Московская жилищная газета

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 13 июня 2012 г. 00:00
Публикация в газете: №21 (893) от 07 июня 2012 г.

Недетский вопрос

Покупая или продавая недвижимость, взрослые нередко забывают об интересах самых маленьких. Подобная невнимательность может аукнуться в будущем – не только справедливыми обидами и претензиями выросших детей, но и серьезными судебными разбирательствами.

Дела давно минувших дней

Давая советы по проверке квартир на так называемую «юридическую чистоту», риелторы советуют потенциальным покупателям выяснить, не были ли нарушены продавцами интересы детей. В частности, это касается проведенной в далеком прошлом приватизации, в результате которой в состав собственников не вошли проживавшие в квартире несовершеннолетние.

Как известно, стать участниками приватизации вправе все зарегистрированные на жилплощади. Однако на заре приватизации дети нередко не включались в число собственников, ведь формально, по закону, этого тогда не требовалось. В августе 1993 года право несовершеннолетних войти в число собственников подчеркнул Верховный суд, а спустя почти год соответствующие изменения были внесены и в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Теперь повзрослевшие дети, «забытые» во время оформления квартир в собственность в самом начале 1990-х, нередко обращаются в суд с требованием признать недействительной приватизацию – а заодно и сделки, совершенные с квартирой после ее оформления в собственность. Значит, перед покупкой жилья стоит выяснить дату приватизации и обратить внимание на состав зарегистрированных на жилплощади.

Тем же, кого в детстве лишили права стать одним из собственников квартиры, отстоять свои права теперь сложно, но не невозможно. Трудности обычно вызывает вопрос установления срока исковой давности по данным делам: юристы давно спорят, с какого момента начинает идти этот срок. На практике в расчет принимается позиция Верховного суда, согласно которой срок исковой давности составляет один год и исчисляется с момента, когда обойденный при приватизации узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Нужно ли согласие?

Много вопросов традиционно вызывает и процедура продажи квартиры, в которой зарегистрирован ребенок. По закону согласие органов опеки и попечительства на сделку по отчуждению такого жилья требуется в двух случаях: если несовершеннолетний находится под опекой или попечительством, либо если он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Таким образом, круг детей, на страже интересов которых должны были стоять органы опеки и попечительства, оказался ограниченным. Что, безусловно, создало немало поводов для злоупотреблений: некоторые родители-собственники до сих пор умудряются лишать своих детей жилплощади, выписывая их «в никуда» и преспокойно продавая квартиры. Логично, что после одного подобного случая был поднят вопрос о соответствии данной нормы Конституции.

В июне 2010 года Конституционный суд признал это положение не соответствующим основному закону страны – в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную защиту несовершеннолетних, не относящихся к указанным двум категориям. Впрочем, это решение касается правоприменительной практики и формально не требует получать согласие органов опеки и попечительства на подобные сделки.

Выходит, если родитель решит продать квартиру, в которой зарегистрирован ребенок, такая сделка без проблем пройдет государственную регистрацию. И лишь впоследствии, через суд, можно будет доказывать, что сделка нарушает права и законные интересы ребенка.

Подобных недоразумений не возникает, если ребенок не просто зарегистрирован в квартире, а является ее собственником – или одним из собственников. В таком случае любые сделки по отчуждению жилья допустимы лишь с согласия органов опеки и попечительства.

«Бывших» не бывает

Родителям и другим родственникам не стоит забывать об особом положении детей: с одной стороны, они обладают такими же правами, что и взрослые, с другой – явно требуют более серьезной защиты. Начать хотя бы с определения места жительства несовершеннолетних – нередко собственники квартир выступают против регистрации на их жилплощади детей.

По закону местом жительства ребенка признается место жительства его родителей. Таким образом, несовершеннолетнего можно зарегистрировать в квартире, в которой прописан один из родителей. И заручаться согласием собственников жилища (например, бабушек или дедушек) или других проживающих в квартире лиц для этого не требуется.

Интересы детей нередко страдают при разводе родителей: например, мужчина горит желанием выселить из принадлежащей ему квартиры не только бывшую жену, но и общего ребенка. Некоторым подобные фокусы удаются, ведь, по общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется.

На основании этой нормы еще совсем недавно суды умудрялись выписывать даже детей, остававшихся после развода с не являвшимся собственником квартиры бывшим супругом. Президиум Верховного суда РФ дал соответствующие разъяснения, напомнив, что дети «бывшими» не бывают – и сохраняют право пользования квартирой даже в случае развода родителей.

Стоит учитывать и то, что остаться на жилплощади бывшей «второй половины» на законных основаниях может и экс-супруг, с которым остается ребенок. Например, если у матери ребенка нет своей жилплощади, а также возможности приобрести или снять квартиру, суд может сохранить за ней право пользования жильем на определенный срок.

Александра Бузина

Другие статьи на тему: Жилищное право

  • Власти против аварийности
    В России порядка 16 млн. кв.м. жилого фонда является аварийным. Из них около 10 млн. приходится на многоквартирные дома. Однако нередко так бывает, что здание, очевидно непригодное для проживания, официально к таковым не относится. Следовательно, не приходится мечтать о переселении из него в нормальные условия. Какие же усилия необходимо предпринять, чтобы признать жилье подлежащим сносу или реконструкции, и на что можно рассчитывать в таком случае?
  • Москва наступает
    Снесут ли ваш загородный дом или дачу чиновники при наступлении новой Москвы на бывшее Подмосковье, присоединенное к столице? Или вы получите компенсацию, которая не покроет и малой доли потерь? Что делать собственникам, чтобы не потерять свое кровное, как опереться на закон, который вас выручит?
  • Какой статус – такое и право
    Остался вдовцом с двумя детьми. В связи с этим теща продала свою квартиру в другом городе и приехала ко мне помогать воспитывать внуков. Я ее прописал на постоянное жительство, но теперь не знаю, будет ли это считаться ухудшением жилищных условий и не вычеркнут ли меня при этом из очереди на жилье. Что можно сделать, чтобы ничего не потерять?
    Станислав Бережной
  • Если дом оказался вдруг...
    Зимой нередко вскрываются изъяны, допущенные при строительстве нового дома, на которые первоначально мало кто из новоселов обращает внимание.
  • Верни, я все прощу...
    Mуж с женой прожили вместе много лет, сейчас в разводе. Муж жил на жилплощади жены без «прописки» (квартира приватизирована). Все эти годы жена не работала, семью содержал муж, он же платил за коммунальные услуги, делал ремонт. Может ли муж претендовать на какую-либо компенсацию своих затрат?
    Александр Ереемев