нового жилья в готовом доме – сделка по приобретению прав на строящийся объект. Какой вариант выбрать, зависит от целей и задач покупателя.

Растут этажи – растет цена

Квартиры на стадии строительства привлекательны, прежде всего, относительно низкой ценой. Можно реально сэкономить. По словам руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, стоимость строящегося жилья на стадии котлована на 30-50% ниже стоимости аналогичного жилья в построенном доме. Причем цена новостройки, в отличие от «вторички», растет по мере повышения степени строительной готовности.

Кроме того, вы становитесь первым собственником, поэтому нет опасности, что приобретение квартиры будет оспорено прежним хозяином или другими заинтересованными лицами. При этом чем ниже степень готовности новостройки, тем больше ассортимент квартир.

Подобные инвестиции выгодны, но сопряжены с рисками – достаточно вспомнить обманутых дольщиков. Поэтому главное, чтобы желание сэкономить не сыграло с покупателем злую шутку.

Как избежать сюрпризов

В России покупка новостроек регламентируется извест-ным Федеральным законом № 214 от 30.12.2004 (в ред. от 30.11.2011) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...». Долевое строительство – это способ приобретения квартиры в новостройке. Гражданин – будущий новосел – вносит денежный вклад на строительство дома, а компания-застройщик возводит его (своими силами или с помощью подрядчика) и после ввода дома в эксплуатацию передает новую квартиру в собственность гражданина.

В первую очередь поинтересуйтесь, работает ли застройщик в рамках 214-го закона, который регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, предоставляя покупателю максимум юридических гарантий. Один из основных плюсов договора долевого участия – он подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре (так же, как и сделки на вторичном рынке – договоры купли-продажи, дарения и т. д.). Это исключает возможность двойных продаж и иных форм мошенничества.

В любом случае, выбирая компанию, обратите внимание на ее репутацию, реализованные и строящиеся объекты, лицензию на строительство. Проверьте, есть ли у нее ипотечные программы, сотрудничает ли она с банками.

Цифры скачут

Предпочтения, отдаваемые форме договора, по которой реализуются московские новостройки, в последнее время не раз менялись. В начале лета 2010-го объем новостроек, реализуемых по договору долевого участия, составлял не более 8%, а к декабрю вырос до 36%. Еще через полгода – летом 2011-го – доля таких объектов упала до 28%. По состоянию на май 2012-го через ДДУ реализуется примерно 26% строящихся домов (без учета элитных объектов). 42% новостроек – через предварительный договор. Доля других схем продажи жилья в столице, предусматривающих заключение договоров инвестирования и иных, не превышает 9%.

От предварительного к основному

Предварительный договор, по сути, означает обязанность сторон заключить в срок и на указанных в нем условиях основной договор. При отказе одной из сторон в срок заключать основной договор, другой стороне придется обращаться в суд. Жилье переходит в собственность от продавца к покупателю на возмездной основе лишь после заключения основного договора.

Комментарий

Олег Сухов, адокат:

– В соответствии с ФЗ-214 покупка квартир в новостройках предусмотрена лишь по договорам долевого участия, заключенным непосредственно с застройщиком, либо по договорам уступки долевого участия, подписанным с компанией-инвестором, ранее приобретшей права на такое помещение по договору долевого участия.

Тем не менее, на первичном рынке недвижимости в России широкое распространение (более 70%) до сих пор имеют «серые» схемы реализации квартир, машино-мест и офисных помещений в новостройках. Например, приобретение путем подписания договоров инвестирования, соинвестирования, предварительных договоров, договоров уступки права требования. При этом такие соглашения между строительно-инвестиционными компаниями и покупателями не регистрируются в госорганах, в том числе – Росреестре.

Причиной этого может быть отсутствие обязательной или достаточной документации на строительство, что в свою очередь способно привести к значительным проблемам, начиная с невозможности оформить собственность, заканчивая прекращением строительства на стадии котлована.

Как показывает практика, отсутствие госрегистрации часто является признаком того, что ваша будущая квартира будет продана не единожды.

Очень часто застройщики решают вопросы, которые связаны с получением разрешений на подключение к городским коммуникациям, на протяжении всего этапа строительства. Хотя полный комплект оформленных документов должен быть подготовлен еще до его начала.

В большинстве случаев компании не обладают надлежащими актами и согласованиями для подключения коммуникаций, что является угрозой своевременной сдачи дома в эксплуатацию. Указанную задачу можно с большей степенью вероятности разрешить лишь к завершению строительства при обращении в соответствующие инстанции, которые отвечают за коммуникации: водоканал, энергопоставляющие и теплопоставляющие компании.

Необходимо понимать, что в открытом доступе такую информацию указанные органы предоставлять не будут, соответственно, действовать придется через запросы, в том числе – адвокатские, или использовать неофициальные связи.

В некоторых случаях удается получить нужные документы и от застройщика, но далеко не всегда, к тому же ему нельзя доверять полностью. Кроме того, он чаще всего не настроен общаться с клиентами, предпочитая ограничиваться лишь предоставлением копий самых основных документов.

Что должен содержать договор

Какой бы договор ни предлагал подписать застройщик, будь то договор долевого участия, регистрируемый в Росреестре, или предварительный договор, его содержание должно фиксировать следующие обязательные условия:

– площадь квартиры, число комнат, этаж, условный номер, месторасположение (в приложении должно отражаться нахождение квартиры на лестничной клетке и ее план);

– стоимость всего помещения или одного кв. метра с обязательным указанием на невозможность увеличения цены;

– сроки завершения строительных работ, сроки передачи объекта недвижимости покупателю, сроки оформления права собственности или передачу документов на самостоятельное оформление;

– гарантийный срок. По закону он может составлять не менее 5 лет. За недостатки новостройки, обнаруженные в период гарантии, граждане вправе предъявлять претензии компании-застройщику;

– наименование и полные реквизиты сторон;

– основания для расторжения договора по инициативе одной из сторон;

– подсудность – определение местонахождения того суда, где должны разрешаться возможные споры.

Этот список вы можете сверить с тем, что предлагает конкретная компания-застройщик. Если чего-то недосчитаетесь, не рискуйте – отправляйтесь в другую фирму.

Для пущего спокойствия стоит проверить полномочия человека, который подписывает договор с покупателем.

Строго по перечню

Какие обязательные бумаги должны предоставляться, согласно закону № 214, всем обратившимся к застройщику? Вот их перечень.

1. Учредительные документы юридического лица. Их может заменить выписка из ЕГРЮЛ (Единого Государственного реестра юридического лица).

2. Проектная декларация.

3. Свидетельство о госрегистрации застройщика.

4. Свидетельство о постановке его на учет в налоговом органе.

Важно проверить комплект документов, имеющихся у застройщика, а также наличие прав на землю и законность предоставления участка под застройку.

Кроме того, ознакомьтесь с проектной декларацией. Она, как требует закон, должна быть опубликована, например, на сайте застройщика, или в местной газете. Из нее вы многое узнаете о застройщике, о земле, на которой возводится объект, об обременениях, кредитных средствах (если застройщик их привлекал). Это своего рода информационный меморандум, дающий представление о застройщике и об объекте.

Еще один критерий проверки застройщика «на прочность» – наличие ипотеки на объект. Как правило, банк кредитует только проверенных партнеров. И значит, такому застройщику можно доверять. Если предлагается несколько кредитных программ, следовательно, сразу несколько банков сказали «да» этой новостройке.

Подглядывать через камеру

Некоторые крупные агентства недвижимости устанавливают на строящихся объектах видеокамеры, чтобы клиенты могли контролировать ход строительства. Находиться в курсе дел на стройке помогает также оперативная информация, размещаемая на сайтах агентств.

Дешевый дефицит

В новостройке можно купить не только обычную квартиру, но и нечто относительно экзотическое. К примеру, студию.

Согласно мнению заместителя гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольги Новиковой, студии стали пользоваться сейчас хорошим спросом.

– Они имеют более доступную стоимость по сравнению с обычными «однушками». Экономия достигается за счет меньшего метража и оптимизации планировочных решений. Если перед нами малогабаритная квартира, особенностями которой являются наличие одного окна и объединение кухни с жилой зоной, то сомнений нет – это студия. Например, в ЖК «Академик-2» на старте продаж стоимость квартиры-студии начиналась от 2 млн рублей. Метраж – примерно 27 «квадратов».

Застройщикам реализовывать студии интересно: хотя их стоимость относительно невелика, цену квадратного метра за такой высоколиквидный товар можно назначить выше.

Покупателями студий, как правило, становятся молодые семьи, студенты, одинокие люди, а также пенсионеры, для которых содержание и уборка маленькой квартиры не столь обременительна.

В новостройках столицы студии, увы, почти не представлены. Купить жилье этого формата гораздо проще в Подмосковье. По проектам они предусмотрены, например, в микрорайоне «Новокосино-2», в жилищных комплексах «Планерный» и «Академик-2».

Звучит гордо

Апартаменты – еще один не совсем обычный формат новостроек. Согласно законодательству, апартаменты относятся к нежилому фонду, хотя используются для проживания. При этом отсутствует возможность регистрации на постоянной основе, а также ведения предпринимательской деятельности в таком помещении. Очевидный плюс апартаментов – их цена. Они обходятся покупателю в среднем на 20% дешевле аналогичной квартиры с регистрацией.

Однако если приобретать апартаменты по ипотеке, расклад будет иной. К примеру, взять кредит на апартаменты до регистрации права собственности можно под 16–17%, на квартиры – под 12–14%. При покупке апартаментов срок кредитования составляет не более 10 лет, при покупке квартир – не более 50 лет.

Сдал – принял

После того, как дом построен, а все условия договора выполнены, начинается госрегистрация права собственности. Однако ей предшествует получение одного из самых важных документов – акта приемки-передачи объекта. Именно подписание этого акта с будущим собственником является определяющим для оформления собственности.

Новостройка в ипотеку

По мнению Андрея Владыкина, для большинства россиян приобретение нового, в том числе строящегося жилья невозможно без привлечения средств банка. А банки весьма осторожно одобряют кредиты в этом сегменте недвижимости. Их опасения объясняются, прежде всего, отсутствием зарегистрированного права собственности и, как следствие, отсутствием «твердого» залога. То есть объекта недвижимости с зарегистрированным правом собственности, права на распоряжение которым ограничены и об этом имеется запись в ЕГРП.

При ипотеке на новостройку права собственности еще нет, обеспечением по кредиту является залог прав требования по договору приобретения недвижимости. У банков возникают дополнительные риски, поэтому условия кредитования строящегося жилья строже, чем при кредитовании готового. На период строительства (до получения права собственности и оформления залога) ставка по кредиту, как правило, выше на 1,5-2% годовых. Тем не менее, если учесть текущий рост цен на первичном рынке, такая покупка с использованием ипотеки все еще остается выгодной.

Если кредитная заявка поступила в банк от его партнерского агентства недвижимости, то клиенты могут рассчитывать на преференции и льготы. К примеру, на пониженную ставку по кредиту и отсутствие комиссий банков, краткие сроки рассмотрения заявки и выхода на сделку, на возможность согласования с банком «отклонений» от стандартной программы в пользу заемщика.

Галина Писарчик

Другие статьи на тему: Рынок недвижимости

  • Ценам – команда снизиться
    Понятие доступности жилья в представлении властей начинает менять свое содержание. Кабинет министров поставил перед собой цель уменьшить цену квартирного вопроса.
  • Народное мнение
    «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» в ходе телефонного опроса москвичей выяснил, как они станут подбирать жилье (если такая необходимость возникнет).
  • До квартиры на метро
    Не секрет, что расположение квартиры относительно той или иной станции подземки является едва ли не важнейшим критерием при ее покупке. В этом ракурсе эксперты AVITO Недвижимость проанализировали среднюю стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на вторичном рынке недвижимости Москвы. При этом учитывались как квартиры, выставленные на продажу частными лицами, так и объявления о продаже жилья от агентств.
  • Покупатель ищет, где лучше
    Покупатели новостроек зачастую сталкиваются с проблемой выбора, у кого купить квартиру: у застройщика или у риелтора?
  • Закон суров. Но справедлив?
    Когда появился закон, умерла справедливость. В Древнем Риме говаривали: «Dura lex, sed lex» – суров закон, но это закон. Справедливо или нет, а выполнять: ать, два! Не то голова с плеч.